공사·하자

아파트 하자 배상채권을 입주자대표회의가 넘겨받아 통지만 했다면 제척기간을 지킨 건가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 채권양도 통지만으로는 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판외 행사가 되지 않고, 특별한 사정이 없으면 양수금 청구로 소를 변경한 때 비로소 권리를 행사한 것으로 봅니다. 대법원 전원합의체는 양도 통지가 양도 사실을 알리는 데 그친다고 보았습니다. 지금은 제척기간 만료일을 계산하고, 만료 전이라면 통지서에 이행 청구 문구를 넣으십시오.

양도 통지를 보낸 날로 권리 행사일이 앞당겨지지는 않지만, 통지서에 이행 청구 뜻을 덧붙이면 그날 재판외 행사로 인정될 수 있습니다. 문구 하나를 더 넣는 것으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A아파트는 2016년 5월 사용검사를 받고 세대 인도를 마쳤습니다. 입주자대표회의는 2025년 3월 분양자를 상대로 외벽 균열과 지하주차장 누수에 대한 하자 손해배상 소송을 냈고, 소송 중 2026년 7월 구분소유자들에게서 배상채권을 넘겨받아 분양자에게 양도 통지를 보냈습니다. 분양자는 양수금 청구로 소를 바꾼 날에는 이미 일부 하자의 기간이 지났다고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

채권양도 통지는 왜 권리 행사가 아닌가요?

채권양도 통지는 양도인이 채권이 넘어갔다는 사실을 채무자에게 알리는 데 그치기 때문입니다. 대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결의 다수의견은 그것만으로 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판외 행사가 되지 않는다고 보았습니다. 그래서 입주자대표회의가 자기에게 권리가 있다고 보고 분양자를 상대로 소를 냈다가, 소송 중 구분소유자들에게서 배상채권을 넘겨받고 통지한 뒤 소를 바꾼 경우에는 특별한 사정이 없으면 소를 변경한 시점에 비로소 권리를 행사한 것으로 봅니다.

처음 낸 소도 권리 행사가 되지 않습니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결은 입주자대표회의가 집합건물법상 하자담보추급권을 갖지 않으므로 그 이름으로 한 소 제기는 권리 없는 자의 행위라고 보았습니다.

통지로 권리를 행사한 것이 되는 경우도 있나요?

있습니다. 2010다28840 판결은 양도 통지에 양도 사실을 알리는 것 외에 이행을 청구하는 뜻이 따로 덧붙여져 있거나, 구분소유자들이 재판 밖에서 권리를 행사했다는 등의 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있다고 했습니다. 그러니 통지서에 「하자보수에 갈음한 손해배상금 ○원을 양수인에게 지급하라」는 청구 문구를 넣고, 구분소유자들이 분양자에게 보낸 하자 보수 요청서가 있다면 그 날짜를 함께 정리해 두어야 합니다.

지금 법에서는 기간을 어떻게 계산하나요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 기간을 하자 종류별로 나눕니다. 건물의 주요구조부와 지반공사 하자는 10년이고, 그 밖의 하자는 시행령이 정한 기간으로 구조상·안전상 하자 5년, 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사 하자 2년입니다. 기산일은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일입니다. 원안 사안은 이 조항이 생기기 전 구법에 따라 민법 제671조를 준용해 콘크리트 구조물 10년을 적용한 사건이므로, 오래전에 인도된 건물은 적용 법률을 따로 확인해야 합니다.

아파트 하자 배상채권 양도 대응 순서

• 하자 목록 분류 - 하자를 주요구조부, 구조·안전, 기능·미관, 마감으로 나눕니다. 하자마다 제척기간이 다릅니다.
• 기산일 확인 - 세대별 인도일과 공용부분 사용검사일을 확인합니다. 만료일 계산의 출발점입니다.
• 양도 계약 체결 - 구분소유자별로 배상채권 양도계약서를 받습니다. 권리자가 입주자대표회의가 아니라 구분소유자이기 때문입니다.
• 청구 문구 넣은 통지 - 양도 통지서에 양수인에게 배상금을 지급하라는 이행 청구를 함께 적어 내용증명으로 보냅니다.
• 만료 전 소 변경 - 제척기간 만료 전에 양수금 청구로 소를 변경하거나 새로 소를 냅니다. 만료 뒤 변경은 권리 소멸 항변을 부릅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양자가 회생에 들어갔거나 시공자에게 청구하는 경우, 준공 시기가 법 개정 전후에 걸친 경우에는 사용검사 서류와 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 하자담보책임에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입주자대표회의가 하자 배상을 직접 청구할 수 있나요?
  집합건물법상 하자담보에 따른 손해배상청구권은 원칙적으로 구분소유자에게 있습니다. 대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다86232 판결은 입주자대표회의가 주택 관련 법령상 하자보수청구권 외에 이 손해배상청구권까지 갖지는 않는다고 보았습니다. 그래서 구분소유자들에게서 채권을 넘겨받아 청구하는 방식을 씁니다.
• 양도 통지만 보내면 기간을 지킨 건가요?
  아닙니다. 대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결은 채권양도 통지가 양도 사실을 알리는 데 그쳐 제척기간 준수에 필요한 권리의 재판외 행사가 아니라고 보았습니다. 특별한 사정이 없으면 양수금 청구로 소를 변경한 날에 권리를 행사한 것이 됩니다.
• 통지서에 무엇을 넣으면 권리 행사가 되나요?
  이행을 청구하는 뜻을 덧붙이면 됩니다. 2010다28840 판결은 양도 사실을 알리는 것 외에 이행 청구 뜻이 별도로 덧붙여진 경우를 특별한 사정으로 들었습니다. 배상금 액수나 하자 항목을 특정해 양수인에게 지급하라고 적고 내용증명으로 보내는 것이 안전합니다.
• 지금 법에서 제척기간은 몇 년인가요?
  하자 종류마다 다릅니다. 집합건물법 제9조의2 제1항은 주요구조부와 지반공사 하자를 10년으로 정하고, 그 밖의 하자는 시행령 제5조에 따라 구조상·안전상 하자 5년, 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사 하자 2년입니다. 기산일 전에 생긴 하자는 5년입니다.
• 기간은 언제부터 계산하나요?
  전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 주택법에 따른 사용검사일이나 건축법에 따른 사용승인일부터 계산합니다. 집합건물법 제9조의2 제2항이 정한 기산일입니다. 하자로 건물이 멸실되거나 훼손되면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.
• 소멸시효도 따로 신경 써야 하나요?
  써야 합니다. 대법원 2008. 12. 11. 선고 2008다12439 판결은 집합건물법상 분양자의 담보책임이 법정책임이어서 손해배상청구권에 10년의 소멸시효가 적용된다고 보았습니다. 제척기간 안에 권리를 행사했더라도 그 뒤 시효가 따로 진행하므로 소 제기 시점을 늦추지 말아야 합니다.

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