매매 계약

잔금 안 받고 등기부터 넘겨줬는데, 매매잔금 시효는 언제부터 세나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매매잔금 채권의 소멸시효는 등기를 넘겨준 날이 아니라 잔금지급기일부터 10년으로 계산합니다. 동시이행 관계는 매수인이 지급을 거절할 수 있는 사유에 그치고 시효 진행을 막지 못하지만, 매수인이 도중에 잔금 채무를 인정했다면 그날부터 시효가 새로 진행합니다. 지금은 매수인이 「등기해 주면 잔금을 주겠다」고 한 문자나 녹음이 남아 있는지 확인하십시오.

등기를 먼저 넘겨준 것 자체가 매도인에게 불리한 사정은 아닙니다. 등기를 넘겨준 뒤에는 매수인이 동시이행을 이유로 잔금 지급을 거절할 근거가 사라집니다.

이런 상담이 많습니다

매도인 A씨는 2014. 3. 10. 토지를 팔면서 계약금과 중도금은 받았지만, 잔금지급기일인 2014. 6. 30.에 잔금 1억 2,000만원을 받지 못해 소유권이전등기를 미뤄 두었습니다. 3년 뒤인 2017. 7. 10. 매수인이 「먼저 등기를 넘겨주면 잔금을 바로 주겠다」는 문자를 보내 왔고, A씨는 2017. 7. 20. 등기를 넘겨주었습니다. 그 뒤로도 잔금은 들어오지 않았고, 2026년 9월 A씨는 잔금지급기일부터 12년이 지났는데 청구할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

동시이행 관계라면 등기를 넘겨준 날부터 시효를 세나요?

아닙니다. 부동산 매매잔금 채권은 소유권이전등기와 동시이행 관계에 있어도 잔금지급기일부터 소멸시효가 진행합니다. 매도인은 지급기일 이후 언제든 잔금을 청구할 수 있고, 매수인은 등기 서류를 제공받을 때까지 지급을 미룰 수 있을 뿐이기 때문입니다.

시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하고, 매매잔금 같은 일반 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸합니다. 대법원 1993. 12. 14. 선고 93다27314 판결도 상대방의 명도의무와 동시이행 관계에 있는 청약금반환채권의 시효가 반환 사유가 확정된 때부터 진행한다고 보아 같은 기준을 적용했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 규정을 그대로 두고 있습니다.

잔금지급기일로부터 10년 동안 소 제기나 가압류, 매수인의 승인 같은 중단사유가 없었다면 잔금 채권은 시효로 소멸합니다. 위 사례에서 잔금지급기일만 기준으로 보면 2024. 6. 30.에 시효가 완성됩니다.

매수인이 「등기해 주면 잔금을 주겠다」고 한 말은 어떤 의미가 있나요?

매수인이 시효기간 도중에 잔금 채무가 있음을 인정했다면 시효중단 사유인 승인에 해당합니다. 승인은 특별한 방식이 필요 없어서 말이나 문자로 한 것도 포함됩니다. 채무의 존재를 전제로 지급 조건을 제시한 표현이면 승인으로 볼 여지가 큽니다.

시효가 중단되면 그때까지 지난 기간은 버리고, 중단사유가 끝난 때부터 10년을 새로 셉니다. 위 사례에서 2017. 7. 10. 문자가 승인으로 인정되면 시효는 2027. 7. 10.까지로 늘어납니다. 반대로 승인을 증명하지 못하면 2024. 6. 30.에 이미 끝난 것으로 봅니다.

승인이 있었다는 사실은 누가 어떻게 증명하나요?

승인이 있었다는 사실은 시효중단을 주장하는 매도인이 증명해야 합니다. 매수인 명의 휴대전화에서 온 문자, 대화 녹음 파일, 잔금 지급을 약속한 확인서, 일부 입금 내역이 대표적인 자료입니다. 중개인이나 법무사처럼 당시 대화를 들은 사람의 진술도 보강 자료가 됩니다.

