매매 계약

협박에 못 이겨 판 땅, 계약하고 3년이 지났는데 지금 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

협박에서 벗어난 날부터 3년이 지나지 않았다면 강박으로 맺은 매매계약은 계약일부터 3년이 지났어도 취소할 수 있습니다. 민법 제146조는 취소권을 추인할 수 있는 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년 안에 행사하도록 정하고, 추인할 수 있는 날은 강박 상태가 끝난 때를 뜻합니다. 지금은 협박이 실제로 끝난 날이 언제인지부터 기록으로 확인해 두십시오.

취소하려고 먼저 소송을 낼 필요는 없습니다. 매수인에게 취소한다는 뜻을 내용증명으로 보내 도달시키면 취소의 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 5월 사업 빚 문제로 찾아온 사람들에게서 가족을 해치겠다는 협박을 받고, 시세 3억원 정도인 밭을 1억 5천만원에 그중 한 사람에게 팔기로 계약했습니다. 협박은 2024년 1월 상대방이 다른 사건으로 구속되면서 멈췄습니다. A씨는 2026년 9월 계약일부터 4년이 넘었는데도 계약을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

3년은 계약한 날부터 세나요?

아닙니다. 3년은 계약일이 아니라 강박 상태에서 벗어나 취소도 추인도 할 수 있게 된 날부터 셉니다. 협박이 계속되는 동안에는 이 기간이 흐르지 않습니다.

추인은 취소의 원인이 소멸한 뒤에 해야 효력이 있으므로, 협박을 받는 동안에는 추인도 취소도 자유롭게 할 수 없는 상태로 봅니다. 위 사례의 A씨는 계약일부터 4년이 지났지만 협박이 끝난 2024년 1월부터는 2년 8개월이 지났을 뿐이어서 아직 취소할 수 있습니다. A씨의 3년 기간은 2027년 1월에, 10년 기간은 2032년 5월에 끝납니다. 반대로 협박에서 벗어난 뒤 3년이 지나 취소를 주장하면 특별한 사정이 없는 한 그 취소는 효력이 없습니다.

협박이 오래 계속되면 기간 제한이 없나요?

아닙니다. 협박이 계속되더라도 계약한 날부터 10년이 지나면 취소권은 사라집니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제146조도 3년과 10년 두 기간을 함께 두고 있어, 어느 하나라도 먼저 지나면 취소할 수 없습니다.

이 두 기간은 소멸시효가 아니라 제척기간입니다. 중단이나 정지가 없고, 법원은 당사자가 주장하지 않아도 기간이 지났는지를 직접 살핍니다. 협박이 끝난 날이 불분명하면 매수인은 계약일이나 그 직후를 기산점으로 주장하므로, 상대방의 구속일·연락이 끊긴 날·경찰 신고일처럼 날짜가 찍힌 기록이 필요합니다.

취소하면 땅과 받은 돈은 어떻게 되나요?

취소된 계약은 처음부터 무효였던 것으로 봅니다. 매도인은 소유권이전등기 말소를 청구하고, 매수인은 지급한 매매대금의 반환을 청구하게 되며 두 반환은 서로 맞물려 이행합니다.

다만 매수인이 이미 땅을 다른 사람에게 넘겼고 그 사람이 강박 사실을 몰랐다면 그 사람에게는 취소를 주장할 수 없습니다. 이때는 매수인에게 부당이득 반환이나 손해배상을 청구하는 쪽으로 방향을 바꿉니다.

3년이 지났다면 다른 방법은 없나요?

시세보다 현저히 싼 값에 궁박한 처지를 이용당해 판 것이라면 불공정한 법률행위로 무효를 주장할 여지가 있습니다. 무효는 취소와 달리 3년·10년 기간의 제한을 받지 않습니다.

불공정한 법률행위는 궁박·경솔·무경험 중 하나와 급부 사이의 현저한 불균형을 함께 증명해야 해 인정 폭이 좁습니다. 협박이 범죄에 이르렀다면 형사 고소와 손해배상 청구도 따로 검토합니다.

