후견·가족관계

재산목록도 안 만든 후견인이 이주 전에 판 조카 땅, 매매가 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.01 갱신

긴급한 필요가 없었다면 재산목록 작성 전에 후견인이 한 토지 매매는 무권대리여서 피후견인에게 효력이 없는 것이 원칙입니다. 다만 민법 제943조 단서에 따라 사정을 모르고 산 선의의 매수인에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 지금은 선임일과 재산목록 제출일, 매매계약일을 나란히 적어 두십시오.

토지가 이미 팔렸다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다. 매수인이 사정을 알았는지에 따라 되돌릴 수 있는지가 달라집니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2025년 11월 발달장애가 있는 조카의 성년후견인으로 선임되었습니다. 선임 직전 외국인과 결혼한 L씨는 조카와 함께 2026년 봄 해외로 이주하기로 하고, 출국을 서두르느라 재산조사와 재산목록 작성을 미룬 채 2026년 1월 조카 명의의 토지를 3억원에 팔았습니다. 뒤늦게 이 사실을 안 다른 친척이 그 매매가 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재산목록 작성 전에 후견인이 한 토지 매매는 유효한가요?

긴급한 필요가 없었다면 원칙적으로 무권대리여서 피후견인에게 효력이 없습니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「민법」은 후견인이 재산조사와 목록작성을 완료하기까지는 긴급 필요한 경우가 아니면 그 재산에 관한 권한을 행사하지 못한다고 정합니다. 대법원 1997. 11. 28. 선고 97도1368 판결은 이 규정을 위반한 후견인의 행위가 무권대리 행위에 해당한다고 보았습니다.

후견인은 선임된 뒤 지체 없이 피후견인의 재산을 조사해 2개월 내에 목록을 작성해야 합니다. 정당한 사유가 있으면 법원의 허가를 받아 기간을 연장할 수 있고, 후견감독인이 있으면 그의 참여 없이 한 재산조사와 목록작성은 효력이 없습니다.

해외 이주 준비는 긴급한 필요에 해당하나요?

해당한다고 보기 어렵습니다. 같은 대법원 판결은 긴급 필요한 경우를 재산목록 작성 전에 그 행위를 하지 않으면 피후견인의 신상이나 재산에 관하여 뒤에 회복하기 어려운 불이익이 생기는 경우라고 보았습니다. 후견인 자신의 출국 일정에 맞추려는 사정은 피후견인에게 회복하기 어려운 불이익을 막으려는 것이 아니어서 이 기준을 채우기 어렵습니다.

피후견인이 매매에 동의했다는 사정도 결론을 바꾸기 어렵습니다. 피성년후견인은 재산에 관한 법률행위를 스스로 할 능력이 제한된 사람이어서, 후견인의 권한 제한을 본인 동의로 풀 수 없기 때문입니다.

매수인에게도 무효를 주장할 수 있나요?

매수인이 선의라면 주장할 수 없습니다. 목록작성 전 권한 제한 규정에는 「그러나 이로써 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다」는 단서가 있습니다. 매수인이 재산목록이 작성되지 않았다는 사정을 모르고 샀다면 피후견인 쪽은 매매가 무효라는 점을 매수인에게 내세울 수 없습니다.

이때는 후견인에 대한 책임 추궁으로 방향이 바뀝니다. 매매대금이 피후견인 계좌에 들어왔는지, 시가보다 싸게 팔았는지를 확인하고, 손해가 있으면 후견인에게 배상을 청구하거나 후견인 변경을 청구합니다. 새 후견인이나 다른 친족은 가정법원에 후견인 변경을 청구할 수 있습니다.

목록작성 전 처분 대응 순서

• 날짜 대조 - 선임일, 재산목록 제출일, 매매계약일을 비교합니다. 목록작성 전 처분인지 확인합니다.
• 긴급성 검토 - 처분 이유가 피후견인의 회복하기 어려운 불이익을 막기 위한 것이었는지 봅니다. 아니라면 무권대리입니다.
• 매수인 사정 확인 - 매수인이 후견 사실과 목록 미작성 사실을 알았는지 확인합니다. 선의라면 무효를 대항하지 못합니다.
• 대금 행방 추적 - 매매대금이 피후견인 계좌에 들어왔는지 확인합니다. 유용이 있으면 반환 청구를 검토합니다.
• 후견인 변경 - 필요하면 가정법원에 후견인 변경과 재산상황 조사를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 후견감독인이 있었거나 매수인이 후견인의 친척이라면 동의 여부와 매수인의 인식을 자료로 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 후견인의 재산 처분을 둘러싼 무효 확인·반환 소송을 포함한 가사·상속 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재산목록은 언제까지 작성해야 하나요?
  선임 뒤 지체 없이 재산을 조사해 2개월 내에 작성해야 합니다. 민법 제941조 제1항이 정한 기한이고, 정당한 사유가 있으면 법원 허가로 연장할 수 있습니다. 제2항에 따라 후견감독인이 있으면 그의 참여가 없는 재산조사와 목록작성은 효력이 없습니다.
• 긴급한 필요가 인정되는 예는 무엇인가요?
  목록 작성 전에 하지 않으면 피후견인에게 회복하기 어려운 불이익이 생기는 경우입니다. 대법원 1997. 11. 28. 선고 97도1368 판결이 제시한 기준입니다. 소멸시효가 곧 완성되는 채권의 청구, 급한 치료비 마련을 위한 예금 인출처럼 미루면 손해가 생기는 행위가 해당할 수 있습니다.
• 매수인이 몰랐다면 땅을 돌려받을 수 없나요?
  매수인에게 무효를 주장하기 어렵습니다. 민법 제943조 단서는 목록작성 전 권한 제한으로 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이 경우 피후견인 쪽은 후견인에게 손해배상을 청구하거나 매매대금이 피후견인 재산으로 들어왔는지 확인해 반환을 구하는 방향으로 대응합니다.
• 무권대리 매매를 나중에 인정할 수도 있나요?
  추인할 수 있습니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정하므로, 반대로 적법한 권한자가 추인하면 효력이 생깁니다. 피성년후견인을 위해서는 새 후견인이나 목록 작성을 마친 후견인이 피후견인의 이익을 따져 추인 여부를 정합니다.
• 목록 작성 뒤에는 후견인이 마음대로 팔 수 있나요?
  후견감독인이 있으면 동의가 필요합니다. 민법 제950조 제1항 제4호는 후견인이 피후견인을 대리해 부동산 또는 중요한 재산에 관한 권리의 득실변경을 목적으로 하는 행위를 할 때 후견감독인이 있으면 그의 동의를 받도록 정합니다. 피후견인이 사는 집이라면 가정법원 허가도 받아야 합니다.
• 후견인이 판 돈을 써 버렸다면 어떻게 하나요?
  반환 청구와 후견인 변경을 함께 검토합니다. 민법 제940조는 피후견인의 복리를 위해 필요하면 친족 등의 청구로 후견인을 변경할 수 있다고 정합니다. 매매대금을 후견인이 개인적으로 썼다면 새 후견인이 반환을 청구하고, 재산 은닉 우려가 있으면 가압류를 신청합니다.

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