후견·가족관계

부재자 재산관리인이 허가 전에 맺은 대물변제 계약, 사후 허가로 유효해지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부재자 재산관리인이 법원 허가 전에 맺은 대물변제 계약도 나중에 법원의 권한초과행위 허가를 받으면 추인되어 유효해질 수 있습니다. 대법원은 허가결정이 장래의 처분뿐 아니라 이미 한 처분을 추인하는 방법으로도 가능하다고 보았습니다. 지금은 허가 결정문 등본을 계약 상대방에게 교부했는지 확인하십시오.

허가를 받은 뒤 같은 내용의 계약서를 새로 쓸 필요는 없습니다. 법원의 허가는 이미 맺은 계약을 추인하는 방식으로도 할 수 있기 때문입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 5월 해외에서 연락이 끊긴 형의 부재자 재산관리인으로 가정법원에서 선임되었습니다. 형에게는 2억 원의 대여금 채무가 있었고 연 12%의 지연손해금이 계속 불어나고 있었습니다. A씨는 2025년 3월 채권자와 형 명의 토지(시가 2억 1천만 원)를 채무 대신 넘기는 대물변제 계약을 먼저 맺고, 한 달 뒤 법원에 권한초과행위 허가를 신청해 허가를 받았습니다. A씨는 허가 전에 맺은 계약도 유효한지, 채권자에게 무엇을 해 줘야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산관리인이 부재자 토지로 대물변제하려면 법원 허가가 필요한가요?

필요합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 법원이 선임한 재산관리인이 보존행위나 재산의 성질을 바꾸지 않는 이용·개량행위를 넘는 행위를 하려면 법원의 허가를 받도록 합니다. 토지 소유권을 채권자에게 넘기는 대물변제는 처분행위이므로 이 범위를 넘습니다. 부재자가 정한 재산관리인도 부재자의 생사가 분명하지 않으면 같은 허가를 받아야 합니다.

허가 전에 맺은 계약도 사후 허가로 유효해지나요?

네, 유효해질 수 있습니다. 대법원 1982. 9. 14. 선고 80다3063 판결은 권한초과행위 허가결정은 장래의 처분행위를 위한 경우뿐 아니라 이미 한 처분행위를 추인하는 방법으로도 할 수 있다고 했습니다. 재산관리인이 허가결정을 받아 그 등본을 매수인에게 교부했다면 앞서 맺은 계약을 추인한 것으로 볼 수 있다고 보았습니다.

허가 없이 끝내면 계약은 어떻게 되나요?

허가를 받지 못하면 재산관리인의 권한을 넘은 행위이므로 부재자에게 효력이 없습니다. 권한을 정하지 않은 대리인은 보존행위와 성질을 바꾸지 않는 이용·개량행위만 할 수 있기 때문입니다. 이 경우 채권자는 소유권이전등기를 받을 수 없고, 재산관리인 개인에게 책임을 물을 수도 있습니다.

재산관리인이 허가 신청을 미루면 상대방은 어떻게 하나요?

재산관리인이 허가 신청을 하기로 약정하고도 미룬다면 상대방은 그 약정에 따라 허가신청 절차의 이행을 구하는 소를 낼 수 있습니다. 대법원 2000. 12. 26. 선고 99다19278 판결은 이런 의사 진술을 명하는 판결이 확정되면 허가신청의 진술이 있는 것으로 본다고 했습니다. 다만 허가 여부는 여전히 법원이 정합니다.

부재자 재산 처분 허가 대응 순서

• 처분 필요성 정리 - 지연손해금 계산표와 채무 내역을 만들어 처분이 부재자에게 이익인 이유를 정리합니다. 법원이 허가 여부를 판단하는 핵심 자료입니다.
• 시가 자료 확보 - 감정평가서나 시세 자료로 대물변제 대상 재산의 가치를 확인합니다. 채무액과 균형이 맞아야 허가를 받기 쉽습니다.
• 허가 신청 - 가정법원에 권한초과행위 허가를 신청하면서 이미 맺은 계약서를 함께 냅니다. 사후 허가라는 점을 신청서에 적습니다.
• 결정문 교부 - 허가 결정문 등본을 계약 상대방에게 교부합니다. 교부로 추인의 뜻이 분명해집니다.
• 등기와 보고 - 소유권이전등기를 마치고 처분 결과를 법원에 보고합니다. 재산목록도 함께 고쳐 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대물변제 대상 재산의 가치가 채무액보다 크게 높거나 다른 채권자가 있으면 재산목록과 채무 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부재자 재산관리와 관련한 가사 비송 사건과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산관리인은 어디까지 허가 없이 할 수 있나요?
  보존행위와 재산의 성질을 바꾸지 않는 범위의 이용·개량행위까지입니다. 예를 들어 무너진 담장을 고치거나 임대차 차임을 받는 일은 허가 없이 할 수 있습니다. 매매, 대물변제, 담보 제공처럼 재산을 처분하는 행위는 법원의 허가가 필요합니다.
• 부재자가 직접 정한 관리인도 허가가 필요한가요?
  부재자의 생사가 분명하지 않은 경우에는 부재자가 정한 재산관리인도 권한을 넘는 행위를 할 때 법원의 허가를 받아야 합니다. 부재자와 연락이 되는 상태라면 부재자가 준 권한의 범위에 따르므로 위임 내용을 먼저 확인하십시오.
• 허가 전 계약도 사후 허가로 유효해지나요?
  유효해질 수 있습니다. 대법원 1982. 9. 14. 선고 80다3063 판결은 허가결정이 기왕의 처분행위를 추인하는 방법으로도 가능하다고 보고, 재산관리인이 허가결정 등본을 상대방에게 교부했다면 앞서 한 매매를 추인한 것으로 볼 수 있다고 했습니다.
• 허가를 못 받으면 계약은 어떻게 되나요?
  재산관리인의 권한을 넘은 행위로 부재자에게 효력이 없습니다. 상대방은 부재자 재산에 대한 이전등기를 받을 수 없습니다. 재산관리인이 허가 없이 처분하고 대가를 받았다면 그 반환 문제와 재산관리인 개인의 책임 문제가 따로 생길 수 있습니다.
• 관리인이 허가 신청을 미루면 소송할 수 있나요?
  재산관리인이 허가 신청을 하기로 약정했다면 상대방은 그 약정에 따라 허가신청 절차의 이행을 소구할 수 있습니다. 대법원 2000. 12. 26. 선고 99다19278 판결은 의사 진술을 명하는 판결이 확정되면 허가신청의 진술이 있는 것으로 본다고 했습니다. 허가 여부는 여전히 법원이 정합니다.
• 법원은 어떤 기준으로 처분을 허가하나요?
  재산관리 제도는 부재자의 재산을 보존하려는 것이므로 법원은 그 처분이 부재자에게 필요하고 이익이 되는지를 봅니다. 지연손해금이 계속 늘어나는 채무를 정리하는 대물변제는 필요성이 인정되기 쉽지만, 재산 가치가 채무보다 크게 높으면 허가가 어려울 수 있습니다.

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