후견·가족관계

부재자 재산관리인이 법원 허가 신청을 미루면 소송할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부재자 재산관리인과 부동산 매매를 하고 허가신청절차 이행 약정을 받았다면 재산관리인을 상대로 그 이행을 구하는 소송을 낼 수 있습니다. 대법원은 이 약정을 관리권한 내의 행위로 보고 매수인이 이행을 소구할 수 있다고 했습니다. 지금은 매매계약서와 이행 각서, 재산관리인 선임 심판문부터 모으십시오.

법원 허가가 없는 매매니 계약이 끝났다고 포기할 필요는 없습니다. 허가를 받으면 계약은 유효해지고, 허가 신청을 하지 않는 재산관리인을 상대로 소송을 낼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 5월 법원이 선임한 부재자 재산관리인 B씨와 부재자 소유 토지를 2억 5천만원에 사기로 계약하고, 가정법원 허가를 곧 신청하겠다는 B씨의 각서도 받았습니다. 그런데 1년이 넘도록 B씨는 허가 신청을 하지 않았고 연락도 잘 되지 않습니다. 2026년 가을 A씨는 소송으로 허가 신청을 강제할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부재자 재산관리인과 한 부동산 매매도 유효한가요?

법원의 허가를 받아야 유효합니다. 법원이 선임한 재산관리인은 보존행위와 재산의 성질을 바꾸지 않는 범위의 이용·개량행위만 할 수 있고, 부동산 매도처럼 이를 넘는 행위는 법원의 허가를 얻어야 합니다. 허가 없이 맺은 매매계약은 부재자에게 효력이 없어, 그 상태로는 소유권이전등기를 청구해도 받아들여지지 않습니다.

부재자가 스스로 정한 재산관리인도 부재자의 생사가 분명하지 않으면 권한을 넘는 행위에 법원 허가가 필요합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제25조도 같은 문언입니다.

재산관리인이 허가 신청을 하지 않으면 소송할 수 있나요?

할 수 있습니다. 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41971 판결은 법원이 선임한 부재자 재산관리인이 권한을 넘어 맺은 부동산 매매계약에 관해 허가신청절차를 이행하기로 약정하는 것은 관리권한 내의 행위이고, 이 약정을 이행하지 않으면 매수인은 재산관리인을 상대로 그 이행을 소구할 수 있다고 했습니다. 판결로 재산관리인에게 허가 신청을 강제하는 것입니다.

같은 판결은 법원이 허가결정을 하면 재산관리인이 부재자를 대리해 한 매매계약이 유효하게 돼 그 효과가 부재자에게 귀속된다고 설명했습니다. 허가 여부는 법원이 부재자의 이익을 기준으로 따로 판단하므로, 매매대금이 적정했다는 자료를 함께 준비해야 합니다.

이미 등기 청구에서 졌다면 다시 소송할 수 있나요?

다시 할 수 있습니다. 같은 판결은 허가를 받지 않아 무효라는 이유로 소유권이전등기 청구가 기각돼 확정됐더라도, 그 뒤 권한초과행위에 대해 법원 허가를 받으면 같은 매매계약에 기해 다시 소유권이전등기 청구의 소를 낼 수 있다고 했습니다. 허가신청절차 이행 청구도 앞선 패소판결의 기판력에 걸리지 않습니다.

소송 도중 재산관리인이 바뀌면 어떻게 되나요?

소송은 중단되고 새로 선임된 재산관리인이 이어받습니다. 허가 신청 이행 소송에서 재산관리인은 형식상 당사자지만 그 결과가 실질적으로 부재자에게 귀속되기 때문에, 대법원은 관리인이 해임돼도 새 관리인이 소송을 수계한다고 보았습니다. 법원은 선임한 재산관리인에게 부재자 재산 보존에 필요한 처분을 명할 수도 있습니다.

부재자 재산 매수 대응 순서

• 선임 심판문 확인 - 재산관리인이 법원 선임인지, 부재자가 정한 사람인지 확인합니다. 허가 필요 여부가 달라집니다.
• 이행 각서 받기 - 계약할 때 재산관리인에게 허가신청절차 이행을 약정하는 문서를 받습니다. 소송의 근거가 됩니다.
• 허가 신청 독촉 - 재산관리인에게 기한을 정해 허가 신청을 요구하는 내용증명을 보냅니다. 불이행 사실이 기록으로 남습니다.
• 허가신청절차 이행의 소 - 재산관리인을 상대로 소를 냅니다. 판결로 허가 신청을 강제합니다.
• 허가 후 등기 청구 - 허가결정이 나면 매매계약에 기해 소유권이전등기를 청구합니다. 앞선 패소판결이 있어도 가능합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 부재자가 실종선고를 받았거나 상속이 개시된 것으로 볼 사정이 있으면 가족관계 기록과 선고 심판문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부재자 재산관리와 상속 재산을 둘러싼 부동산 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부재자 재산관리인이 부동산을 팔 수 있나요?
  법원 허가를 받아야 팔 수 있습니다. 민법 제25조는 법원이 선임한 재산관리인이 제118조에 규정한 권한을 넘는 행위를 하려면 법원의 허가를 얻어야 한다고 정합니다. 부동산 매도는 보존행위나 이용·개량행위를 넘으므로 허가가 필요합니다.
• 허가 없이 맺은 매매는 효력이 없나요?
  허가가 없으면 부재자에게 효력이 없습니다. 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41971 판결은 허가 없이 재산관리인이 권한을 넘어 체결한 매매는 무효라는 이유로 등기 청구가 기각될 수 있지만, 이후 허가결정이 나면 매매계약이 유효하게 된다고 설명했습니다.
• 허가 신청을 안 하면 강제할 수 있나요?
  소송으로 강제할 수 있습니다. 대법원 2001다41971 판결은 재산관리인이 권한을 넘어 체결한 부동산 매매에 관해 허가신청절차를 이행하기로 약정하는 것은 관리권한 내의 행위이고, 이를 이행하지 않으면 매수인이 재산관리인을 상대로 이행을 소구할 수 있다고 했습니다.
• 등기 청구에서 이미 졌는데 다시 할 수 있나요?
  허가를 받으면 다시 할 수 있습니다. 대법원 2001다41971 판결은 허가가 없어 무효라는 이유로 소유권이전등기 청구가 기각돼 확정됐더라도, 그 뒤 법원 허가를 받으면 같은 매매계약에 기해 다시 등기 청구의 소를 낼 수 있다고 했습니다. 허가신청 이행 청구도 기판력에 걸리지 않습니다.
• 소송 중 재산관리인이 바뀌면 어떻게 되나요?
  새 재산관리인이 소송을 이어받습니다. 대법원 2001다41971 판결은 허가신청 이행 소송 중 재산관리인이 해임되면 소송절차가 중단되고 새로 선임된 재산관리인이 수계한다고 했습니다. 판결의 효과가 실질적으로 부재자에게 귀속되기 때문입니다.
• 재산관리인은 어떤 행위를 허가 없이 할 수 있나요?
  보존행위와 이용·개량행위만 할 수 있습니다. 민법 제118조는 권한을 정하지 않은 대리인이 보존행위와 대리의 목적인 물건이나 권리의 성질을 변하지 않는 범위의 이용·개량행위만 할 수 있다고 정합니다. 임대나 수리는 대체로 가능하지만 매도와 담보 설정은 허가가 필요합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 상속받은 부동산을 형제들과 나누려는데 합의가 안 됩니다

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