공사·하자

아파트 하자가 언제 생겼는지 모르면 2년·3년 기간이 지난 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 주요구조부 외 하자가 인도일 이후 생겼다는 사실은 기간 경과를 주장하는 분양자가 증명해야 하고, 증명이 없으면 5년이 적용된다는 확정 판결이 있습니다. 서울고등법원 2021나2009331 판결로 하자별 기간과 대응을 정리했습니다.

아니요, 주요구조부 외 하자가 인도일 이후에 생겼다는 사실은 기간이 지났다고 주장하는 분양자·시공자가 증명해야 한다는 확정 판결이 있습니다. 그 증명이 없으면 기산일 전에 생긴 하자로 보아 5년이 적용됩니다. 구분소유자가 하자 발생 시점을 먼저 입증하려고 비싼 별도 감정부터 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨가 사는 아파트는 2021. 5. 입주가 시작되었고, 입주자대표회의는 구분소유자들에게서 하자 손해배상채권을 넘겨받아 2024. 3. 분양회사를 상대로 소송을 냈습니다. 감정 결과 세대 안 도배 들뜸, 타일 균열, 창호 결로 등 하자가 확인되었습니다. 분양회사는 도배·타일 같은 마감 하자는 2년, 창호는 3년이 지나 청구할 수 없다고 주장합니다. 하자가 입주 전부터 있었는지 입주 뒤 생겼는지는 아무도 정확히 모릅니다. A씨는 이 하자들도 배상받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자 종류별 담보책임 기간은 어떻게 나뉘나요?

집합건물 분양자와 시공자의 담보책임 기간은 하자의 종류와 발생 시점에 따라 달라집니다. 건물의 주요구조부와 지반공사 하자는 10년입니다. 그 밖의 하자는 기산일 전에 생긴 것이면 종류와 관계없이 5년입니다. 기산일은 전유부분이면 그 세대를 구분소유자에게 인도한 날이고, 공용부분이면 사용검사일입니다.

기산일 이후에 생긴 하자는 다시 셋으로 나뉩니다. 철근콘크리트·방수 등 구조상·안전상 하자는 5년, 건축설비·창호·조경 등 기능상·미관상 하자는 3년, 마감공사처럼 발견과 보수가 쉬운 하자는 2년입니다. 결국 같은 창호 하자라도 인도 전에 생겼으면 5년, 인도 뒤에 생겼으면 3년이 됩니다.

이 법과 민법이 정한 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없으므로, 분양계약서에서 기간을 줄였더라도 법정 기간으로 따집니다.

법원은 하자 발생 시점의 증명책임을 누구에게 지웠나요?

사안은 이렇습니다. 아파트 입주자대표회의가 분양회사 등을 상대로 하자보수를 갈음하는 손해배상을 청구했고, 분양회사는 전유부분 2년 차 하자 전부와 3년 차 하자 일부의 기간이 지났다고 다투었습니다.

서울고등법원은 기간이 지나 권리가 사라졌다는 사실은 그것을 주장하는 쪽이 증명한다고 보았습니다. 그리고 “제척기간의 장단을 결정하는 하자발생시점 역시 제척기간의 도과를 주장하는 당사자가 증명책임을 부담한다”고 판단했습니다. 건축 지식이 없는 구분소유자에게 발생 시점까지 증명하게 하면 권리 보호가 어렵다는 점도 들었습니다. 분양회사가 낸 증거로는 하자가 인도일 이후에 생겼다고 볼 수 없어 2년·3년 기간을 적용하지 않았고, 이 판결은 그대로 확정되었습니다.

이 논리대로라면 분양자는 입주 뒤 일정 기간 하자 접수가 없었다는 기록이나 점검 자료 등으로 발생 시점을 증명해야 합니다. 그런 자료가 없고 하자의 원인이 시공 단계의 부실로 보이면 단기 기간을 적용받기 어렵다고 볼 수 있습니다.

