매매 계약
강요로 판 집, 매매대금을 다 받고 나서도 계약을 취소할 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신
강박에서 벗어난 뒤 이의를 남기지 않고 매매대금을 다 받았다면 법정추인이 되어 강요로 판 집의 매매계약은 원칙적으로 더 이상 취소할 수 없습니다. 민법 제145조는 추인할 수 있게 된 뒤 전부나 일부의 이행이 있으면 추인한 것으로 보고, 제143조는 추인 후에는 취소하지 못하게 합니다. 지금은 대금을 받은 날이 협박에서 벗어나기 전이었는지 뒤였는지부터 날짜로 확인해 두십시오.
아직 협박이 계속되는 중이라면 돈을 받더라도 그것만으로 추인이 되지는 않습니다. 협박에서 벗어난 뒤 대금을 받아야 할 일이 생기면 영수증이나 문자에 「취소권을 유보하고 받는다」는 문구를 남기십시오.
강박을 이유로 계약을 취소하려고 곧바로 소송부터 내야 하는 것은 아닙니다. 취소는 상대방에게 취소한다는 뜻을 전하면 효력이 생기고, 내용증명으로 보내면 됩니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2024년 3월 사업상 채권자에게서 가족을 해치겠다는 협박을 받고 시세 6억원인 아파트를 4억원에 그 채권자 지인에게 팔기로 계약했습니다. 협박은 2024년 8월 채권자가 다른 사건으로 구속되면서 끝났습니다. A씨는 그 뒤인 2024년 10월 잔금을 모두 받고 등기를 넘겨주었고, 2026년 들어 계약을 취소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
매매대금을 받으면 왜 취소할 수 없게 되나요?
취소할 수 있는 계약이라도 취소권자가 추인하면 그 뒤에는 취소하지 못하는데, 법은 추인할 수 있게 된 뒤 이행을 하거나 받으면 추인의 말이 없어도 추인한 것으로 봅니다. 이를 법정추인이라고 합니다.
법정추인 사유는 전부나 일부의 이행, 이행의 청구, 경개, 담보의 제공, 취득한 권리의 양도, 강제집행 여섯 가지입니다. 매도인이 매매대금을 받는 것은 상대방의 이행을 받아들인 것이어서 「전부나 일부의 이행」에 해당합니다. 강박에서 벗어난 뒤 이의 없이 잔금을 받고 등기까지 넘겨주었다면, 계약을 인정한 것으로 평가됩니다.
협박을 받는 중에 돈을 받았어도 추인이 되나요?
되지 않습니다. 추인은 취소의 원인이 소멸한 뒤에 해야 효력이 있으므로, 협박이 계속되는 상태에서 대금을 받은 것은 법정추인이 아닙니다. 협박이 언제 끝났는지가 결론을 가릅니다.
계약 체결
강박으로 매매계약
강박 계속 중 수령
법정추인 아님, 취소 가능
강박 종료
추인할 수 있는 날, 3년 기간 시작
종료 후 이의 없이 수령
법정추인, 취소 불가
종료 후 이의 보류하고 수령
법정추인 아님, 취소 가능
협박이 끝난 시점은 상대방의 연락이 끊긴 날, 경찰에 신고한 날, 상대방이 구속된 날처럼 객관적인 사건으로 증명하는 것이 좋습니다. 대금 수령일이 그보다 앞서면 법정추인 주장을 막을 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 법정대리인이나 후견인이 추인하는 경우가 아니면 이 요건을 그대로 요구합니다.
대금을 받으면서 이의를 남겼다면 어떻게 되나요?
이의를 보류하고 받았다면 법정추인이 되지 않습니다. 법정추인 규정은 단서에서 이의를 보류한 때에는 추인으로 보지 않는다고 정하므로, 대금을 받을 때 취소권을 유보한다는 뜻을 남겼다면 이후에도 취소할 수 있습니다.
이의는 말로 해도 되지만 나중에 증명하려면 문자, 이메일, 영수증 문구처럼 남는 방식이 필요합니다. 상대방이 대금을 입금하기 전에 「강박으로 맺은 계약이라 취소할 권리를 유보하고 돈을 받는다」고 문자를 보내 두면 됩니다.
취소할 수 없게 됐다면 다른 방법은 없나요?
시세보다 현저히 싸게 팔았고 궁박한 처지를 이용당한 사정이 있으면 불공정한 법률행위로 무효를 주장할 여지가 있습니다. 무효는 추인으로 유효가 되지 않고 취소 기간의 제한도 받지 않습니다.
다만 불공정한 법률행위는 궁박·경솔·무경험 중 하나와 급부 사이의 현저한 불균형을 함께 증명해야 해 인정 기준이 엄격합니다. 강박이 형사상 범죄에 이르렀다면 손해배상 청구도 함께 검토합니다.
강박 매매 취소 대응 순서
- 날짜 정리 - 계약일, 협박이 끝난 날, 대금을 받은 날, 등기를 넘긴 날을 순서대로 적습니다. 대금 수령이 협박 종료보다 앞서는지가 결론을 가릅니다.
- 협박 증거 확보 - 협박 문자, 녹음, 신고 기록, 목격자를 모읍니다. 강박으로 계약했다는 사실은 취소하는 쪽이 증명합니다.
- 이의 보류 흔적 찾기 - 대금을 받을 때 남긴 문자나 영수증 문구가 있는지 확인합니다. 있으면 법정추인 주장을 막을 수 있습니다.
- 취소 통지 - 매수인에게 강박을 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 협박에서 벗어난 날부터 3년 안이어야 합니다.
- 등기 회복 청구 - 매수인이 응하지 않으면 받은 대금 반환과 맞바꾸어 소유권이전등기 말소를 청구합니다. 제3자에게 넘어가기 전에 처분금지가처분을 검토합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 이미 집을 제3자에게 팔았거나 은행 근저당이 설정돼 있으면 등기부를 보고 선의의 제3자 보호 여부를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소 소송을 수행합니다.
실무상 착안점
강박으로 집을 판 분들은 「억지로 판 것이니 언제든 되돌릴 수 있다」고 생각합니다. 그런데 협박이 끝난 뒤 아무 말 없이 잔금을 받으면 법은 계약을 받아들인 것으로 봅니다. 취소할 권리를 스스로 잃는 가장 흔한 경로가 바로 대금 수령입니다.
그래서 이 사건들은 날짜 싸움입니다. 협박이 끝난 날과 대금을 받은 날, 둘 중 무엇이 먼저인지가 결론을 가르고, 그 사이에 남긴 문자 한 통이 법정추인을 막는 증거가 됩니다. 협박이 끝났음을 보여 주는 신고 기록이나 구속 일자도 함께 확보해야 합니다.
소송에서는 매수인이 법정추인을 항변하고 매도인이 이의 보류나 강박 계속을 재항변하는 구조로 다툽니다. 그 공방은 결국 날짜가 찍힌 기록으로 판가름 나고, 취소가 막히면 불공정한 법률행위나 손해배상으로 방향을 바꾸게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 부동산 매매계약 취소와 소유권이전등기 말소 소송을 수행해 왔으며, 계약일·강박 종료일·대금 수령일을 먼저 확정해 법정추인 해당 여부를 판단한 뒤 취소와 무효 주장을 함께 검토하는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리
- 강제집행·채권추심
- 명도·임대차 분쟁
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·등기사항증명서·잔금 입금 내역과 협박 문자·신고 기록을 준비해 주시면, 법정추인 해당 여부·이의 보류 인정 가능성·불공정한 법률행위 무효 주장을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.
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