세입자가 안 구해지면 영영 못 받나요?

아닙니다. 대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결은 이미 진 채무에 어떤 사실을 붙인 경우 그 사실이 생기지 않는 것으로 확정된 때에도 기한이 온다고 보았습니다. 직접 입주해 기간이 끝났다면 세입자가 들어올 가능성이 없어진 것으로 보고 반환을 청구합니다.

계약서를 받았으니 공사대금은 끝난 건가요?

끝나지 않습니다. 보증금으로 갈음하기로 했다면 공사대금은 보증금 반환 채무로 바뀌어 남고, 담보로만 받았다면 공사대금 변제기를 미룬 것입니다. 민법 제665조 제1항에 따라 도급인은 완성된 목적물을 인도받은 이상 보수를 지급할 의무가 있습니다.

임대 안 되면 안 준다는 특약은 무효인가요?

무효를 주장할 여지가 있습니다. 조건을 그대로 적용하면 반환이 무기한 늦어져 임차인에게 지나치게 불리하다면, 주택임대차보호법 제10조의 강행규정이나 민법 제104조의 불공정한 법률행위를 들어 다툽니다. 다만 무효 판단보다 기한 도래 주장이 먼저 받아들여지는 경우가 많습니다.

기간이 끝났는데 집을 비워야 하나요?

보증금을 받을 때까지 비우지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고, 민법 제536조 제1항에 따라 집 반환과 보증금 반환은 동시에 이행합니다.

이사를 가야 한다면 어떻게 하나요?

임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인에게 임차권등기명령 신청을 허용합니다. 등기가 된 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

건축주가 다른 세대를 팔고 있다면요?

가압류를 서두릅니다. 신축 건물은 분양이 끝나면 건축주 명의 재산이 사라지므로, 보증금 반환 채권을 근거로 아직 건축주 명의로 남은 세대에 가압류를 신청합니다. 가압류가 먼저 등기되면 그 뒤 매수인은 가압류 부담을 안고 사게 됩니다.

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공사대금 대신 받은 전세계약서, 세입자를 못 구해도 보증금을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 공사대금 대신 임대차계약서를 받고 직접 입주했다면 세입자가 구해지지 않아도 기간이 끝나면 건축주에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2003다24215 판결은 이미 진 채무에 「어떤 일이 생기면 갚는다」는 조건을 붙인 경우 그 일이 생기지 않는 것으로 확정된 때에도 갚아야 한다고 봅니다. 지금은 도급계약서와 임대차계약서에 적힌 지급 조건 문구부터 확인하십시오.

그 자리에서

건축주가 「세입자가 들어와야 준다」고 버티면, 임대차 기간 만료일과 그동안 세입자를 구하려 한 기록(중개사무소 의뢰 문자·광고 화면)을 모으고, 보증금 반환 날짜를 정해 달라는 요구를 문자로 보내십시오.

세입자가 구해질 때까지 기한 없이 기다려야 한다고 생각할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2023. 10. 건축주와 다세대주택 신축공사 도급계약을 맺고, 공사대금 2억원 가운데 1억원은 준공 뒤 한 세대의 임대보증금으로 받기로 했습니다. 건축주는 기간 1년의 임대차계약서를 써 주었지만 세입자가 구해지지 않아 K씨가 2024. 11. 직접 입주했습니다. 2025. 11. 기간이 끝나 보증금을 요구하자 건축주는 「세입자가 들어오지 않았으니 줄 수 없다」고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공사대금 대신 받은 임대차계약서는 어떤 의미인가요?

공사대금 지급 방법을 정한 것입니다. 건축주가 공사대금 일부를 임대보증금으로 대신 주기로 하고 계약서를 써 준 것이므로, 공사대금 채무는 보증금 반환 채무로 바뀌어 남습니다. 처음부터 담보로만 계약서를 받았다면 그 기간 동안 공사대금 변제기를 미뤄 준 것으로 봅니다.

어느 쪽이든 공사대금은 사라지지 않습니다. 계약서를 받았다는 이유로 공사대금을 포기한 것이 아니므로, 건축주가 보증금을 주지 않으면 공사대금이나 보증금으로 청구할 수 있습니다.

「세입자가 들어오면 준다」는 조건은 효력이 있나요?

