후견·가족관계

엄마가 제 하나뿐인 오피스텔을 대가 없이 넘겼는데 등기를 되찾을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

네, 친권자인 엄마가 미성년 자녀의 하나뿐인 재산을 아무 대가 없이 증여했고 받은 사람이 그 사정을 알았다면 그 증여는 자녀에게 효력이 없어 등기 말소를 청구할 수 있습니다. 대법원은 이런 증여를 친권 남용으로 보고 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 판단했습니다. 지금은 받은 사람이 그 오피스텔을 다시 팔지 못하도록 등기부 상태부터 확인하십시오.

엄마가 친권자로서 서명했다는 이유만으로 증여가 그대로 확정되는 것은 아닙니다. 엄마가 뒤늦게 잘못을 인정하고 직접 등기 말소 소송을 내는 것도 가능합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2023년 할머니에게서 시가 2억원짜리 오피스텔을 증여받았고, 이것이 E씨의 하나뿐인 재산이었습니다. 2025년 E씨가 15살일 때 친권자인 엄마는 E씨를 대리해 그 오피스텔을 재혼 상대인 F씨에게 아무 대가 없이 증여하고 소유권이전등기까지 마쳐 주었습니다. F씨는 그 오피스텔이 E씨의 하나뿐인 재산이라는 사실을 알고 있었습니다. 2026년 엄마와 F씨의 관계가 끝나자 E씨는 등기를 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

엄마가 제 하나뿐인 재산을 공짜로 넘긴 증여는 효력이 있나요?

자녀에게는 효력이 없습니다. 친권자는 자녀의 재산에 관한 법률행위를 대리할 권한이 있지만, 그 권한을 자녀의 이익과 반대로 쓰고 상대방이 그 사정을 알았다면 효과가 자녀에게 미치지 않습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」은 친권자가 자녀의 재산에 관한 법률행위에 대하여 자녀를 대리한다고 정합니다.

대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43928 판결은 엄마가 8살 자녀의 하나뿐인 재산인 토지를 아무 대가 없이 자녀의 삼촌에게 증여했고 삼촌이 그 사실을 알았던 사건에서, 그 증여를 친권 남용으로 보고 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 판단했습니다. 그 결과 받은 사람 앞으로 된 소유권이전등기는 말소 대상이 됩니다.

받은 사람이 몰랐다고 하면 어떻게 되나요?

받은 사람이 알았거나 알 수 있었다는 점이 인정되어야 증여가 자녀에게 효력이 없습니다. 이후 판례는 친권자의 대리행위가 자녀에게는 경제적 손실만 주고 친권자나 제3자에게 이익을 주며, 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 때 진의 아닌 의사표시 규정을 유추해 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 정리했습니다.

받은 사람이 엄마의 재혼 상대나 친척처럼 가족 사정을 잘 아는 사람이면 알았다는 점을 증명하기가 수월합니다. 증여 전후에 오간 문자, 등기 서류를 준비한 경위, 증여 당시 자녀의 나이를 함께 정리해 두면 판단 자료가 됩니다.

오피스텔이 이미 다른 사람에게 팔렸다면요?

새로 산 사람이 사정을 몰랐다면 그 사람에게는 무효를 주장하지 못합니다. 대법원 2018. 4. 26. 선고 2016다3201 판결은 친권 남용으로 효과가 자녀에게 미치지 않더라도 그 외형을 믿고 새로 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 대항할 수 없고, 제3자가 사정을 알았다는 사실은 무효를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다.

그래서 받은 사람이 다시 팔기 전에 처분금지가처분을 신청해 두는 편이 안전합니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있습니다.

엄마가 소송을 안 해 주면 저는 어떻게 하나요?

친족 등이 엄마의 대리권과 재산관리권 상실을 청구하고, 그 뒤 선임된 미성년후견인이 소송을 낼 수 있습니다. 가정법원은 친권자가 부적당한 관리로 자녀의 재산을 위태롭게 한 경우 자녀의 친족, 검사, 지방자치단체의 장의 청구로 대리권과 재산관리권의 상실을 선고할 수 있습니다.

