후견·가족관계

할머니와 공유한 땅을 팔려는 성년후견인, 감독인이 없으면 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

후견감독인이 없는 성년후견인이 할머니와 이해가 대립할 수 있는 거래를 하려면 가정법원에 특별대리인 선임을 청구해 그 특별대리인이 할머니를 대리하게 해야 합니다. 민법 제949조의3은 후견인에게 친권자의 이해상반행위 규정을 준용하되 후견감독인이 있으면 적용하지 않습니다. 지금은 성년후견 심판서에서 감독인 선임 여부부터 확인해 두십시오.

후견인이 실제로 할머니에게 손해를 끼칠 생각이 없다는 사정을 따로 증명할 필요는 없습니다. 이해상반인지는 거래의 겉모습, 곧 객관적 성질로 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 치매를 앓는 할머니의 성년후견인으로 선임됐고, 후견감독인은 따로 선임되지 않았습니다. 할머니와 A씨는 시골 토지를 2분의 1씩 공유하고 있는데, 2026년 여름 이 토지 전체를 사겠다는 사람이 나타났습니다. A씨는 자기 지분과 할머니 지분을 함께 팔면서 대금을 나누는 과정이 이해상반행위가 될 수 있다는 말을 듣고, 후견감독인이 없는 상황에서 무엇을 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

후견감독인이 없는데 이해상반행위를 하려면 어떻게 하나요?

후견감독인이 없으면 성년후견인은 가정법원에 할머니를 위한 특별대리인 선임을 청구하고, 그 특별대리인이 할머니를 대리해 거래해야 합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 후견인에게 친권자의 이해상반행위 규정을 준용하되, 후견감독인이 있으면 이를 적용하지 않도록 정합니다.

후견감독인이 선임돼 있다면 감독인이 이해상반 거래에서 피후견인을 대리하므로 특별대리인이 필요 없습니다. A씨처럼 감독인이 없다면 특별대리인이 그 역할을 맡습니다.

어떤 거래가 이해상반행위인가요?

이해상반행위는 거래의 객관적 성질상 후견인과 피후견인 사이에 이해가 대립할 우려가 있는 행위이고, 후견인의 의도나 실제로 손해가 생겼는지는 따지지 않습니다. 할머니 지분을 A씨에게 넘기는 거래, 할머니 재산으로 A씨의 빚을 담보하는 거래가 대표적입니다.

공유 토지를 제3자에게 함께 팔 때도 대금 배분, 비용 부담, 매수인 선정에서 A씨와 할머니의 이해가 갈릴 수 있습니다. 이해상반에 해당하는지 판단이 애매하면 특별대리인을 선임받아 진행하는 편이 매매의 효력 다툼을 막습니다. 매수인 쪽에서도 등기 뒤 무효 주장을 피하려고 특별대리인 선임 결정문을 요구하는 경우가 많습니다.

특별대리인 없이 거래하면 어떻게 되나요?

이해상반행위를 특별대리인 없이 후견인이 대리하면 그 행위는 대리권 없는 행위가 되어, 추인이 없는 한 무효로 다투어질 수 있습니다. 대법원은 친권자가 이해상반인 상속재산 분할협의를 대리한 사안에서 피대리자의 추인이 없으면 무효라고 보았습니다.

토지가 할머니가 사는 집의 대지라면 매도에는 가정법원의 허가도 따로 필요합니다. 특별대리인 선임과 허가는 별개의 절차이므로 둘 다 갖추었는지 확인합니다.

특별대리인 선임 대응 순서

• 심판서 확인 - 성년후견 심판서에서 감독인 선임 여부와 대리권 범위를 확인합니다. 특별대리인이 필요한지 정해집니다.
• 거래 구조 정리 - 매매 대상, 지분, 대금 배분 방식을 적습니다. 이해상반 여부를 판단하는 자료입니다.
• 특별대리인 후보 선정 - 거래와 이해관계가 없는 친족이나 전문가를 후보로 정합니다. 법원은 공정성을 봅니다.
• 선임 청구 - 가정법원에 특별대리인 선임을 청구하면서 매매계약서 초안과 감정 자료를 냅니다. 대금의 적정성을 보여 줍니다.
• 계약과 등기 - 선임된 특별대리인이 할머니를 대리해 계약하고, 대금은 할머니 명의 계좌로 받습니다. 관리 내역을 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 친족이거나 대금 일부를 후견인의 채무 변제에 쓰려는 경우라면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 성년후견인의 재산 처분과 특별대리인 선임을 둘러싼 가사 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 후견감독인이 있으면 특별대리인이 필요 없나요?
  필요 없습니다. 민법 제949조의3은 후견인에게 제921조의 이해상반행위 규정을 준용하되, 후견감독인이 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 감독인이 있으면 감독인이 이해상반 거래에서 피후견인을 대리하는 구조입니다.
• 특별대리인은 누가 청구하나요?
  후견인이 청구합니다. 민법 제921조 제1항은 법정대리인인 친권자와 자 사이에 이해상반되는 행위를 할 때 친권자가 법원에 자의 특별대리인 선임을 청구하도록 정하고, 제949조의3이 이를 후견인에게 준용합니다. 성년후견인이 가정법원에 청구합니다.
• 이해상반은 무엇을 기준으로 판단하나요?
  행위의 객관적 성질입니다. 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다54524 판결은 이해상반행위란 행위의 객관적 성질상 이해의 대립이 생길 우려가 있는 행위이고, 대리인의 의도나 실제로 이해 대립이 생겼는지는 묻지 않는다고 보았습니다.
• 특별대리인 없이 한 거래는 어떻게 되나요?
  무효로 다투어질 수 있습니다. 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다54524 판결은 친권자가 이해상반인 상속재산 분할협의를 여러 자녀를 대리해 한 경우 피대리자 전원의 추인이 없는 한 무효라고 보았습니다. 후견인의 이해상반 대리도 같은 법리가 적용됩니다.
• 감독인이 있다면 동의가 필요한 거래는요?
  부동산 처분 등입니다. 민법 제950조 제1항은 후견인이 부동산 또는 중요한 재산에 관한 권리의 득실변경을 목적으로 하는 행위 등을 대리할 때 후견감독인이 있으면 그 동의를 받도록 정합니다. 감독인이 없으면 이 동의 절차는 없습니다.
• 할머니가 사는 집 대지도 팔 수 있나요?
  가정법원 허가를 받아야 합니다. 민법 제947조의2 제5항은 성년후견인이 피성년후견인이 거주하는 건물이나 그 대지를 매도하는 등의 행위를 대리할 때 가정법원의 허가를 받도록 정합니다. 특별대리인 선임과 별도로 갖춰야 합니다.

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