주택 임대차

집을 30년 동안 임대하는 계약도 법적으로 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 유효합니다. 임대차 존속기간을 20년으로 제한하던 민법 제651조는 헌법재판소 위헌결정 뒤 2016년 민법 개정으로 삭제돼, 지금은 기간의 상한을 정한 규정이 없습니다. 지금은 30년 동안의 차임 조정과 중도 해지 조건을 계약서에 어떻게 적을지부터 정하십시오.

긴 기간을 정했다고 임대인이 집을 팔지 못하는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 대항력을 갖췄다면 새 집주인이 그 계약을 그대로 이어받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 10월 부모님이 물려준 단독주택을 지인 가족에게 오래 빌려주려고 보증금 1억원, 월세 50만원에 기간 30년의 계약서를 준비했습니다. 지인은 예전에 20년이 넘는 임대차는 무효라는 말을 들었다며 계약을 망설였습니다. A씨는 30년 계약이 가능한지, 계약서에 무엇을 더 넣어야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

예전에 있던 20년 상한은 어떻게 없어졌나요?

헌법재판소 위헌결정과 그 뒤 민법 개정으로 없어졌습니다. 옛 민법 제651조 제1항은 견고한 건물 소유를 위한 토지임대차 등을 빼고는 임대차 존속기간을 20년 넘게 약정하지 못하게 했습니다. 헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 결정은 이 조항이 과잉금지원칙에 어긋나 계약의 자유를 침해한다고 보았습니다.

위헌으로 결정된 법률 조항은 결정이 있는 날부터 효력을 잃고, 민법 제651조는 2016. 1. 6. 개정으로 삭제됐습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」에는 임대차 기간의 최장기를 제한하는 조항이 없습니다. 그래서 당사자가 합의하면 30년이든 그 이상이든 기간을 정할 수 있습니다.

주택 임대차에는 최소 기간만 있나요?

네, 주택임대차보호법은 최소 기간만 정합니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 주택 임대차는 기간을 2년으로 봅니다. 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다.

여기에 임차인의 계약갱신요구권이 더해집니다. 임차인은 1회에 한해 갱신을 요구할 수 있고 갱신된 임대차는 2년으로 봅니다. 30년처럼 긴 기간을 정했다면 갱신요구권이 문제 될 일은 기간 만료 때까지 없습니다.

30년 계약을 할 때 무엇을 정해 두어야 하나요?

차임 조정 방식, 중도 해지 사유, 원상회복 범위를 정해 두어야 합니다. 법이 정한 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 청구하지 못합니다. 30년 동안 물가가 오르면 이 한도만으로는 조정이 부족할 수 있어, 계약서에 조정 시점과 기준을 따로 정하는 경우가 많습니다.

기간을 정한 임대차는 원칙적으로 기간 중에 일방이 해지할 수 없습니다. 그래서 임차인의 전근·사망, 임대인의 재건축 같은 사정에서 해지할 수 있는 조항을 넣어 둡니다. 임차인 쪽에서는 임대차등기를 해 두면 등기한 때부터 제3자에게 효력이 생겨 보호가 두터워집니다.

장기 임대차계약 작성 순서

• 기간 확정 - 시작일과 종료일을 날짜로 적습니다. 기간을 비워 두면 기간 약정 없는 임대차로 보아 해지통고 규정이 적용됩니다.
• 차임 조정 조항 - 몇 년마다 어떤 기준으로 차임을 조정할지 적습니다. 약정이 없으면 20분의 1 한도의 증감청구만 남습니다.
• 중도 해지 사유 - 전근·사망·재건축 등 해지할 수 있는 사유와 통지 기간을 적습니다. 없으면 기간 중 해지가 막힙니다.
• 원상회복·수선 분담 - 30년 동안의 노후 수선 부담과 반환 때 원상회복 범위를 정합니다. 다툼이 가장 잦은 부분입니다.
• 등기 여부 결정 - 임대차등기에 협력할지 정합니다. 등기하면 매매·경매에서 임차인 보호가 분명해집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지 위에 임차인이 건물을 짓는 장기 토지임대차나 상가 임대차라면 지상물매수청구권·계약갱신요구권 규정이 달라 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 임대차계약 검토와 임대차 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 20년 넘게 정한 옛 계약은 무효였나요?
  위헌결정 전에는 20년을 넘는 부분이 문제 됐지만, 헌법재판소 2011헌바234 결정 이후 그 조항은 효력을 잃었습니다. 헌법재판소법 제47조 제2항에 따라 위헌 결정된 법률 조항은 결정이 있는 날부터 효력을 상실합니다. 결정 전에 이미 끝난 분쟁까지 되돌리지는 않으므로 옛 계약은 사정별로 따져야 합니다.
• 기간을 아예 정하지 않으면 어떻게 되나요?
  주택이라면 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년으로 봅니다. 주택 외 건물이라면 민법 제635조가 적용돼 당사자가 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고하면 6월, 임차인이 통고하면 1월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 장기 거주가 목적이라면 기간을 날짜로 적어야 합니다.
• 30년 계약 중에 월세를 올릴 수 있나요?
  약정이 없으면 법이 정한 증액청구만 가능합니다. 주택임대차보호법 제7조는 조세·경제사정 변동으로 차임이 적절하지 않게 된 때 증액을 청구할 수 있되, 약정한 차임의 20분의 1을 넘지 못하고 증액 후 1년 안에는 다시 청구하지 못하게 합니다. 시·도 조례로 더 낮은 한도를 둘 수도 있습니다.
• 임대인이 집을 팔면 30년 계약은 어떻게 되나요?
  임차인이 대항력을 갖췄다면 새 집주인이 계약을 이어받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정합니다. 남은 기간과 보증금 반환 의무도 함께 넘어가므로, 매수인은 계약서의 기간과 특약을 확인하고 사야 합니다.
• 임차인이 기간 중에 나가고 싶으면요?
  기간을 정한 임대차는 원칙적으로 기간 중 일방 해지가 안 됩니다. 계약서에 중도 해지 사유와 통지 기간을 정해 두었다면 그에 따르고, 정하지 않았다면 임대인과 합의로 끝내야 합니다. 30년 계약이라면 전근·질병·사망 같은 사유를 미리 적어 두는 것이 분쟁을 줄입니다.
• 장기 계약은 등기해 두는 것이 좋나요?
  임차인 입장에서는 보호가 두터워집니다. 민법 제621조는 반대약정이 없으면 임차인이 임대인에게 임대차등기 협력을 청구할 수 있고, 등기한 때부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 주택은 전입신고로도 대항력이 생기지만 등기는 계약 내용을 등기부에 공시한다는 차이가 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

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