강박 계약 취소 기간 대응 순서

• 날짜표 작성 - 계약일, 협박이 끝난 날, 등기 이전일을 한 장에 적습니다. 3년과 10년 중 어느 기간이 먼저 끝나는지 계산하는 출발점입니다.
• 강박 종료 증거 확보 - 상대방 구속 기록, 마지막 협박 문자, 신고 접수증을 모읍니다. 기산점을 두고 다툴 때 이 날짜가 결론을 정합니다.
• 취소 통지 발송 - 매수인에게 강박을 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 기간 만료 전에 도달해야 효력이 있습니다.
• 등기부 확인 - 땅이 제3자에게 넘어갔는지, 근저당이 설정됐는지 봅니다. 제3자가 있으면 처분금지가처분을 먼저 검토합니다.
• 말소등기 청구 - 매수인이 응하지 않으면 받은 대금 반환과 맞바꾸어 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 불공정 무효 주장도 예비적으로 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제소전화해나 조정으로 등기가 넘어갔다면 그 조서의 효력이 없어질 때까지 기간 진행이 달라질 수 있어 사건 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 3년은 계약서를 쓴 날부터 계산하나요?
  아닙니다. 민법 제146조의 3년은 추인할 수 있는 날부터 셉니다. 대법원 1998. 11. 27. 선고 98다7421 판결은 이 날을 취소의 원인이 종료되어 취소권 행사에 장애가 없어진 때로 보았습니다. 강박에 의한 계약이라면 협박 상태에서 벗어난 날이 기산점입니다.
• 협박이 계속되면 언제까지든 취소할 수 있나요?
  아닙니다. 민법 제146조는 법률행위를 한 날부터 10년 안에 취소권을 행사하도록 정합니다. 협박이 끝나지 않았더라도 계약일부터 10년이 지나면 취소권은 사라지므로, 두 기간 중 먼저 끝나는 날을 기준으로 준비해야 합니다.
• 3년 안에 소송까지 제기해야 하나요?
  아닙니다. 취소는 상대방에 대한 의사표시로 하므로 3년 안에 매수인에게 취소 통지가 도달하면 됩니다. 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로, 도달일이 남는 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다.
• 협박이 끝난 날은 어떻게 증명하나요?
  날짜가 찍힌 객관적 기록으로 증명합니다. 상대방의 구속일, 마지막 협박 문자나 녹음 파일 날짜, 경찰 신고 접수일, 거처를 옮긴 날이 쓰입니다. 추인은 취소의 원인이 소멸한 뒤에만 효력이 있으므로 이 날짜가 3년 기간의 출발점이 됩니다.
• 매수인이 땅을 이미 다른 사람에게 팔았다면요?
  그 사람이 강박 사실을 몰랐다면 그 사람에게는 취소로 대항할 수 없습니다. 민법 제110조 제3항은 강박에 의한 의사표시의 취소를 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 이때는 매수인에게 받은 이익의 반환이나 손해배상을 청구하는 방법을 검토합니다.
• 취소하면 받은 매매대금은 돌려줘야 하나요?
  돌려줘야 합니다. 취소된 계약은 민법 제141조에 따라 처음부터 무효로 보므로, 매도인이 받은 대금도 법률상 원인 없는 이익이 되어 반환 대상입니다. 매도인의 등기 말소 청구와 매수인의 대금 반환 청구는 서로 맞물려 이행하게 됩니다.
• 3년이 지나면 달리 다툴 방법이 없나요?
  불공정한 법률행위로 무효를 주장해 볼 수 있습니다. 민법 제104조는 궁박·경솔·무경험으로 현저하게 공정을 잃은 법률행위를 무효로 하고, 무효 주장에는 취소권의 3년·10년 기간이 적용되지 않습니다. 다만 요건 증명이 까다로워 시세 감정 자료가 필요합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다
• 법률상 원인 없이 받아간 돈을 돌려받을 수 있나요?

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