후견·가족관계

도박 빚이 생긴 성년후견인이 아버지가 사는 집 전세계약을 해지할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

아니요, 성년후견인이 피후견인이 사는 집의 임대차를 해지하려면 가정법원의 허가가 필요하고, 자기 빚을 갚으려는 해지는 허가 사유가 되지 않습니다. 민법 제947조의2 제5항은 거주 건물의 임대차 해지를 가정법원 허가 대상으로 정합니다. 지금은 심판문에서 후견인의 대리권 범위를 확인하고 임대인에게 허가가 필요하다는 사실을 알리십시오.

후견인이 해지 통지를 보냈다고 해서 아버지가 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 가정법원 허가 없는 해지는 효력이 문제 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨의 아버지는 2024년 치매로 성년후견개시 심판을 받았고, M씨의 형이 성년후견인이 되어 아버지가 살 아파트를 보증금 2억원에 전세로 얻었습니다. 2025년 말 형이 도박으로 빚을 지더니 전세계약을 해지하고 보증금을 받아 빚을 갚겠다고 말했습니다. M씨는 형이 아버지의 집 계약을 마음대로 해지할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

성년후견인이 피후견인이 사는 집의 임대차를 해지할 수 있나요?

가정법원의 허가 없이는 해지할 수 없습니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「민법」은 성년후견인이 피성년후견인을 대리해 피성년후견인이 거주하고 있는 건물이나 그 대지에 대해 매도, 임대, 전세권 설정, 저당권 설정, 임대차의 해지, 전세권의 소멸, 그 밖에 이에 준하는 행위를 할 때 가정법원의 허가를 받도록 정합니다.

거주하는 집은 피후견인의 생활 기반이어서, 후견인이 대리권을 가지고 있어도 법원이 한 번 더 확인하게 한 것입니다. 허가 없이 한 해지는 피후견인에게 효력이 없다고 보는 것이 일반적이어서, 임대인이 보증금을 후견인에게 돌려주면 임대인도 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

후견인에게 애초에 해지할 대리권이 있나요?

먼저 심판문에서 정한 법정대리권 범위를 확인해야 합니다. 후견인은 피후견인의 법정대리인이 되지만, 가정법원은 성년후견인이 가지는 법정대리권의 범위를 정할 수 있습니다. 임대차 계약 체결과 해지가 대리권 범위에 없다면 허가를 받기 전에 대리권부터 없습니다.

대리권이 있더라도 허가는 쉽게 나지 않습니다. 성년후견인은 피성년후견인의 재산관리와 신상보호를 할 때 그의 복리에 부합하는 방법으로 사무를 처리해야 합니다. 후견인 자신의 빚을 갚으려고 피후견인의 주거를 없애는 해지는 복리에 반하는 행위여서 허가 사유가 되지 않습니다.

후견인이 보증금을 빼 쓰려 하면 어떻게 막나요?

가정법원에 후견인 변경과 재산상황 조사를 청구합니다. 가정법원은 피후견인의 복리를 위해 필요하면 친족 등의 청구로 후견인을 변경할 수 있고, 직권이나 친족의 청구로 피후견인의 재산상황을 조사하고 후견인에게 필요한 처분을 명할 수 있습니다. 급하면 사전처분으로 후견인의 직무를 정지시키는 방법도 검토합니다.

후견인이 이미 보증금을 받아 개인 빚에 썼다면 새 후견인이 반환을 청구하고, 횡령으로 고소하는 것도 검토합니다. 후견인이 피후견인과 이해가 상반되는 행위를 하는 것이어서, 후견감독인이 있다면 감독인이 바로 개입할 수 있습니다.

후견인의 임대차 해지 대응 순서

• 심판문 확인 - 성년후견개시 심판문에서 법정대리권 범위를 확인합니다. 해지 권한이 있는지부터 봅니다.
• 임대인 통지 - 임대인에게 가정법원 허가가 필요하다는 사실을 서면으로 알립니다. 보증금이 후견인에게 넘어가는 것을 막습니다.
• 후견인 변경 청구 - 가정법원에 후견인 변경을 청구합니다. 급하면 직무집행정지 사전처분을 함께 신청합니다.
• 재산상황 조사 청구 - 법원에 재산상황 조사와 필요한 처분을 청구합니다. 다른 재산 유용 여부도 확인합니다.
• 반환·고소 검토 - 이미 보증금을 썼다면 반환 청구와 형사 고소를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아버지가 요양시설로 옮겨 그 집에 더는 살지 않는다면 허가 대상인지와 해지의 필요성을 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 후견인 변경과 후견인의 재산 유용에 대한 반환·고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 거주 건물 말고 다른 부동산도 허가가 필요한가요?
  민법 제947조의2 제5항의 가정법원 허가는 피성년후견인이 거주하고 있는 건물 또는 그 대지에 관한 행위가 대상입니다. 거주하지 않는 부동산은 이 허가 대상이 아니지만, 후견감독인이 있으면 부동산 처분에 감독인 동의가 필요하고 심판문에서 대리권을 제한했을 수 있으므로 함께 확인합니다.
• 허가 없이 해지하면 어떻게 되나요?
  피후견인에게 효력이 없다고 보는 것이 일반적입니다. 민법 제947조의2 제5항이 거주 건물의 임대차 해지를 가정법원 허가 대상으로 정한 취지가 피후견인의 주거 보호이기 때문입니다. 임대인이 허가 여부를 확인하지 않고 보증금을 후견인에게 돌려주면 임대인도 이중 지급 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.
• 후견인의 대리권 범위는 어디서 확인하나요?
  성년후견개시 심판문과 후견등기사항증명서에서 확인합니다. 민법 제938조 제2항은 가정법원이 성년후견인이 가지는 법정대리권의 범위를 정할 수 있다고 정합니다. 심판문에 부동산 관련 행위나 임대차 계약이 대리권 범위로 적혀 있지 않다면 후견인은 그 행위를 대리할 수 없습니다.
• 후견인을 당장 바꿀 수 있나요?
  변경 청구를 하면서 급한 경우 직무 정지를 함께 구합니다. 민법 제940조는 피후견인의 복리를 위해 필요하면 친족 등의 청구로 가정법원이 후견인을 변경할 수 있다고 정합니다. 심판이 나기까지 시간이 걸리므로 보증금 유출이 임박했다면 사전처분으로 직무집행정지를 신청하는 방법을 검토합니다.
• 후견감독인이 있으면 무엇이 달라지나요?
  후견감독인이 후견인의 사무를 감독하고 바로 개입할 수 있습니다. 민법 제940조의6은 후견감독인이 급박한 사정이 있으면 피후견인 보호를 위해 필요한 행위를 할 수 있고, 후견인과 피후견인 사이에 이해가 상반되는 행위에서는 피후견인을 대리한다고 정합니다. 감독인에게 먼저 알리는 것이 빠른 방법입니다.
• 후견인이 보증금을 이미 썼다면요?
  반환 청구와 형사 고소를 함께 검토합니다. 후견인은 민법 제947조에 따라 피후견인의 복리에 부합하게 재산을 관리해야 하는데, 자기 빚을 갚는 데 쓴 것은 이 의무를 위반한 것입니다. 새 후견인이 반환을 청구하고, 후견인이 가족이라도 피후견인 재산을 쓴 행위는 횡령으로 고소될 수 있습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성