친권자가 그 권한을 행사할 수 없게 되면 미성년후견인을 두어야 하고, 후견인이 자녀를 대리해 등기 말소를 청구합니다. 반대로 엄마가 스스로 법정대리인으로서 말소 소송을 내는 것도 막히지 않습니다. 96다43928 판결은 친권 남용이 있었다고 친권이 곧바로 상실되는 것은 아니며, 엄마가 그 뒤 자녀를 대리해 말소를 구하는 것이 금반언의 원칙에 어긋나지도 않는다고 보았습니다.

하나뿐인 재산 무상 증여 대응 순서

• 등기 확인 - 오피스텔이 아직 받은 사람 명의인지, 근저당이나 매매가 있었는지 봅니다. 제3자에게 넘어가기 전이 가장 다투기 쉽습니다.
• 처분금지가처분 - 받은 사람이 다시 팔지 못하도록 법원에 가처분을 신청합니다. 선의의 제3자가 생기는 것을 막습니다.
• 상대방 인식 자료 수집 - 받은 사람과 엄마의 관계, 오간 문자, 증여 경위를 모읍니다. 알았거나 알 수 있었다는 점이 쟁점입니다.
• 대리인 정리 - 엄마가 소송을 낼지, 친족이 대리권 상실을 청구해 후견인을 세울지 정합니다. 누가 자녀를 대리하는지가 소송의 출발점입니다.
• 말소 소송 - 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 판결이 확정되면 그 판결로 등기를 되돌립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여 대가로 자녀에게 돌아온 이익이 있거나 오피스텔에 이미 근저당이 설정됐다면 등기와 거래 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 친권자 대리행위로 넘어간 부동산의 등기 말소와 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 엄마가 대리해 증여했으면 되돌릴 수 없나요?
  되돌릴 수 있는 경우가 있습니다. 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43928 판결은 친권자가 자녀의 하나뿐인 재산을 아무 대가 없이 증여했고 상대방이 그 사실을 알았다면 친권 남용으로서 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 보았습니다. 이때 받은 사람 명의의 등기는 말소를 청구할 수 있습니다.
• 받은 사람이 몰랐다고 주장하면요?
  알았거나 알 수 있었다는 사정이 인정되어야 합니다. 대법원 2011. 12. 22. 선고 2011다64669 판결은 자녀에게 손실만 주고 친권자나 제3자에게 이익을 주는 대리행위를 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 민법 제107조 제1항 단서를 유추해 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 했습니다.
• 이미 다른 사람에게 팔렸으면 끝인가요?
  새 매수인이 사정을 몰랐다면 그 사람에게는 대항하지 못합니다. 대법원 2018. 4. 26. 선고 2016다3201 판결은 선의의 제3자에게 민법 제107조 제2항을 유추해 친권 남용을 주장할 수 없고, 제3자가 악의라는 점은 무효를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 보았습니다.
• 엄마가 직접 말소 소송을 내도 되나요?
  됩니다. 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다43928 판결은 친권자가 자녀의 법정대리인으로서 소송대리인을 선임해 그 증여에 따른 소유권이전등기의 말소를 구하는 것이 금반언의 원칙에 어긋나지 않는다고 보았습니다. 자기가 한 증여라도 자녀를 위해 다시 다툴 수 있습니다.
• 친권 남용이면 엄마의 친권이 없어지나요?
  곧바로 없어지지는 않습니다. 96다43928 판결은 대리권 남용으로 효과가 자녀에게 미치지 않는다고 해서 친권이 상실되어야 하는 것은 아니라고 했습니다. 다만 민법 제925조는 부적당한 관리로 자녀 재산을 위태롭게 한 친권자에 대해 친족 등의 청구로 대리권과 재산관리권 상실을 선고할 수 있게 합니다.
• 받은 사람이 팔지 못하게 막을 방법이 있나요?
  처분금지가처분을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 때 다툼의 대상에 관한 가처분을 허용합니다. 가처분 등기 뒤에 산 사람은 가처분한 쪽에 대하여 자기 취득을 내세우기 어렵습니다.
• 엄마 대신 누가 소송을 낼 수 있나요?
  엄마의 대리권이 상실되면 미성년후견인이 낼 수 있습니다. 민법 제928조는 친권자가 제925조 등에 따라 친권의 전부 또는 일부를 행사할 수 없으면 미성년후견인을 두도록 정합니다. 선임된 후견인이 자녀를 대리해 말소 소송을 냅니다. 자녀가 성년이 된 뒤에는 본인이 직접 낼 수 있습니다.

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