임금·퇴직금

회사가 저당권 있는 부동산을 사들였으면 그 저당권보다 체불임금이 먼저인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 회사가 부동산을 사들이기 전에 이미 설정돼 있던 저당권에 대해서는 최종 3개월분 임금의 최우선변제권이 미치지 않습니다. 대법원은 임금 최우선변제권이 사용자가 재산을 특정승계로 취득하기 전에 설정된 담보권에까지 인정되는 것은 아니라고 보았습니다. 지금은 부동산 등기부에서 회사의 소유권 취득일과 저당권 설정일의 선후를 확인하십시오.

회사 부동산에 오래된 저당권이 있다고 해서 임금 배당을 포기할 필요는 없습니다. 회사가 소유하던 중에 설정된 저당권보다는 여전히 먼저 받을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2022년부터 물류회사에서 일하다 2025년 퇴사하면서 마지막 3개월 임금 1,050만원을 받지 못했습니다. 이 회사는 2023년 다른 회사로부터 물류창고를 사들였는데, 그 창고에는 이전 소유자 시절인 2020년에 은행 저당권이 설정돼 있었습니다. 2026년 은행이 저당권에 따라 창고를 경매에 넘겼습니다. T씨는 최종 3개월분 임금이 이 은행 저당권보다 먼저 배당되는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

회사가 사들이기 전에 설정된 저당권보다도 임금이 먼저인가요?

아닙니다. 임금 최우선변제권은 사용자가 재산을 특정승계로 취득하기 전에 설정된 담보권에는 미치지 않습니다. 대법원 2004. 5. 27. 선고 2002다65905 판결은 이 규정이 임금채권과 담보채권이 사용자의 같은 재산에서 경합할 때 우선권을 준 것일 뿐, 사용자가 재산을 취득하기 전에 설정된 담보권까지 제한하는 것은 아니라고 보았습니다.

이전 소유자 시절에 저당권을 설정받은 은행은 그 당시 그 부동산의 담보가치를 믿고 돈을 빌려준 것이고, 나중에 소유자가 바뀌어 새 소유자의 근로자가 생긴다는 사정까지 예상할 수 없습니다. 판례는 이런 담보권자의 신뢰를 보호한 것입니다.

그러면 임금은 언제 저당권보다 먼저 배당되나요?

회사가 부동산을 소유하던 중에 설정된 저당권이라면 최종 3개월분 임금과 재해보상금이 그 저당권보다 먼저 배당됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「근로기준법」은 이 채권들을 사용자의 총재산에 대하여 질권·저당권 등으로 담보된 채권, 조세, 다른 채권보다 우선하도록 정합니다. 저당권이 임금채권 발생 전후 어느 때 설정됐든 회사 소유 중이었다면 이 우선권이 적용됩니다.

퇴직금도 최종 3년간의 퇴직급여 등은 같은 최우선 순위입니다. 다만 퇴직금도 회사가 취득하기 전에 설정된 담보권에 대해서는 같은 판례의 취지에 따라 우선권을 주장하기 어렵습니다.

취득 전 저당권보다 뒤지면 임금은 어떻게 배당되나요?

취득 전 저당권자가 먼저 배당받고, 남는 매각대금에서 최종 3개월분 임금 등이 회사 소유 중 설정된 담보권, 조세, 일반 채권보다 먼저 배당됩니다. 매각대금이 취득 전 저당권의 채권액보다 적으면 임금 배당이 없을 수 있으므로, 회사의 다른 재산에 대한 가압류와 강제집행을 함께 검토해야 합니다.

회사에 다른 재산이 없고 도산 상태라면 국가가 체불 임금 일부를 대신 지급하는 대지급금 제도를 이용할 수 있습니다. 이 경우 노동관서의 체불 확인 절차를 먼저 거칩니다.

취득 전 저당권 부동산 임금 배당 대응 순서

• 등기부 확인 - 부동산 등기부에서 회사의 소유권 취득일과 각 저당권 설정일을 확인합니다. 우선권이 미치는 담보권을 가립니다.
• 최우선 금액 계산 - 최종 3개월분 임금과 최종 3년분 퇴직금을 계산합니다. 배당요구 금액의 기준이 됩니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 소명 자료와 함께 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당이 어렵습니다.
• 배당표 검토 - 배당기일에 취득 전 저당권과 회사 소유 중 저당권의 순위가 맞게 반영됐는지 확인합니다.
• 다른 재산 확보 - 배당이 부족하면 회사의 예금·채권·다른 부동산을 가압류하고 대지급금 신청을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 회사가 합병이나 상속처럼 포괄승계로 부동산을 넘겨받았거나 저당권이 소유권 이전과 같은 날 설정됐다면 등기 원인과 순위번호를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임금채권의 경매 배당과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회사가 소유하던 중에 설정된 저당권보다는 먼저인가요?
  먼저입니다. 근로기준법 제38조 제2항에 따라 최종 3개월분 임금과 재해보상금은 사용자의 총재산에 대하여 저당권으로 담보된 채권보다 먼저 변제됩니다. 회사가 소유하던 중에 설정된 저당권이라면 설정 시점이 임금채권 발생 전이어도 임금이 앞섭니다.
• 특정승계와 포괄승계는 무엇이 다른가요?
  특정승계는 매매·증여처럼 개별 재산을 넘겨받는 것이고, 포괄승계는 합병·상속처럼 권리의무를 한꺼번에 넘겨받는 것입니다. 대법원 2004. 5. 27. 선고 2002다65905 판결은 특정승계 취득 전에 설정된 담보권에 대해 판단했으므로, 합병으로 넘겨받은 재산은 따로 검토해야 합니다.
• 퇴직금도 같은 결론인가요?
  같은 취지로 보는 것이 일반적입니다. 최종 3년간의 퇴직급여 등은 근로자퇴직급여 보장법 제12조 제2항에 따라 담보권보다 먼저 변제되지만, 회사가 취득하기 전에 설정된 담보권에 대해서는 임금과 마찬가지로 우선권을 주장하기 어렵습니다.
• 근저당 담보 한도액이 나중에 늘었으면요?
  회사가 부동산을 취득한 뒤에 담보 한도액을 늘리는 변경등기를 했다면, 늘어난 부분은 회사 소유 중에 새로 담보를 설정한 것과 비슷하게 볼 여지가 있습니다. 변경등기의 시점과 내용을 등기부로 확인해 증액 부분에 대한 순위를 다툴 수 있는지 검토합니다.
• 배당을 못 받으면 체불 임금은 어떻게 받나요?
  회사의 다른 재산인 예금, 매출채권, 다른 부동산에 가압류와 강제집행을 할 수 있습니다. 회사가 도산 상태라면 국가가 체불 임금 일부를 대신 지급하는 대지급금 제도를 이용할 수 있으므로, 노동관서 진정으로 체불 사실을 먼저 확인받아 둡니다.
• 판례는 왜 취득 전 저당권을 보호하나요?
  대법원 2004. 5. 27. 선고 2002다65905 판결은 임금 최우선변제권이 같은 사용자의 재산에서 임금채권과 담보채권이 경합할 때 우선권을 준 것이지, 사용자가 취득하기 전에 설정된 담보권까지 제한하려는 것은 아니라고 보았습니다. 이전 소유자에게 돈을 빌려준 담보권자의 신뢰를 보호한 것입니다.

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