공사·하자

아파트 방화문 내화시험에서 한쪽 면만 불합격해도 하자인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 방화문은 미는 면과 당기는 면이 모두 성능을 갖춰야 해서 한쪽 면만 내화시험에 불합격해도 그 방화문은 하자가 있습니다. 대법원은 두 면을 따로 세어 하자율을 낮게 잡은 원심을 파기하고, 면별 합격률을 곱해 100%에서 빼는 계산 방식을 제시했습니다. 지금은 감정 표본의 면별 시험 결과를 따로 정리해 두십시오.

합격한 면이 있다고 그 방화문을 하자 없는 문으로 셀까 걱정할 필요는 없습니다. 방화문은 두 면이 모두 성능을 갖춰야 합니다.

이런 상담이 많습니다

입주 5년째인 500여 세대 아파트의 입주자대표회의는 2024년 구분소유자 대부분에게서 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 넘겨받아 분양회사를 상대로 소송을 냈습니다. 감정인은 양측 합의로 계단실 방화문과 세대 현관 방화문을 표본으로 떼어 내화시험을 했는데, 서로 다른 집에서 떼어 낸 문의 미는 면과 당기는 면을 한 쌍으로 묶어 시험했습니다. 세대 현관문 한 쌍은 미는 면은 합격, 당기는 면은 불합격이 나왔고, 분양회사는 합격한 면은 하자가 아니므로 불합격한 면만 세어 하자율을 낮게 잡아야 한다고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

방화문 한쪽 면만 내화시험에 불합격해도 하자인가요?

하자입니다. 방화문은 미는 면과 당기는 면이 한 몸을 이루므로 두 면 모두 건축 법령이 정한 성능을 갖춰야 하고, 어느 한 면만 부족해도 그 방화문에 하자가 있습니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결은 두 면을 별개의 문처럼 따로 세어 하자율을 낮게 잡은 원심을 파기했습니다.

두 면은 손잡이, 잠금장치, 키 구멍, 닫힘 장치 같은 부착물이 달라 불에 견디는 성능도 다를 수 있습니다. 그래서 방화문 내화시험 기준도 특별한 사정이 없으면 2개의 시험체를 서로 다른 면이 불에 노출되도록 설치해 시험하게 합니다. 이 아파트의 건축허가 당시 규칙은 갑종방화문에 비차열 1시간 이상의 성능을 요구했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「건축법 시행령」은 방화문을 60분+ 방화문, 60분 방화문, 30분 방화문으로 나누고, 현행 규칙은 국토교통부장관 고시에 따라 품질시험을 거쳐 그 성능을 확보하도록 합니다. 하자 여부는 건축허가 당시 기준으로 판단하지만, 양면이 모두 성능을 갖춰야 한다는 판결의 논리는 현행 기준에도 그대로 통합니다.

방화문 하자율은 어떻게 계산하나요?

미는 면과 당기는 면의 합격률을 곱해 두 면 모두 하자가 없을 비율을 구하고, 100%에서 그 비율을 빼는 방식을 대법원이 제시했습니다. 양면 모두 불합격일 확률과 한 면만 불합격일 확률을 더한 값과 같습니다.

이 사건 계단실 방화문은 미는 면 합격률 50%, 당기는 면 합격률 50%였으므로 하자율은 100% - (50% × 50%) = 75%입니다. 세대 현관 방화문은 미는 면 50%, 당기는 면 0%여서 하자율이 100%입니다. 원심은 면을 따로 세어 계단실 50%, 세대 75%로 보았습니다.

입주자 측이 주장한 세트 단위 계산도 채택되지 않았습니다. 시험을 위해 임의로 묶은 세트별로 합격 여부를 따지면 표본이 적을 때 어떤 면끼리 묶느냐에 따라 하자율이 50%에서 100%까지 크게 달라지기 때문입니다.

분양회사에 하자보수비를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 집합건물을 지어 분양한 분양자는 구분소유자에게 담보책임을 지고, 그 담보책임에는 수급인의 담보책임에 관한 민법 조문이 준용됩니다. 입주자대표회의는 구분소유자들에게서 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 넘겨받아 분양자를 상대로 청구했습니다.

