주택 임대차

전입신고로 대항력을 갖추면 우선변제권도 같이 생기나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 전입신고와 입주로 생기는 것은 대항력뿐이고 우선변제권은 계약서에 확정일자를 더 받아야 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 임차인에게 우선변제권을 줍니다. 지금은 계약서에 확정일자가 찍혀 있는지 확인하십시오.

전입신고를 했다면 대항력을 위해 따로 더 할 일은 없습니다. 추가로 챙길 것은 우선변제권을 위한 확정일자 하나입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 11월 보증금 2억원에 아파트를 임차하고 입주한 날 전입신고를 마쳤지만 확정일자는 받지 않았습니다. 2026년 여름 집주인이 대출을 받아 근저당을 설정했다는 소식을 들은 A씨는, 전입신고만으로 경매 때 보증금을 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력과 우선변제권은 무엇이 다른가요?

아니요, 대항력을 갖추었다고 우선변제권이 저절로 생기지는 않습니다. 대항력은 주택 인도와 주민등록으로 생기고, 우선변제권은 이 대항요건에 확정일자를 더 갖추어야 생깁니다.

대항력은 집이 팔리거나 경매되어도 새 주인에게 계속 살 권리와 보증금 반환을 주장하는 힘입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다.

우선변제권은 경매나 공매에서 집이 팔린 돈으로부터 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 대항력이 새 주인에 대한 권리라면, 우선변제권은 매각대금에 대한 권리입니다. 두 권리를 모두 갖춘 임차인은 경매에서 둘 중 하나를 골라 행사할 수 있습니다. 대항력만 있고 확정일자가 없다면 경매에서 배당 순위를 주장할 수 없어, 대항력이 선순위가 아닌 한 보증금 회수가 어려워집니다.

우선변제권을 갖추려면 무엇이 더 필요한가요?

대항요건에 더해 임대차계약증서에 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자는 계약서가 그 날짜에 있었다는 것을 공적으로 확인하는 절차입니다.

확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인에게 받을 수 있습니다. 확정일자부여기관은 확정일자부에 주택 소재지, 확정일자 부여일, 차임과 보증금을 적어 관리합니다. 보증금을 올려 새 계약서를 쓴 경우에는 올린 금액에 대해 새 계약서에 확정일자를 다시 받아야 그 부분도 우선변제 대상이 됩니다.

확정일자를 늦게 받으면 순위는 어떻게 되나요?

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 순위가 정해집니다. 전입신고를 먼저 하고 확정일자를 나중에 받았다면 확정일자를 받은 날이 기준이 되고, 그 전에 설정된 근저당보다 뒤에 배당받습니다.

반대로 확정일자를 먼저 받고 전입신고를 나중에 했다면 대항요건을 갖춘 다음 날이 기준입니다. 그래서 입주, 전입신고, 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 순위를 가장 앞당기는 방법입니다. 소액임차인의 최우선변제는 확정일자 없이 인정되지만, 그 금액을 넘는 보증금은 확정일자가 있어야 지킬 수 있습니다.

대항력과 우선변제권 갖추는 순서

• 등기부 확인 - 계약 전 근저당과 가압류를 확인합니다. 내 순위가 어디쯤 될지 가늠합니다.
• 입주 - 잔금을 치르고 짐을 옮겨 주택을 인도받습니다. 대항요건의 첫 번째입니다.
• 전입신고 - 입주한 날 전입신고를 합니다. 다음 날부터 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 - 같은 날 계약서에 확정일자를 받습니다. 우선변제권의 요건입니다.
• 요건 유지 - 계약 기간 동안 주민등록과 거주를 유지합니다. 옮기면 두 권리 모두 흔들립니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금을 중간에 올렸거나 전입과 확정일자 사이에 근저당이 들어온 경우에 해당하면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고만 하면 우선변제권도 생기나요?
  생기지 않습니다. 전입신고와 입주로는 대항력만 생기고, 우선변제권은 이 대항요건에 임대차계약증서상 확정일자를 더 갖추어야 생깁니다. 경매에서 먼저 배당받으려면 확정일자가 있어야 합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 입주한 날 전입신고를 하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 있습니다.
• 확정일자는 어디서 받나요?
  주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다. 전입신고와 같은 날 주민센터에서 함께 받으면 편합니다. 수수료가 있습니다.
• 집주인이 확정일자를 못 받게 하면요?
  확정일자는 임차인이 계약서를 가지고 확정일자부여기관에 가서 받는 것이어서 임대인의 동의가 필요하지 않습니다. 계약서 특약으로 확정일자를 받지 못하게 하는 것은 임차인에게 불리한 약정이어서 효력이 없습니다.
• 확정일자를 먼저 받고 나중에 전입하면요?
  우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 합니다. 확정일자를 먼저 받았다면 대항요건을 갖춘 날, 즉 전입신고 다음 날이 기준이 됩니다. 그 사이 근저당이 설정되면 그 뒤에 배당받습니다.
• 소액임차인도 확정일자가 필요한가요?
  최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추면 확정일자 없이도 인정됩니다. 다만 최우선변제 금액을 넘는 보증금을 순위에 따라 받으려면 확정일자가 필요합니다. 보증금이 적어도 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다.

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