기한 없이 미뤄 주는 효력은 없습니다. 대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결은 이미 부담한 채무의 변제에 어떤 사실을 붙인 경우 특별한 사정이 없는 한 변제기를 미룬 것일 뿐이어서, 그 사실이 생긴 때는 물론 생기지 않는 것으로 확정된 때에도 기한이 온다고 보았습니다.

지급 조건의 성격에 따른 결론

조건의 성격	세입자가 끝내 없을 때
정지조건	지급 의무 없음
불확정기한	불발생 확정 때 기한 도래
이미 진 공사대금 변제 조건	원칙적으로 불확정기한

정지조건: 세입자가 끝내 없을 때: 지급 의무 없음
불확정기한: 세입자가 끝내 없을 때: 불발생 확정 때 기한 도래
이미 진 공사대금 변제 조건: 세입자가 끝내 없을 때: 원칙적으로 불확정기한

출처 - 대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결

위 사례처럼 시공업자가 직접 입주해 살고 있고 임대차 기간도 끝났다면, 다른 세입자가 들어올 가능성은 없어졌다고 볼 수 있습니다. 이때 보증금 반환 기한이 옵니다. 조건이 지나치게 한쪽에 불리해 선량한 풍속에 어긋나거나 궁박한 사정을 이용한 것이라면 특약 자체가 무효라는 주장도 할 수 있습니다.

시공업자도 주택임대차보호법의 보호를 받나요?

실제로 입주해 살면서 전입신고를 했다면 보호받을 여지가 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 이 법에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.

다만 공사대금 담보 목적의 계약서를 근거로 한 입주는 통상의 임대차와 다르다는 반론이 나올 수 있습니다. 보증금을 실제로 공사대금으로 갈음했다는 사정을 계약서 문구와 공사대금 정산서로 보여 주어야 합니다.

공사대금 보증금 반환 대응 순서

계약서 문구 확인 - 도급계약서와 임대차계약서의 지급 조건을 대조합니다. 대물변제인지 담보인지가 여기서 갈립니다.
정산서 확보 - 공사대금 중 보증금으로 갈음한 금액이 적힌 정산서를 모읍니다. 청구 금액의 근거가 됩니다.
반환 요구 통지 - 기간 만료 뒤 보증금 반환을 내용증명으로 요구합니다. 지연손해금 기산일이 됩니다.
임차권등기명령 - 이사가 필요하면 먼저 임차권등기를 마칩니다. 대항력과 우선변제권을 지킵니다.
소송과 가압류 - 보증금 반환 소송과 함께 건축주 소유 다른 세대에 가압류를 겁니다. 분양·처분 전에 묶어 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도급계약서에 보증금 지급을 분양 완료와 연결한 문구가 따로 있거나 건축주가 이미 다른 세대를 처분했다면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금과 임대차 보증금이 얽힌 반환 소송과 가압류 사건을 수행합니다.

실무상 착안점

시공업자들은 공사대금 대신 받은 전세계약서를 두고 「세입자가 들어와야 돈이 된다」고 생각해 몇 년씩 기다리기도 합니다. 판례는 이미 진 채무에 붙은 조건을 대부분 변제 시기를 미룬 것으로 봅니다. 세입자가 오지 않는 것으로 확정되면 그때 바로 갚아야 합니다.

다툼의 재료는 계약서 문구와 날짜입니다. 도급계약서의 대금 지급 조항, 임대차계약서의 기간, 세입자를 구하려고 중개사무소에 의뢰한 날, 직접 입주한 날, 반환을 요구한 날이 문서로 남아야 합니다. 말로만 한 약속은 건축주가 부인하면 입증이 어렵습니다.

이 기록은 보증금 반환 소송에서 기한 도래와 청구 금액을 정하는 자료가 되고, 판결 전에 건축주 소유 다른 세대에 가압류를 걸 때 피보전채권을 소명하는 근거가 됩니다. 신축 건물은 분양이 끝나면 건축주 재산이 빠르게 사라지므로 보전 시점이 회수 여부를 가릅니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

도급계약서·임대차계약서·공사대금 정산서·보증금 반환 요구 문자를 준비해 주시면, 지급 조건의 법적 성격·보증금 반환 기한 도래·가압류 대상을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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