분양·청약

분양계약 후 10년이 지났지만 준공된 지는 10년이 안 됐다면 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 계약 당시 짓고 있던 건물이라면 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 완공된 때부터 10년이어서 준공 후 10년 전이면 청구할 수 있습니다. 대법원은 건물이 완공되지 않아 등기를 청구할 수 없던 사정을 법률상 장애로 보았습니다. 지금은 건축물대장의 사용승인일부터 확인하십시오.

계약일부터 10년이 지났다고 해서 등기를 받을 권리가 이미 사라졌다고 단정할 필요는 없습니다. 짓고 있던 건물이라면 시효는 완공 때부터 셉니다.

이런 상담이 많습니다

2015. 12. A씨는 건축주에게 투자금을 대는 대가로 짓고 있던 다세대주택 3채를 받기로 하는 계약을 맺었습니다. 건물은 2017. 6. 사용승인을 받았지만 건축주는 차일피일 등기를 미뤘고, A씨는 입주하지 않은 채 기다렸습니다. 2026. 9. 소송을 알아보니 계약일부터는 10년이 넘었지만 완공일부터는 아직 10년이 되지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

짓고 있던 건물의 등기청구권 시효는 언제부터 셈하나요?

매매계약 때 건물이 신축 중이었다면 소유권이전등기청구권의 소멸시효는 빨라도 건물이 완공된 때부터 진행합니다. 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다28024 판결은 건물이 완공되지 않아 등기청구권을 행사할 수 없었던 사유를 법률상 장애로 보고, 완공 시점부터 10년이 지나기 전에 낸 소송이면 시효가 완성되지 않았다고 판단했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 채권은 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성되고, 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행한다고 정합니다. 존재하지 않는 건물은 등기를 할 수 없으므로, 완공 전에는 권리를 행사할 수 있는 때가 오지 않은 것입니다.

권리가 있는 줄 몰랐던 기간도 시효에서 빠지나요?

빠지지 않습니다. 시효 진행을 막는 것은 기간 미도래나 조건 불성취 같은 법률상 장애이고, 권리자가 권리의 존재나 행사 가능성을 몰랐다는 사실상 장애는 시효를 멈추지 않습니다. 완공 사실을 늦게 알았다거나 매도인이 연락을 끊었다는 사정은 기산점을 늦추지 못합니다.

분양받은 집에 들어가 살고 있다면 시효가 문제되나요?

문제되지 않습니다. 부동산 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있다면 그 매수인의 등기청구권은 소멸시효에 걸리지 않습니다. 완공 뒤 현관 키를 받아 직접 살거나 세를 놓고 있는 경우라면 10년이 지나도 등기를 청구할 수 있습니다.

시효가 다가오면 무엇으로 멈추나요?

소송 제기, 가압류·가처분, 매도인의 채무 승인으로 시효가 중단됩니다. 소송을 내기 어렵다면 처분금지가처분을 먼저 해 두면 중단 효과와 함께 매도인이 다른 사람에게 파는 것도 막을 수 있습니다. 내용증명으로 이행을 요구하면 최고로 보아 6개월 안에 소송이나 가처분을 해야 중단 효력이 유지됩니다.

신축 분양 등기청구 대응 순서

• 완공일 확인 - 건축물대장의 사용승인일과 보존등기일을 확인합니다. 시효 계산의 출발점이 됩니다.
• 점유 여부 정리 - 현관 키를 받은 날, 입주·임대 사실, 관리비 납부 내역을 모읍니다. 점유 중이면 시효 문제가 사라집니다.
• 처분금지가처분 - 매도인 명의로 보존등기가 되어 있으면 처분금지가처분을 신청합니다. 제3자 매각을 막고 시효도 중단합니다.
• 소유권이전등기 청구 - 완공일부터 10년 안에 매매를 원인으로 한 이전등기 소송을 냅니다. 승소 판결로 단독 등기를 신청합니다.
• 대금 정산 확인 - 투자금으로 대금을 대신한 경우 그 약정서와 이체내역을 정리합니다. 대금 완납 여부는 동시이행 항변의 쟁점이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 완공 후 일정 기간 안에 등기를 넘긴다는 약정이나 조건이 따로 있으면 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 소유권이전등기 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유권이전등기청구권도 10년 시효가 있나요?
  원칙적으로 있습니다. 매매에 따른 소유권이전등기청구권은 채권이므로 민법 제162조 제1항에 따라 10년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성됩니다. 다만 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있으면 대법원 1976. 11. 6. 선고 76다148 전원합의체 판결에 따라 시효에 걸리지 않습니다.
• 완공일은 어떤 날짜를 기준으로 보나요?
  건물이 등기할 수 있는 상태가 된 때를 기준으로 보는 것이 원칙이고, 실무에서는 건축물대장의 사용승인일이나 보존등기일을 먼저 확인합니다. 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다28024 판결은 건물이 완공되어 법률상 장애가 없어진 때부터 시효가 진행한다고 했으므로, 두 날짜가 다르면 더 늦은 쪽을 주장해 볼 수 있습니다.
• 완공 사실을 늦게 알았으면 시효가 늦게 시작하나요?
  아닙니다. 대법원 2006. 4. 27. 선고 2006다1381 판결은 권리자가 권리의 존재나 행사 가능성을 알지 못한 사실상 장애는 시효 진행을 막지 못한다고 보았습니다. 완공을 몰랐거나 매도인과 연락이 끊겼어도 시효는 완공 때부터 흐르므로, 알게 된 즉시 조치해야 합니다.
• 내용증명만 보내 두면 시효가 멈추나요?
  일시적으로만 멈춥니다. 내용증명은 최고로 보아 민법 제174조에 따라 6개월 안에 재판상 청구, 압류·가압류·가처분 등을 하지 않으면 시효중단 효력이 없어집니다. 시효 만료가 가까우면 내용증명과 함께 가처분이나 소송을 바로 준비해야 합니다.
• 매도인이 등기를 해 주겠다고 말하면 시효가 중단되나요?
  됩니다. 매도인이 등기의무가 있다는 것을 인정하면 민법 제168조 제3호의 승인으로 시효가 중단되고, 민법 제178조 제1항에 따라 그때부터 다시 10년이 진행합니다. 다만 말로 한 승인은 증명이 어려우므로 문자나 확인서로 남겨 두어야 합니다.
• 투자금 대신 집을 받기로 한 약정도 매매인가요?
  대금을 투자금으로 갈음하기로 한 약정이라면 소유권 이전을 목적으로 한 계약이어서 등기청구권이 생깁니다. 원안 사례처럼 투자의 대가로 신축 주택을 분양받기로 한 경우도 같습니다. 다만 투자금이 대금 전부에 해당하는지 다툼이 생기면 매도인이 잔금과 동시이행을 주장할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성