매매 계약

1995년 전에 친구 이름으로 계약하고 등기한 부동산, 지금 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 명의수탁자에게 부동산 자체를 부당이득으로 돌려달라고 청구할 수 있지만, 이 권리는 유예기간이 끝난 1996년 7월 1일부터 10년이 지나 소멸시효가 완성되었을 가능성이 큽니다. 부동산실명법 시행 전 계약명의신탁은 유예기간이 지나면서 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득했고, 명의신탁자가 그 부동산을 계속 점유했어도 시효는 진행한다는 것이 판례입니다. 지금은 명의수탁자가 시효 완성 뒤에 반환 의무를 인정한 말이나 문서가 있는지부터 확인하십시오.

명의수탁자가 명의신탁이 무효라고 말한다고 해서 부당이득반환청구까지 막히는 것은 아닙니다. 명의신탁약정이 무효라는 것과 반환 의무는 별개입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 1994년 토지를 8천만원에 사면서, 친구 B씨가 매수인으로 계약하도록 했고 매도인은 B씨가 진짜 매수인인 줄 알았습니다. 등기도 B씨 앞으로 했고, A씨는 그 뒤로 30년 넘게 토지를 직접 경작해 왔습니다. 2025년 A씨가 이전등기를 요청하자 B씨는 법이 바뀌어 명의신탁은 무효라며 거절했습니다. A씨는 토지를 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매도인이 몰랐던 계약명의신탁에서 소유권은 누구에게 있나요?

명의수탁자에게 있습니다. 명의신탁약정은 무효이고 그에 따른 물권변동도 무효가 원칙이지만, 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방인 매도인이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동은 유효합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」도 같은 내용입니다. 법 시행 전 명의신탁은 1년의 유예기간 안에 실명등기를 하지 않으면 이 규정이 적용되었습니다.

법 시행 전 명의신탁이면 무엇을 돌려받을 수 있나요?

부동산 자체를 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결은 법 시행 전에 명의수탁자 앞으로 등기가 된 경우 유예기간 전까지는 명의신탁자가 언제든 명의신탁을 해지하고 소유권을 찾아올 수 있었으므로, 유예기간 경과로 완전한 소유권을 얻은 명의수탁자는 그 부동산 자체를 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다.

반면 법 시행 전에 계약하고 대금을 다 냈더라도 유예기간이 지날 때까지 명의수탁자 앞으로 등기를 마치지 못했다면 반환 대상은 명의신탁자가 제공한 매수자금입니다. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다21214 판결의 기준입니다.

30년 넘게 제가 점유했는데도 시효가 지났나요?

지났을 가능성이 큽니다. 명의신탁자의 소유권이전등기청구권은 법률 규정에 따른 부당이득반환청구권이어서 10년의 소멸시효가 적용됩니다. 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결은 명의신탁자가 부동산을 점유·사용해 왔더라도 시효가 진행한다고 보았습니다. 점유를 권리 행사로 보면 실명전환을 하지 않은 사람을 보호하는 결과가 되기 때문입니다.

명의수탁자가 시효를 주장해야 시효로 인한 소멸이 인정됩니다. 시효 완성 뒤 명의수탁자가 반환 의무를 인정하는 각서를 써 주었거나 일부를 이전해 준 사정이 있으면 시효이익을 포기한 것으로 다툴 여지가 있습니다. 시효이익은 미리 포기하지 못하지만 완성 뒤의 포기는 가능합니다.

법 시행 후에 한 계약명의신탁이면 어떻게 다른가요?

부동산이 아니라 매수자금을 돌려받습니다. 법 시행 후에는 명의신탁자가 처음부터 소유권을 얻을 수 없었으므로 손해는 명의수탁자에게 준 매수자금입니다. 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결은 명의신탁자가 대신 낸 취득세·등록세 같은 취득비용도 반환 대상에 포함된다고 보았습니다. 이때도 소멸시효는 10년입니다.

