주택 임대차
집을 비워 주면 2억을 주기로 한 집주인이 불공정하다며 안 주면 받을 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신
네, 집주인이 매수인과의 위약금을 피하려고 스스로 약속한 퇴거 합의금이라면 금액이 커도 불공정한 법률행위로 무효가 되기는 어렵고 약속한 돈을 청구할 수 있습니다. 대법원은 집주인이 임대차 기간 중 퇴거를 조건으로 집을 판 탓에 스스로 곤궁해진 상태는 쉽게 궁박으로 인정해서는 안 된다고 보았습니다. 지금은 합의서에 금액·지급 시기·보증인 서명이 적혀 있는지부터 확인해 보십시오.
집주인이 이사 날짜를 정해 합의금을 주겠다고 하면, 금액·지급 시기·지급 조건을 적은 합의서를 쓰고 보증인이 있으면 그 사람의 서명까지 받으십시오. 보증은 보증인이 서명한 서면이 있어야 효력이 생깁니다.
세입자가 받는 합의금이 남은 임차권의 가치보다 훨씬 많다는 이유만으로 그 약속이 무효가 될까 걱정할 필요는 없습니다. 불공정한 법률행위는 상대방의 궁박을 이용했다는 사정까지 있어야 성립합니다.
이런 상담이 많습니다
G씨는 2024년 3월 보증금 2,000만원, 월세 60만원, 기간 2년으로 다가구주택 1층을 빌려 전입신고를 마쳤습니다. 집주인은 2025년 7월 신축을 계획한 회사에 집을 팔면서 잔금일까지 세입자를 모두 내보내지 못하면 거액의 위약금을 물기로 약정했습니다. G씨가 처음에 거절하자 집주인은 11월 이사비 500만원과 보증금 외에 합의금 2억원을 잔금을 받으면 주겠다고 약속했고 집주인의 아들이 이를 보증했습니다. G씨가 약속대로 집을 비웠는데 집주인은 보증금과 이사비만 주고 2억원은 불공정하다며 주지 않고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
불공정한 법률행위로 무효가 되려면 무엇이 필요한가요?
객관적으로 주고받는 것 사이에 현저한 불균형이 있고, 그 거래가 피해자의 궁박·경솔·무경험을 이용해 이루어져야 합니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」은 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위를 무효로 정합니다.
| 요건 | 판단 방법 | 이 사건 |
|---|---|---|
| 현저한 불균형 | 합의에서 정한 급부끼리 비교 | 위약금은 급부에서 제외 |
| 궁박·경솔·무경험 | 나이·경험·상황의 절박성 종합 | 자초한 곤궁은 신중히 |
| 결론 | 두 요건 모두 필요 | 합의 유효, 상고기각 |
출처 - 민법 제104조, 대법원 2023다301712 판결
두 요건 가운데 하나라도 빠지면 무효가 되지 않습니다. 불균형은 단순히 시가와의 차이나 배율로 정하지 않고 구체적 사안에서 일반인의 사회통념으로 판단합니다.
합의금이 임차권 가치보다 훨씬 크면 불균형인가요?
불균형을 따질 때는 그 합의에서 정한 급부끼리만 비교합니다. 대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다301712 판결은 세입자의 급부는 대항력 있는 임차권을 포기하고 기간 만료 전에 집을 비워 주는 것이고, 집주인의 반대급부는 약정금을 주는 것이라고 정리했습니다.
집주인이 그 덕분에 매수인에게 물 위약금 수억원을 피하게 됐다는 사정은 매매계약에서 생기는 결과일 뿐 세입자의 급부 자체가 아니라고 보았습니다. 원심은 이 위약금까지 세입자의 급부에 넣어 불균형이 없다고 했는데, 대법원은 이 부분 이유는 잘못이라고 지적했습니다. 그런 사정은 불균형의 정도나 궁박 여부를 판단할 때 참고할 수 있을 뿐입니다.
집주인이 위약금 때문에 급했다면 궁박이 아닌가요?
