주택 임대차

1년만 계약한 세입자가 1년 뒤 나가면서 보증금을 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 1년으로 정한 주택 임대차라도 임차인은 1년이 끝났다고 주장하며 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 2년 미만 약정을 2년으로 보면서도 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정하고 있습니다. 지금은 1년 만기일 전에 나가겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 임대인에게 알려 두십시오.

2년을 채우지 않았다고 위약금을 내거나 새 임차인을 직접 구해야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 3. 1년 뒤 해외 연수가 잡혀 있어 오피스텔 원룸을 보증금 1억원, 기간 1년으로 임차했습니다. 주변에서 「주택은 무조건 2년을 살아야 하고 중간에 나가면 보증금을 못 받는다」는 말을 들었습니다. B씨는 2026. 3. 계약대로 나가면서 보증금을 받을 수 있는지 걱정하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

1년 계약이면 2년을 꼭 살아야 하나요?

아닙니다. 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 2년으로 보지만, 이 규정은 임차인을 보호하려는 것이어서 임차인은 약정한 1년이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제4조 제1항 단서가 이를 명문으로 정하고 있습니다. B씨는 1년 만기일에 임대차가 끝났다고 보고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

반대로 임차인이 2년을 살겠다고 하면 임대인은 1년이 끝났다는 이유로 집을 비우라고 할 수 없습니다. 2년 주장과 1년 주장 중 어느 쪽을 택할지는 임차인이 정합니다. 임대인이 이 선택을 제한하는 특약은 임차인에게 불리하므로 효력이 없습니다.

1년 만기 전에 무엇을 알려야 하나요?

1년에 끝내려면 만기 전에 임대인에게 그 뜻을 분명히 알려 두는 것이 안전합니다. 아무 말 없이 지나가면 임대인은 임차인이 2년 주장을 택했다고 보고 다툴 수 있습니다. 묵시적 갱신 규정의 임차인 통지 기한이 만료 2개월 전까지이므로, 1년 만기 2개월 전까지 통지해 두면 기간 해석을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다.

기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인이 보증금을 받을 때까지 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다. 이사를 가더라도 대항력을 잃지 않으려면 임차권등기명령을 먼저 받아 두어야 합니다.

집이 경매에 넘어가도 1년 만기를 주장할 수 있나요?

있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 저당권자의 신청으로 진행된 경매에서 2년 미만 약정기간이 끝나 임대차가 종료됐다는 이유로 보증금 우선변제를 청구할 수 있습니다. 위 2000다24078 판결이 이를 인정했습니다. 다만 배당요구를 한 뒤 주장을 바꿔 기간이 남았다고 다투면 신의칙 위반이 될 수 있으므로, 어느 쪽을 주장할지 처음에 정해야 합니다.

2년 미만 계약 보증금 대응 순서

• 계약서 기간 확인 - 계약서에 적힌 시작일과 종료일, 중도 해지 특약이 있는지 봅니다. 1년 주장의 기준일이 됩니다.
• 만기 통지 - 만기 2개월 전까지 1년 만기에 나가겠다는 뜻을 문자와 내용증명으로 보냅니다. 임대인이 2년을 주장할 여지를 줄입니다.
• 반환일 약속 받기 - 이사 날짜와 보증금 반환 시각을 문자로 확정합니다. 이삿날 잔금 문제를 막습니다.
• 임차권등기명령 - 만기일에 보증금을 받지 못하면 이사 전에 신청합니다. 대항력과 우선변제권을 유지하는 수단입니다.
• 반환 소송·지급명령 - 그래도 돌려주지 않으면 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령을 냅니다. 판결로 강제집행할 수 있게 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 「2년 미만 해지 시 중개수수료 부담」 같은 특약이 있거나 확정일자 전 근저당이 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 1년 계약인데 임대인이 2년 채우라고 하면요?
  따르지 않아도 됩니다. 2년 미만 약정을 2년으로 보는 규정은 임차인 보호 규정이어서 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 1년 만기에 나가겠다고 하면 임대인은 그때 보증금을 돌려주어야 하고, 2년을 채우라는 요구는 임차인에게 불리한 약정으로 효력이 없습니다.
• 1년 뒤 계속 살겠다고 하면 2년이 보장되나요?
  보장됩니다. 임차인이 원하면 1년 약정이라도 2년으로 보므로 임대인은 1년이 끝났다는 이유로 명도를 요구할 수 없습니다. 2년이 끝날 무렵에는 다시 갱신거절 통지 기간과 계약갱신요구권 규정이 적용됩니다.
• 1년 만기 통지는 언제까지 해야 하나요?
  법에 1년 약정만을 위한 통지 기한은 따로 없습니다. 다만 묵시적 갱신 규정상 임차인 통지 기한이 만료 2개월 전까지이므로, 1년 만기 2개월 전까지 알려 두면 기간 해석 다툼을 줄일 수 있습니다. 도달일이 남는 문자와 내용증명으로 보내는 편이 좋습니다.
• 중개수수료를 임차인이 내라는 특약은요?
  특약 내용에 따라 다릅니다. 1년 만기에 나가는 것은 약정대로 끝나는 것이므로 중도 해지와 같다고 볼 수 없고, 임차인에게 불리하게 2년 거주를 강제하는 효과를 내는 특약은 효력이 없을 수 있습니다. 특약 문구를 보고 판단해야 합니다.
• 만기에 보증금을 안 주면 이사해도 되나요?
  이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 임대차가 끝났어도 보증금을 받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 보지만, 이는 점유와 주민등록을 유지할 때 의미가 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청해 등기가 된 것을 확인한 뒤 이사해야 권리가 유지됩니다.
• 경매에서 1년 만기로 배당받을 수 있나요?
  있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 저당권자가 신청한 경매에서 2년 미만 약정기간 만료로 임대차가 끝났다며 보증금 우선변제를 청구할 수 있습니다. 대법원 2001. 9. 25. 선고 2000다24078 판결이 이를 인정했습니다.

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• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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