이 판결은 지금도 그대로 적용되나요?

현행 조문 구조가 판결 당시와 같아 같은 논리가 통한다고 볼 수 있습니다. 판결이 적용한 것은 2013. 6. 19. 시행된 개정 집합건물법 제9조의2와 2013. 6. 17. 전부개정된 시행령 제5조입니다. 현행 법률과 시행령도 기산일 전 하자 5년, 기산일 이후 하자 5년·3년·2년의 틀을 그대로 두고 있고, 법률이 주요구조부 외 하자의 기간을 5년 범위에서 시행령에 맡기는 방식도 같습니다.

다만 2013. 6. 19. 전에 분양된 건물은 종전 규정이 적용되므로 기간 계산부터 달라집니다. 또 이 판결은 고등법원 판결이어서, 대법원이 같은 쟁점을 직접 판단하기 전까지는 다른 재판부가 달리 볼 여지도 남아 있습니다. 소송에서는 이 판결의 논리와 함께 하자의 원인이 시공 단계에 있었다는 감정 의견을 함께 내는 것이 좋습니다. 입주자대표회의가 채권을 넘겨받아 청구하는 경우의 기간 문제는 「아파트 하자 배상채권을 입주자대표회의가 넘겨받아 통지만 했다면 제척기간을 지킨 건가요?」에서 자세히 설명했습니다.

집합건물 하자 손해배상 대응 순서

• 기산일 확인 - 세대별 인도일과 공용부분 사용검사일을 정리하고, 열쇠 수령 기록 같은 근거 자료도 모읍니다.
• 하자 목록 작성 - 하자를 주요구조부, 구조·안전, 기능·미관, 마감으로 나눕니다.
• 기간 임박 하자 우선 청구 - 2년·3년이 다가오는 하자부터 권리를 행사합니다.
• 감정 신청 - 하자의 원인과 시공 단계 관련성을 감정 사항에 넣습니다.
• 기간 항변 대응 - 상대방이 기간 경과를 주장하면 발생 시점의 증명책임이 그쪽에 있다고 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 하자의 종류와 원인, 세대별 인도일과 청구 시점에 따라 배상받을 수 있는 하자의 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 아파트·상가 등 집합건물 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공용부분 하자 기간은 언제부터 세나요?
  공용부분은 주택법에 따른 사용검사일부터 셉니다. 전부 임시 사용승인을 받았으면 그 승인일, 분할·동별 사용검사를 받았으면 그 검사일이 기준이고, 건축법 사용승인 건물은 사용승인일입니다.
• 균열이 커져 건물이 훼손되면 기간이 따로 있나요?
  하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 원래 담보책임 기간과 별도로 따지는 기간이므로 훼손된 날을 기록해 두십시오.
• 분양계약서에 하자 기간을 1년으로 줄여 두었다면요?
  분양자와 시공자의 담보책임에 관해 법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 계약서 기간이 짧아도 법이 정한 기간을 기준으로 따집니다.
• 시공사에게도 직접 손해배상을 청구할 수 있나요?
  시공자의 손해배상책임은 분양자에게 회생·파산 신청, 해산, 무자력 같은 사유가 있을 때만 집니다. 분양자가 있으면 먼저 분양자를 상대로 청구하는 것이 원칙입니다.
• 2013년 이전에 분양된 아파트도 같은 기준인가요?
  아닙니다. 2013. 6. 19. 전에 분양된 건물의 담보책임은 종전 규정에 따릅니다. 분양 시기를 먼저 확인한 뒤 적용 조문과 기간을 따져야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 건물 인도 2년이 지나 하자보수 대신 손해배상을 청구하면 늦었나요?
• 임대로 10년 살다 분양전환받은 아파트, 하자 손해배상 기간이 이미 지났나요?
• 시공사에 건물 하자 손해배상을 청구하는 시효는 언제부터 5년인가요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기