문자가 없고 기억만 있다면 승인 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 등기 신청 당시 법무사 사무소에 남은 서류나 매수인이 보낸 등기 서류 요청 문자처럼 날짜가 찍힌 자료를 함께 찾아보는 편이 낫습니다.

매매잔금 시효 대응 순서

• 잔금지급기일 확인 - 매매계약서에서 잔금지급기일을 확인하고 10년 만료일을 계산합니다. 기일이 여러 번 변경됐다면 마지막으로 합의한 날이 기준입니다.
• 승인 자료 수집 - 매수인이 잔금 채무를 인정한 문자·녹음·확인서·일부 입금 내역을 날짜순으로 모읍니다. 가장 늦은 승인일이 새 시효의 출발점입니다.
• 새 만료일 계산 - 가장 늦은 승인일부터 10년이 되는 날을 계산합니다. 남은 기간이 짧으면 소 제기를 서두릅니다.
• 보전처분 검토 - 매수인 명의로 넘어간 토지가 다시 팔리거나 담보로 잡힐 우려가 있으면 가압류를 신청합니다. 가압류도 시효를 중단시킵니다.
• 잔금 청구 소송 - 잔금과 지연손해금을 청구하는 소를 냅니다. 매수인이 시효 항변을 하면 승인 자료로 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 잔금지급기일이 여러 번 연기됐거나 매수인이 토지를 이미 제3자에게 팔았다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매대금 청구 소송과 그 보전을 위한 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기를 안 넘겨준 동안에도 잔금 시효가 흐르나요?
  흐릅니다. 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결은 매매대금 채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행 관계에 있어도 매도인은 지급기일 이후 언제든 대금을 청구할 수 있으므로 지급기일 이후 시효가 진행한다고 보았습니다. 등기를 보류한 기간도 10년에 그대로 포함됩니다.
• 매수인의 말로 한 약속도 승인이 되나요?
  됩니다. 민법 제168조 제3호의 승인은 방식에 제한이 없어 말이나 문자로 한 것도 해당합니다. 다만 소송에서는 매도인이 승인 사실을 증명해야 하므로 녹음이나 문자, 대화를 들은 사람의 진술처럼 남는 자료가 있어야 합니다. 기억만으로는 인정받기 어렵습니다.
• 승인하면 시효는 얼마나 늘어나나요?
  승인한 날부터 10년이 새로 시작됩니다. 민법 제178조 제1항은 시효가 중단되면 그때까지 지난 기간은 산입하지 않고 중단사유가 끝난 때부터 새로이 진행한다고 정합니다. 승인이 여러 번 있었다면 가장 늦은 승인일이 기준이 되므로 날짜가 찍힌 자료를 모두 모아 두는 편이 좋습니다.
• 잔금 일부만 받았어도 승인이 되나요?
  일부를 갚은 것은 나머지 채무까지 인정한 승인으로 볼 여지가 큽니다. 민법 제168조 제3호의 승인에는 일부 변제처럼 채무를 전제로 한 행동도 포함될 수 있습니다. 시효 완성 전에 받은 일부 입금이라면 그날부터 새로 10년이 진행하므로 이체 내역을 발급받아 두십시오.
• 시효가 지난 뒤 매수인이 준다고 하면 청구할 수 있나요?
  약속 내용에 따라 다릅니다. 시효 완성 뒤의 승인은 시효중단이 아니라 시효이익 포기 문제가 되고, 대법원 2025. 7. 24. 선고 2023다240299 전원합의체 판결은 완성 후 승인만으로 포기를 추정하지 않는다고 판례를 변경했습니다. 시효가 지난 것을 알고도 갚겠다는 취지가 드러나야 합니다.
• 매수인의 등기청구권도 시효에 걸리나요?
  매수인이 토지를 인도받아 점유하고 있으면 등기청구권은 시효가 진행하지 않습니다. 대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결은 매수인이 목적물을 인도받아 점유하는 이상 대금 지급 여부와 관계없이 소유권이전등기청구권의 시효가 진행하지 않는다고 보았습니다. 매도인의 잔금 채권과는 다르게 취급됩니다.

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