임금·퇴직금

사장이 사업을 시작하기 전에 잡힌 근저당이 있는 집에서도 밀린 월급을 먼저 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 사장이 개인사업을 시작해 사용자가 되기 전부터 자기 부동산에 설정돼 있던 근저당이라도 최종 3개월분 임금은 그보다 먼저 배당받습니다. 대법원은 근로기준법 제38조 제2항이 사용자 지위 취득 전에 설정된 담보권을 적용 대상에서 빼지 않는다고 보았습니다. 지금은 그 부동산이 지금도 사장 명의인지 등기부로 확인해 두십시오.

사장 개인 명의 집이라 회사 재산이 아니라고 걱정할 필요는 없습니다. 개인사업자는 사업주 개인이 사용자이므로 그 명의의 부동산도 사용자의 총재산에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2024년 3월 개인사업자가 운영하는 카페 체인점에서 일하기 시작했습니다. 사장은 2021년 카페를 열기 전에 본인 아파트에 대출 근저당을 잡혀 두었는데, 이 아파트가 사장의 거의 하나뿐인 재산이었습니다. 2025년 12월 카페가 폐업하면서 N씨는 마지막 3개월 임금 780만원을 받지 못했고, 은행이 아파트 경매를 신청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업 시작 전 근저당에도 임금이 앞서나요?

앞섭니다. 대법원은 최종 3개월분 임금이 사용자의 총재산에 대하여 사용자가 사용자 지위를 취득하기 전에 설정한 질권 또는 저당권으로 담보된 채권에도 우선하여 변제되어야 한다고 보았습니다. 조문이 사용자 지위 취득 전 담보권을 제외한다고 정하지 않았고, 근로자의 최저생활을 보장하려는 취지상 적용 범위를 좁힐 합리적 이유가 없다는 것입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「근로기준법」도 최종 3개월분의 임금과 재해보상금을 사용자의 총재산에 대한 질권·저당권 등 담보채권보다 우선하도록 정합니다.

사장이 집을 다른 사람에게 팔았다면 어떻게 되나요?

우선변제권을 주장하기 어려워집니다. 우선변제권은 사용자의 총재산에 대하여 인정되므로, 부동산이 제3자에게 넘어가면 그 재산은 더 이상 사용자 재산이 아닙니다. 사장이 재산을 처분할 우려가 있으면 임금 채권으로 미리 가압류를 해 두어야 합니다.

반대로 사장이 이미 근저당이 있는 부동산을 사업 중에 사들인 경우는 판례상 특정승계 취득으로 보아 달리 판단될 수 있습니다. 2011다68777 판결도 재산 자체가 이전되지 않고 사용자 지위만 뒤에 생긴 경우와 이를 구별했습니다.

퇴직금과 3개월 넘는 임금은 어떻게 되나요?

최종 3년간의 퇴직급여등은 최종 3개월분 임금과 같은 순위로 근저당보다 앞섭니다. 그 밖의 임금과 퇴직금은 근저당 다음 순위의 일반 우선권만 가집니다. 배당요구서에는 최우선변제 부분과 일반 우선 부분을 나눠 적는 편이 정확합니다.

N씨처럼 퇴직 전 마지막 3개월 임금 780만원이 밀렸다면 이 금액 전부가 최우선변제 대상입니다. 근속이 1년을 넘었다면 퇴직금도 받지 못했는지 함께 확인하고, 받지 못했다면 최종 3년분 퇴직금을 더해 배당요구합니다. 퇴직금을 빠뜨리고 배당요구를 하면 종기 뒤에 금액을 늘리기 어렵습니다. 배당요구서를 내기 전에 금액표를 한 번 더 맞춰 보십시오.

사장 개인 부동산 임금 배당 대응 순서

• 등기부 확인 - 부동산이 지금도 사장 명의인지, 근저당이 언제 설정됐는지, 사장이 언제 취득했는지 확인합니다.
• 체불액 구분 - 최종 3개월분 임금, 최종 3년간 퇴직금, 그 밖의 임금을 나눠 계산합니다.
• 체불 확인 - 지방고용노동관서에 진정해 체불 임금등·사업주 확인서를 받거나 지급명령을 신청합니다.
• 배당요구 또는 가압류 - 경매가 진행 중이면 종기까지 배당요구를 하고, 경매 전이면 처분에 대비해 가압류를 검토합니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 임금이 근저당보다 앞서 배당됐는지 확인하고, 아니면 이의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사장이 근저당이 있는 부동산을 사업 중에 사들였거나 가족 명의로 넘긴 경우라면 등기 원인과 날짜를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 체불 임금의 가압류와 배당요구, 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 개인사업자 사장 명의 집도 대상인가요?
  대상입니다. 개인사업자는 사업주 개인이 사용자이므로 그 명의의 부동산도 사용자의 총재산입니다. 근로기준법 제38조 제2항은 사용자의 총재산에 대하여 최종 3개월분 임금이 저당권보다 우선한다고 정합니다.
• 사업 시작 전에 잡힌 근저당이면 예외인가요?
  예외가 아닙니다. 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다68777 판결은 사용자가 사용자 지위를 취득하기 전에 설정한 저당권으로 담보된 채권에도 최종 3개월분 임금이 우선한다고 보았습니다. 설정 시기는 순위에 영향이 없습니다.
• 사장이 집을 팔아 버리면 어떻게 하나요?
  사용자의 재산이 아니게 되므로 그 부동산에서 우선변제를 주장하기 어렵습니다. 처분이 걱정되면 민사집행법 제276조 제1항에 따라 임금 채권으로 가압류를 해 두어야 하고, 이미 넘어갔다면 사해행위취소 가능성을 검토합니다.
• 퇴직금도 근저당보다 먼저인가요?
  최종 3년간의 퇴직급여등은 먼저입니다. 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항은 이 부분을 질권·저당권으로 담보된 채권과 조세·공과금보다 우선하도록 정합니다. 3년을 넘는 퇴직금은 근저당 다음 순위입니다.
• 경매 사실은 어떻게 알 수 있나요?
  법원은 경매개시결정 뒤 배당요구의 종기를 공고하고 알려진 우선변제권자에게 고지합니다. 민사집행법 제84조의 절차이지만 근로자가 법원에 알려져 있지 않으면 고지를 받지 못하므로, 등기부의 경매개시결정 기입등기를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
• 사장이 근저당 있는 집을 나중에 샀다면요?
  판례상 사용자가 담보가 설정된 재산을 특정승계로 취득한 경우는 달리 볼 수 있습니다. 대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다68777 판결은 이런 종전 판례와 재산 이전 없이 사용자 지위만 늦게 생긴 사안을 구별했으므로 취득 경위를 확인해야 합니다.

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