매매 계약

사기로 맺은 땅 매매, 몇 년간 고소를 안 했으면 취소할 수 없나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 사기당한 사실을 알고도 몇 년간 고소나 소송을 하지 않았다는 사정만으로는 계약을 묵시적으로 추인한 것으로 보지 않으므로, 취소 기간 안이라면 사기 매매를 취소할 수 있습니다. 대법원은 권리 침해를 알고도 장기간 형사고소나 민사소송을 하지 않은 사실만으로 묵시적 추인을 단정할 수 없다고 보았습니다. 지금은 사기라는 것을 처음 안 날부터 3년이 지났는지부터 날짜로 확인해 두십시오.

취소하려고 먼저 형사고소를 하거나 형사 판결을 받아야 하는 것은 아닙니다. 민사상 취소는 상대방에게 취소한다는 뜻을 전하면 되고, 형사 절차와 따로 진행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 5월 곧 산업단지가 들어선다는 매도인의 말을 믿고 임야를 2억원에 샀습니다. 2024년 2월 해당 지역에 개발 계획이 없다는 군청 회신을 받아 속았다는 것을 알았지만, 가족 사정으로 고소나 소송을 미뤄 왔습니다. 2026년 가을이 되어서야 이렇게 오래 가만히 있었는데도 계약을 취소할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

오래 가만히 있었으면 추인한 것으로 보나요?

아닙니다. 추인은 취소할 수 있는 계약을 확정적으로 유효하게 하겠다는 의사표시이므로, 그런 의사가 명시적이든 묵시적이든 드러났다고 볼 사정이 있어야 합니다. 시간이 흐른 것만으로는 그런 의사가 드러났다고 보지 않습니다.

대법원은 권한 없는 사람이 남의 부동산을 판 사건에서, 권리를 침해받은 사람이 침해 사실을 알고도 장기간 형사고소나 민사소송을 하지 않았다는 사실만으로는 그 행위에 대해 묵시적 추인이 있었다고 단정할 수 없다고 판단했습니다. 사기 매매에서도 같은 기준이 적용되어, 고소를 미룬 기간만으로 취소권이 없어지지는 않습니다.

사기 취소 기간은 언제부터 계산하나요?

사기임을 안 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 가운데 먼저 끝나는 기간 안에 취소해야 합니다. 추인이 없었더라도 이 기간이 지나면 취소권은 사라집니다.

「사기임을 안 날」은 상대방의 설명이 거짓이라는 것을 알게 된 날입니다. 개발 계획이 없다는 공문을 받은 날, 다른 피해자에게서 연락을 받은 날처럼 날짜가 분명한 사건이 기준이 됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 기간을 제척기간으로 정해 두어 중단이나 정지가 없습니다.

추인으로 보는 행동은 무엇인가요?

사기임을 안 뒤에 이의 없이 계약을 이행하거나, 상대방에게 이행을 청구하거나, 산 땅을 다른 사람에게 팔거나 담보로 제공하면 추인한 것으로 봅니다. 이런 행동이 있었는지가 가만히 있었던 기간보다 중요합니다.

사기를 알고 난 뒤 매수인이 남은 잔금을 치르거나 그 땅에 근저당을 설정해 대출을 받았다면 법정추인으로 취소할 수 없게 될 수 있습니다. 다만 이의를 보류하고 한 행동은 추인으로 보지 않으므로, 불가피하게 이행해야 한다면 취소권을 유보한다는 뜻을 문자로 남겨 두십시오.

취소와 함께 손해배상도 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 사기는 고의에 의한 위법행위여서 불법행위 손해배상 책임이 생기고, 계약 취소로 돌려받는 대금 외에 중개수수료나 취득세처럼 남는 손해를 청구할 수 있습니다.

불법행위 손해배상 청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 취소 기간과 비슷해 보이지만 계산 방식이 다르므로 두 기간을 따로 관리해야 합니다.

