주택 임대차

계약서에 기간이 끝나면 대항력을 잃는다는 특약이 있는데 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 기간이 끝나면 보증금을 못 받아도 대항력을 잃는다는 특약은 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제10조가 법에 위반된 임차인에게 불리한 약정을 무효로 정합니다. 지금은 입주와 전입신고를 마쳐 대항요건을 갖추었는지 확인하십시오.

이미 서명했다고 그 문구를 지켜야 하는 것은 아닙니다. 법에 위반되고 임차인에게 불리한 약정은 서명 여부와 관계없이 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 2월 대학 입학을 앞두고 학교 근처 원룸을 보증금 1천500만원에 1년 계약하려 했습니다. 계약서 특약란에 임대차기간이 끝나면 보증금 반환 여부와 관계없이 대항력을 잃는다는 문구가 인쇄되어 있었습니다. A씨는 이 문구가 효력이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대항력을 포기하게 하는 특약은 효력이 있나요?

효력이 없습니다. 주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 계약 기간이 끝나면 보증금을 받지 못해도 대항력을 잃는다는 특약은 여기에 해당합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제10조가 이를 정합니다.

대항력은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 법에 따라 생기는 효력입니다. 당사자가 계약서로 그 효력을 없애거나 기간을 줄일 수 없습니다. 이런 조항은 임차인의 주거 안정을 보장하려는 법의 취지에 정면으로 어긋납니다.

반대로 임차인에게 유리한 특약은 유효합니다. 예를 들어 법보다 긴 계약 기간이나 임대인의 수리 의무를 넓히는 특약은 그대로 효력이 있습니다. 무효가 되는 것은 임차인에게 불리한 방향의 약정뿐입니다. 불리한지 여부는 그 특약만 떼어 보지 않고 계약 전체의 조건과 함께 판단합니다.

계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지 대항력이 유지되나요?

유지됩니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 그 기간에도 대항요건을 유지하고 있으면 대항력은 그대로 이어집니다.

경매가 된 경우에도 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 계약서 특약이 이 결과를 바꾸지 못합니다. 다만 이 기간에 주민등록을 옮기거나 집을 비우면 법에 따라 대항력이 소멸하므로, 이사가 필요하면 임차권등기를 먼저 마칩니다.

불리한 특약이 있는 계약서에 이미 서명했다면?

서명했어도 그 특약은 무효이므로 따를 필요가 없습니다. 임대인이 그 특약을 근거로 계약 종료 뒤 집을 비우라고 하거나 경매에서 대항력을 부정하면 제10조를 들어 다툽니다.

특약 하나가 무효라고 계약 전체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 나머지 계약 조건은 그대로 유효하고, 무효인 특약만 없는 것으로 봅니다. 계약서 원본은 그대로 보관하고, 무효 특약 때문에 불안하다면 계약 기간 중 임대인에게 문구 삭제를 요청하는 확인서를 받아 두는 방법도 있습니다.

대항력 포기 특약 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 계약서에서 대항력, 보증금 반환, 계약 해지를 제한하는 문구를 찾습니다. 임차인에게 불리한지 봅니다.
• 대항요건 갖추기 - 입주와 전입신고를 마칩니다. 특약과 관계없이 법에 따라 대항력이 생깁니다.
• 확정일자 받기 - 계약서에 확정일자를 받습니다. 경매에서 배당 순위를 지키는 요건입니다.
• 문구 삭제 요청 - 가능하면 불리한 문구를 지우거나 삭제 확인서를 받습니다. 다툼이 생길 여지를 줄입니다.
• 종료 뒤 대항력 유지 - 보증금을 받을 때까지 주민등록과 거주를 유지합니다. 이사해야 하면 임차권등기를 먼저 마칩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약이 차임이나 수리비 부담처럼 법에 직접 정해지지 않은 사항에 관한 것이라면 계약서 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인에게 불리한 특약은 모두 무효인가요?
  주택임대차보호법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것이 무효입니다. 대항력, 계약 기간, 갱신, 보증금 우선변제처럼 법이 정한 보호를 줄이는 특약이 대표적입니다. 법에 정하지 않은 사항에 관한 특약은 민법의 일반 원칙으로 따로 판단합니다.
• 서명했으면 특약을 지켜야 하지 않나요?
  지킬 필요가 없습니다. 무효인 약정은 당사자가 서명했더라도 효력이 생기지 않습니다. 임대인이 그 특약을 들어 집을 비우라고 하거나 보증금 반환을 거부하면 제10조를 근거로 다툽니다.
• 계약이 끝나면 대항력도 끝나나요?
  끝나지 않습니다. 임대차기간이 끝났어도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이 기간에도 입주와 주민등록을 유지하면 대항력이 이어지고, 이사가 필요하면 임차권등기를 먼저 마칩니다.
• 경매로 집이 팔리면 대항력이 없어지나요?
  보증금이 모두 변제되지 않은, 대항력이 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 매수인에게 남은 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 다만 대항력이 경매로 소멸하는 근저당보다 먼저 생겼는지가 전제입니다.
• 특약이 무효면 계약 전체가 무효인가요?
  아닙니다. 무효가 되는 것은 임차인에게 불리한 그 특약뿐이고 보증금, 차임, 기간 같은 나머지 계약 조건은 그대로 유효합니다. 계약서 원본을 보관하고 나머지 조건에 따라 계약을 이행합니다.
• 대항력은 언제부터 생기나요?
  주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 특약으로 이 시점을 늦추거나 효력을 없앨 수 없으므로 입주하는 날 전입신고를 하면 됩니다.

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