주택 임대차

1년으로 계약한 세입자가 기간이 끝났다며 경매에서 보증금을 먼저 배당받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 1년처럼 2년 미만으로 계약한 임차인도 그 기간이 끝났다고 주장하며 경매에서 확정일자 순위에 따라 보증금을 우선변제받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서가 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정하고, 대법원도 같은 결론을 냈습니다. 지금은 경매 법원이 정한 배당요구 종기가 언제인지부터 확인하십시오.

2년이 지나야만 보증금을 돌려 달라고 할 수 있다고 생각해 1년 만료 뒤에도 기다릴 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 3월 원룸을 보증금 8천만원, 기간 1년으로 빌려 입주 당일 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 2026년 3월 계약이 끝났지만 집주인은 보증금을 주지 못했고, 그 사이 은행이 근저당권에 기해 경매를 신청했습니다. 은행 쪽에서 2년이 안 됐으니 임대차가 끝나지 않았다고 하자, R씨는 1년 만료를 이유로 배당받을 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약 임차인도 기간 만료를 이유로 우선변제를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 이 내용을 조문 단서에 직접 두고 있습니다.

원안이 인용한 대법원 판결은 이 단서가 생기기 전의 해석입니다. 대법원은 2년 보장 규정이 임차인 보호를 위한 것이므로 이에 어긋나는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않으면 유효하고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 저당권자의 신청에 따른 경매에서 2년 미만의 약정기간이 끝났다는 이유로 보증금 우선변제를 청구할 수 있다고 보았습니다.

우선변제를 받으려면 무엇을 갖춰야 하나요?

대항요건과 확정일자입니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐 대항요건을 갖추고, 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있습니다. 순위는 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날을 기준으로 저당권 등과 비교합니다.

대항요건은 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 효력이 생기므로, 전입한 날 저당권이 설정됐다면 저당권이 앞섭니다. 배당을 받을 때까지 전입 상태를 유지해야 합니다.

집주인이 2년이 안 됐다며 반환을 거부하면요?

거부할 수 없습니다. 2년 보장은 임차인을 위한 것이어서 집주인은 1년 약정이 무효라며 2년을 채우라고 주장할 수 없습니다. 이 법에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것만 효력이 없기 때문입니다. 경매가 아닌 경우에도 1년이 지나면 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

반대로 임차인이 2년을 주장하는 것도 가능합니다. 1년 계약을 했더라도 더 살고 싶다면 2년까지 거주를 주장할 수 있고, 둘 중 무엇을 택할지는 임차인이 정합니다.

배당받은 보증금은 어떻게 찾나요?

집을 매수인에게 넘겼다는 증명이 필요합니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 경매에서 배당된 보증금을 받을 수 없으므로, 매수인의 명도확인서를 받아 법원에 내고 배당금을 찾습니다.

1년 계약 임차인 경매 배당 대응 순서

• 대항요건 확인 - 전입일과 입주일, 확정일자를 초본과 계약서로 확인합니다. 우선변제 순위의 기준입니다.
• 등기 순위 비교 - 등기사항증명서에서 저당권·가압류 날짜를 보고 내 순위를 확인합니다.
• 만료 주장 정리 - 1년 약정 만료로 임대차가 끝났다는 점을 배당요구서에 적습니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 계약서와 초본을 첨부해 배당요구를 합니다.
• 배당금 수령 - 배당표 확정 후 매수인 명도확인서를 받아 법원에서 배당금을 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 전입일과 저당권 설정일이 같은 날이거나 선순위 조세채권이 있으면 등기사항증명서와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 절차의 임차인 배당과 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약도 2년 보장을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 2년 미만으로 정한 주택임대차는 그 기간을 2년으로 보므로 임차인은 2년까지 살겠다고 주장할 수 있습니다. 동시에 1년 약정이 유효하다고 주장해 1년 뒤 나갈 수도 있어, 어느 쪽이든 임차인이 고릅니다.
• 은행이 2년이 안 됐다며 배당을 막을 수 있나요?
  막을 수 없습니다. 대법원은 2년 미만 약정도 임차인에게 불리하지 않으면 유효하고, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 약정기간 만료를 이유로 경매에서 우선변제를 청구할 수 있다고 보았습니다. 후순위 채권자의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
• 배당요구는 언제까지 해야 하나요?
  법원이 정한 배당요구 종기까지입니다. 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지고 법원이 공고합니다. 종기를 넘기면 우선변제권이 있어도 배당에서 빠질 수 있으니 경매개시결정 공고를 확인하십시오.
• 확정일자가 없으면 배당받을 수 없나요?
  우선변제 배당은 받을 수 없습니다. 경매에서 후순위권리자보다 먼저 받으려면 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 합니다. 보증금이 소액임차인 기준 이하라면 최우선변제를 따로 검토합니다.
• 배당요구는 누가 할 수 있나요?
  우선변제청구권이 있는 채권자가 할 수 있습니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자에 해당하므로 배당요구를 할 수 있습니다. 계약서 사본과 주민등록초본을 첨부합니다.
• 배당금은 바로 찾을 수 있나요?
  집을 넘긴 증명이 있어야 찾습니다. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 배당된 보증금을 받을 수 없습니다. 매수인에게서 명도확인서와 인감증명서를 받아 법원에 제출합니다.

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