사기 매매 취소 대응 순서

• 날짜 확정 - 계약일과 사기임을 처음 안 날을 자료로 특정합니다. 안 날부터 3년이 지났는지가 가장 먼저 확인할 사항입니다.
• 추인 행동 점검 - 사기를 안 뒤 잔금을 치르거나 땅을 팔거나 담보로 잡힌 일이 있는지 확인합니다. 있으면 이의 보류 흔적을 찾습니다.
• 기망 증거 확보 - 매도인의 설명 자료, 광고, 녹음, 다른 피해자 진술을 모읍니다. 속였다는 사실은 취소하는 쪽이 증명합니다.
• 취소 통지 - 매도인에게 사기를 이유로 계약을 취소한다는 내용증명을 보냅니다. 도달한 날이 취소의 효력 발생일이 됩니다.
• 반환·배상 청구와 보전 - 대금 반환과 손해배상을 청구하고, 매도인 재산에 가압류를 해 둡니다. 형사고소는 필요에 따라 병행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 매도인과 합의서를 썼거나 산 땅을 제3자에게 넘긴 사정이 있으면 합의서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사기 피해 부동산 매매의 취소·대금 반환 소송과 사기 고소 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 고소를 안 하면 사기를 용서한 것으로 보나요?
  그렇지 않습니다. 대법원 1967. 12. 18. 선고 67다2294 판결은 권리 침해를 알고도 장기간 형사고소나 민사소송을 하지 않은 사실만으로 묵시적 추인이 있었다고 단정할 수 없다고 보았습니다. 추인은 계약을 유효하게 하겠다는 의사가 드러나야 하므로, 침묵만으로는 인정되지 않습니다.
• 형사고소에서 무혐의가 나오면 취소 못 하나요?
  민사 취소가 바로 막히지는 않습니다. 형사상 사기죄는 편취 고의를 엄격하게 증명해야 하지만, 민법 제110조 제1항의 사기 취소는 민사 기준으로 기망과 착오, 의사표시의 인과관계를 따집니다. 무혐의 결정은 민사 법원의 판단 자료가 될 뿐 결론을 정하지는 않습니다.
• 사기 안 지 3년이 지나면 방법이 없나요?
  취소는 할 수 없습니다. 민법 제146조는 추인할 수 있는 날부터 3년 안에 취소권을 행사하도록 정합니다. 다만 불법행위 손해배상은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 기준이어서 계산 결과가 다를 수 있으므로, 두 기간을 따로 확인해야 합니다.
• 사기를 안 뒤 땅을 담보로 대출받았으면요?
  법정추인으로 볼 수 있습니다. 민법 제145조는 추인할 수 있게 된 뒤 담보 제공이나 취득한 권리의 양도가 있으면 추인한 것으로 봅니다. 사기를 안 뒤 그 땅에 근저당을 설정했다면 취소가 막힐 수 있고, 그때 이의를 보류했다는 기록이 있어야 이를 피할 수 있습니다.
• 취소하면 무엇을 돌려받나요?
  민법 제141조에 따라 계약이 처음부터 무효가 되므로 매도인은 받은 대금을, 매수인은 땅과 등기를 돌려줘야 합니다. 대금 외에 중개수수료, 취득세, 측량비처럼 사기로 생긴 손해는 민법 제750조의 불법행위 손해배상으로 따로 청구합니다. 매도인이 재산을 빼돌리기 전에 가압류를 검토합니다.
• 계약한 지 10년이 넘었는데 최근에 알았다면요?
  취소할 수 없습니다. 민법 제146조는 추인할 수 있는 날부터 3년과 별도로 법률행위를 한 날부터 10년 안에 취소권을 행사하도록 정하므로, 사기를 최근에 알았더라도 계약일부터 10년이 지나면 취소권이 사라집니다. 이때는 불법행위 손해배상 청구 가능성을 따져야 합니다.

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