법 시행 전 계약명의신탁 회복 대응 순서

• 계약·등기 시점 확인 - 매매계약일과 명의수탁자 앞 등기일이 1995. 7. 1. 전인지 확인합니다. 시행 전후에 따라 반환 대상이 부동산인지 돈인지가 갈립니다.
• 매도인의 인식 확인 - 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지 확인합니다. 알았다면 3자간 등기명의신탁으로 보아 매도인을 통한 회복을 검토합니다.
• 시효 중단·포기 사정 수집 - 명의수탁자가 반환을 약속한 각서, 문자, 녹음이 있는지 찾습니다. 2006년 이후의 승인 자료가 있으면 시효이익 포기를 다툴 수 있습니다.
• 점유 경위 정리 - 누가 세금을 냈고 누가 경작·관리했는지 정리합니다. 시효를 막지는 못해도 명의신탁 사실의 증명 자료가 됩니다.
• 처분금지가처분 검토 - 청구 가능성이 남아 있다면 명의수탁자의 처분을 막습니다. 소송 중 제3자에게 넘어가면 회복이 어려워집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 명의신탁을 알았거나 종중·배우자 명의신탁 특례에 해당하면 계약서와 등기 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 명의신탁 부동산 반환 청구와 관련 조세 쟁점을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매도인이 명의신탁을 몰랐으면 등기는 유효한가요?
  유효합니다. 부동산실명법 제4조 제2항 단서는 명의수탁자가 계약 당사자가 되고 상대방이 명의신탁약정을 몰랐다면 물권변동을 무효로 하지 않습니다. 그래서 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득하고, 명의신탁자는 명의수탁자에게 부당이득반환을 청구하는 방법만 남습니다.
• 법 시행 전 명의신탁이면 부동산 자체를 돌려받나요?
  명의수탁자 앞 등기가 법 시행 전에 끝났다면 부동산 자체가 반환 대상입니다. 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다62687 판결은 유예기간 경과로 완전한 소유권을 얻은 명의수탁자가 그 부동산을 부당이득으로 반환해야 한다고 보았습니다. 다만 소멸시효가 이미 완성되었는지를 함께 따져야 합니다.
• 제가 계속 점유해 왔으면 시효가 멈추지 않나요?
  멈추지 않습니다. 대법원 2009. 7. 9. 선고 2009다23313 판결은 명의신탁자가 부동산을 점유·사용해 왔더라도 명의수탁자에 대한 부당이득반환청구권에 기한 등기청구권의 소멸시효가 진행한다고 보았고, 유예기간 경과 다음 날인 1996. 7. 1.부터 10년이 지나면 시효가 완성된다고 판단했습니다.
• 시효가 지났어도 돌려받을 방법이 있나요?
  명의수탁자가 시효를 주장하지 않거나 시효이익을 포기했다면 가능합니다. 민법 제184조 제1항은 시효이익을 미리 포기하지 못하게 할 뿐이어서, 완성 뒤에 명의수탁자가 반환 의무를 인정하는 각서를 썼다면 포기로 다툴 수 있습니다. 포기 사실은 명의신탁자가 증명해야 합니다.
• 등기를 못 한 채 유예기간이 지났으면요?
  그 경우는 매수자금을 돌려받습니다. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2010다21214 판결은 법 시행 전 계약하고 대금을 다 냈지만 유예기간이 지날 때까지 명의수탁자 앞 등기를 마치지 못한 경우, 명의수탁자는 매수인 지위만 얻은 것이므로 반환 대상은 부동산이 아니라 명의신탁자가 제공한 매수자금이라고 보았습니다.
• 법 시행 후 계약명의신탁이면 취득세도 돌려받나요?
  받을 수 있습니다. 대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결은 법 시행 후 계약명의신탁에서 명의수탁자가 반환할 부당이득은 매수자금이고, 명의신탁자가 제공한 취득세·등록세 같은 취득비용도 특별한 사정이 없으면 반환 대상에 포함된다고 보았습니다. 이 청구권도 10년의 소멸시효가 적용됩니다.

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