집주인이 스스로 만든 급박한 상태라면 궁박으로 쉽게 인정되지 않습니다. 위 판결은 집주인이 매매로 얻을 이익을 따져 세입자와의 임대차에 반하는 퇴거 약정과 거액의 위약금을 기꺼이 감수했다면, 그 결과 곤궁해졌더라도 궁박 인정은 엄격하고 신중해야 한다고 했습니다.
세입자는 전입신고와 입주를 마쳐 대항력을 갖추고 있었고, 집을 산 사람도 임대인의 지위를 그대로 이어받게 됩니다. 집주인에게는 매매계약을 해제하는 것 같은 다른 선택지도 있었습니다. 대법원은 이런 사정을 모두 보아 합의가 궁박 상태에서 체결됐다고 단정할 수 없다며 합의를 유효로 본 원심의 결론을 유지하고 상고를 기각했습니다.
합의금을 보증한 사람에게도 청구할 수 있나요?
있습니다. 보증인은 주채무자가 이행하지 않는 채무를 이행할 의무가 있습니다. 위 사건에서도 집주인의 아들이 보증인으로서 함께 지급 책임을 졌습니다.
세입자가 대항력을 갖추려면 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하고, 그다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다. 대항력이 있어야 집이 팔려도 남은 기간 동안 살 수 있으므로, 합의금 협상에서 세입자가 내세울 수 있는 근거가 됩니다.
퇴거 합의금 대응 순서
- 합의서 확인 - 금액, 지급 시기, 지급 조건, 보증인 서명이 적혀 있는지 봅니다. 지급 조건이 잔금 수령이면 잔금일을 확인합니다.
- 이행 기록 남기기 - 집을 비운 날, 출입키를 넘긴 날, 사진을 남깁니다. 세입자가 약속을 지켰다는 증거입니다.
- 지급 요구 - 지급일이 지나면 내용증명으로 집주인과 보증인에게 함께 요구합니다. 지연손해금 기산일을 분명히 합니다.
- 재산 보전 - 집주인이 매매대금을 받아 다른 곳에 쓰기 전에 예금이나 부동산에 가압류를 검토합니다.
- 소송 제기 - 약정금 청구 소송을 내고, 불공정 주장에는 대항력과 집주인의 자초 사정을 들어 대응합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 세입자가 합의 과정에서 집주인을 속이거나 위협한 사정이 있거나 집주인이 고령·질병 등으로 판단력이 떨어진 상태였다면 합의 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 종료와 퇴거 합의를 둘러싼 약정금·명도 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
퇴거 합의금 분쟁에서 집주인은 「남은 임차권은 몇백만원어치인데 수십 배를 주기로 했으니 무효」라고 주장하는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 금액 차이만 보지 않고 집주인이 왜 급해졌는지를 봅니다. 기간이 남은 세입자를 내보내는 조건으로 집을 팔고 위약금까지 약속한 쪽이 집주인이라면, 그 급박함은 집주인이 감수한 위험입니다.
그래서 합의가 이루어진 경위가 날짜별로 남아 있어야 합니다. 매매계약일, 집주인이 처음 퇴거를 요청한 날, 협의 문자, 합의서 작성일, 이사한 날이 모두 궁박을 자초했는지를 판단하는 자료입니다. 특히 세입자가 처음에 거절했다가 협의 끝에 금액이 정해졌다는 흐름은 일방적 폭리가 아니라는 사정으로 읽힙니다.
약정금 소송에서는 이 기록과 함께 세입자의 대항력, 집주인에게 매매계약 해제 같은 다른 선택지가 있었다는 점을 내세웁니다. 보증인이 있다면 처음부터 함께 피고로 삼고, 매매대금이 빠져나가기 전에 가압류로 집행 재산을 확보해 두는 것이 판결 뒤 실제 회수를 좌우합니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 임대차 기간 중 퇴거 합의와 그 대가를 둘러싼 약정금·명도 분쟁을 수행해 왔으며, 합의에 이른 경위와 대항력 유무를 먼저 정리한 뒤 불공정 주장에 대한 반박과 집행 재산 확보를 함께 준비하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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출처
2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.
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