후견·가족관계

아버지가 미성년인 제 땅을 팔아 자기 빚을 갚았다면 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 매수인이 그 매매가 자녀에게는 손해만 주고 아버지나 제3자에게만 이익이 되는 배임적 처분임을 알았거나 알 수 있었다면 매매의 효력은 자녀에게 미치지 않습니다. 대법원은 진의 아닌 의사표시 조문의 단서를 유추적용해 법정대리인의 대리권 남용 매매를 자녀에게 무효로 봅니다. 지금은 매매대금이 어디로 흘러갔는지와 매수인이 계약 당시 들은 설명부터 확인하십시오.

아버지가 법정대리인으로 서명했다는 이유만으로 매매를 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2021년 할아버지에게서 토지를 증여받았는데, 사업 빚에 몰린 아버지가 2022년 미성년자였던 H씨를 대리해 그 토지를 지인에게 시세보다 30% 낮은 2억 1천만원에 팔았습니다. 매매대금은 계약 당일 아버지의 채권자 계좌로 곧바로 송금됐습니다. 2025년 성년이 된 H씨가 등기부를 확인했을 때 토지는 아직 그 지인 명의였습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

법정대리인이 자녀 땅을 판 매매가 자녀에게 무효가 되는 경우는?

법정대리인의 대리행위가 객관적으로 자녀에게는 경제적 손실만 주고 친권자나 제3자에게는 이익을 주는 행위이고, 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었을 때입니다. 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다64669 판결은 이때 민법 제107조 제1항 단서를 유추적용해 행위의 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제107조 제1항도 같은 문언을 유지합니다.

그 판결 사안에서 법정대리인은 미성년 자녀 둘 소유의 토지를 팔았는데, 대법원은 그 매각이 자녀 이익을 무시하고 법정대리인과 제3자의 이익만을 위한 대리권 남용이고 매수인도 그 배임적 사정을 알았거나 알 수 있었다고 본 원심을 그대로 수긍했습니다. 매수인이 계약 당시 자녀가 미성년자이고 친권자가 대리한다는 설명을 들은 점도 고려됐습니다.

매수인이 배임적 사정을 알 수 있었는지는 어떻게 판단하나요?

대리인과 매수인 사이의 의사표시 형성 과정과 내용, 그로 인한 효과를 객관적 사정에 따라 합리적으로 판단합니다. 매매대금이 곧바로 아버지 채권자에게 송금됐는지, 시세보다 크게 낮은 가격이었는지, 매수인이 아버지의 채권자이거나 그와 가까운 사람인지가 대표적인 판단 재료입니다.

아버지 자신의 빚을 갚으려고 자녀 재산을 처분하는 것은 친권자와 자녀의 이해가 상반되는 행위로 볼 여지도 큽니다. 이해상반행위라면 가정법원이 선임한 특별대리인이 대리해야 하고, 그 절차 없이 한 매매는 무권대리가 됩니다.

매수인이 다시 다른 사람에게 팔았다면 어떻게 되나요?

그 뒤 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 누구도 대리권 남용 무효를 주장할 수 없습니다. 대법원 2018. 4. 26. 선고 2016다3201 판결은 민법 제107조 제2항을 유추적용해 이렇게 보았고, 제3자가 악의라는 사실은 무효를 주장하는 자녀 쪽이 증명해야 한다고 했습니다.

그래서 되찾으려면 시간이 중요합니다. 매수인 명의로 등기가 남아 있을 때 처분금지가처분을 해 두면 그 뒤 소유권을 넘겨받은 사람은 가처분에 반하는 범위에서 권리를 주장하기 어렵습니다.

자녀 땅 대리권 남용 대응 순서

• 등기 추적 - 매매 뒤 소유권이 몇 번 바뀌었는지 확인합니다. 현재 명의인이 누구냐에 따라 상대방이 달라집니다.
• 대금 흐름 확인 - 매매대금이 자녀 계좌로 들어왔는지, 아버지 채권자에게 갔는지 확인합니다. 배임적 사정의 핵심 증거입니다.
• 매수인 관계 조사 - 매수인이 아버지의 채권자나 지인인지, 계약 당시 어떤 설명을 들었는지 확인합니다. 인식 가능성을 가르는 사정입니다.
• 처분금지가처분 - 현재 명의인을 상대로 가처분을 신청합니다. 선의 제3자 등장을 막습니다.
• 말소 청구 소송 - 소유권이전등기 말소를 청구하고, 이해상반행위 주장도 함께 냅니다. 두 주장은 요건이 달라 함께 내는 편이 낫습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매 뒤 오랜 시간이 지나 점유취득시효가 문제 되거나 여러 사람이 순차로 사들였다면 등기 원인서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가족 간 재산 처분을 둘러싼 가처분과 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부모가 판 제 땅을 되찾을 수 있는 요건은요?
  매매가 객관적으로 자녀에게 손해만 주고 부모나 제3자에게 이익을 주는 행위이고, 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 이 요건을 갖추면 매매 효과가 자녀에게 미치지 않아 등기 말소를 청구할 수 있습니다.
• 부모 빚을 갚으려고 판 것도 이해상반인가요?
  친권자 자신의 빚을 갚으려고 자녀 재산을 처분하는 것은 이해상반행위로 볼 여지가 큽니다. 이해상반행위는 가정법원이 선임한 특별대리인이 대리해야 하고, 그 절차 없이 한 매매는 무권대리가 됩니다.
• 매수인이 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?
  매수인이 몰랐고 알 수도 없었다면 매매는 유효합니다. 다만 법원은 대금이 누구에게 갔는지, 가격이 시세와 비슷했는지, 매수인과 부모의 관계 등 객관적 사정으로 알 수 있었는지를 판단하므로 매수인의 주장만으로 결론이 나지 않습니다.
• 땅이 이미 다른 사람에게 넘어갔다면요?
  매수인에게서 다시 산 선의의 제3자에게는 대리권 남용 무효를 주장할 수 없습니다. 그 제3자가 악의라는 사실은 무효를 주장하는 자녀가 증명해야 하므로 제3자의 매수 경위를 조사해야 합니다.
• 성년이 된 뒤 언제까지 다툴 수 있나요?
  대리권 남용으로 효력이 없는 매매에 따른 등기 말소 청구는 소유권에 기한 청구여서 일반적인 소멸시효가 적용되지 않습니다. 다만 시간이 지날수록 제3자에게 넘어가거나 취득시효가 문제 될 수 있어 빨리 대응해야 합니다.
• 처분금지가처분은 왜 먼저 하나요?
  현재 명의인이 땅을 다른 사람에게 넘기면 선의의 제3자 문제로 되찾기 어려워집니다. 처분금지가처분을 해 두면 그 뒤 소유권을 넘겨받은 사람은 가처분에 반하는 범위에서 권리를 내세우기 어렵습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

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