대법원은 방화문 성능 부족에 따른 하자보수비 부분만 파기해 대전고등법원으로 돌려보냈습니다. 하자율이 높아지는 방향의 판단이지만, 실제 보수비 금액은 환송심이 새 하자율로 다시 산정합니다. 계단실 층고 부족 부분과 시공사에 대한 청구는 원심 결론이 유지됐습니다.

아파트 방화문 하자 대응 순서

• 설계 기준 확인 - 건축허가 당시 방화문 등급과 요구 성능을 확인합니다. 하자 여부는 그 당시 기준으로 판단합니다.
• 표본 선정 합의 - 계단실·세대 방화문 표본과 시험할 면을 정합니다. 면별로 동·호수를 기록해 둡니다.
• 면별 결과 정리 - 미는 면과 당기는 면의 합격 여부를 따로 정리합니다. 한 면만 불합격이어도 하자입니다.
• 하자율 계산 - 면별 합격률을 곱해 100%에서 뺍니다. 세트 단위 계산은 법원에서 받아들여지기 어렵습니다.
• 보수비 청구 - 하자율을 전체 방화문 수에 곱해 교체·보수 비용을 산정합니다. 담보책임기간과 채권양도 통지도 함께 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시공 뒤 입주자가 방화문 부착물을 바꿨거나 표본 수가 극히 적다면 감정 방법과 사용 상태를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공동주택 하자보수에 갈음하는 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 방화문은 왜 양면을 따로 시험하나요?
  두 면의 구조와 부착물이 다르기 때문입니다. 대법원 2025. 10. 16. 선고 2025다211105 판결은 손잡이, 잠금장치, 키 구멍, 닫힘 장치 등의 차이가 내화시험 결과에 영향을 줄 수 있어 각 면의 성능을 따로 시험해야 하고, 두 면 모두 비차열 성능을 갖춰야 한다고 보았습니다.
• 한쪽 면이 합격하면 그 문은 정상인가요?
  아닙니다. 판결은 양면 모두 성능이 부족한 경우뿐 아니라 어느 한 면만 부족한 경우에도 방화문에 하자가 있다고 보았습니다. 미는 면과 당기는 면을 별개의 문처럼 세어 합격한 면을 정상 방화문으로 계산하면 하자율이 실제보다 낮아집니다.
• 방화문 하자율은 어떤 식으로 계산하나요?
  미는 면 합격률과 당기는 면 합격률을 곱해 양면 모두 하자가 없을 비율을 구하고 100%에서 뺍니다. 이 사건 계단실은 100% - (50% × 50%) = 75%, 세대 현관문은 100% - (50% × 0%) = 100%로 산정됐습니다.
• 세트 하나라도 불합격이면 전부 하자로 볼 수 있나요?
  받아들여지기 어렵습니다. 대법원은 시험을 위해 임의로 묶은 세트 단위로 합격 여부를 따지면 표본이 적을 때 묶는 방법에 따라 하자율이 크게 달라진다고 보았습니다. 같은 결과로도 묶기에 따라 50%가 되기도 하고 100%가 되기도 했습니다.
• 방화문 성능 기준은 언제 것을 적용하나요?
  건축허가 당시 기준을 적용합니다. 이 사건은 갑종방화문에 비차열 1시간 이상을 요구한 건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제26조(2013. 3. 23. 개정 전)가 기준이었습니다. 현행 건축법 시행령 제64조 제1항은 60분+ 방화문, 60분 방화문, 30분 방화문으로 나눕니다.
• 분양회사에 직접 하자 책임을 물을 수 있나요?
  물을 수 있습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조 제1항은 집합건물을 건축해 분양한 자가 구분소유자에게 담보책임을 지고 민법 제667조와 제668조를 준용하도록 합니다. 입주자대표회의가 청구하려면 구분소유자들에게서 손해배상채권을 양도받고 통지까지 마쳐야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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