분양·청약

분양받은 아파트에 금이 가고 물이 새는데 분양계약을 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없다면 입주 후에도 아파트 분양계약을 해제할 수 있습니다. 판례는 집합건물 분양계약에는 완성된 건물의 해제를 막는 민법 제668조 단서가 준용되지 않는다고 봅니다. 지금은 하자 부위 사진과 보수 요청 이력부터 정리하십시오.

완공된 건물은 해제가 안 된다는 도급 규정 때문에 보수만 받아야 한다고 포기할 필요는 없습니다. 분양받은 아파트에는 그 제한이 적용되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 분양가 6억 2,000만원에 아파트를 분양받아 2025년 3월 입주했습니다. 입주 넉 달 만에 거실과 안방 벽에 금이 가고 비가 올 때마다 천장에서 물이 샜습니다. 분양 회사가 세 차례 보수했지만 2026년 장마철에 다시 물이 새 곰팡이가 번졌고, A씨는 분양계약을 해제하고 싶어 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

입주 후 하자로 아파트 분양계약을 해제할 수 있나요?

계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 하자라면 해제할 수 있습니다. 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결은 집합건물 분양계약에는 건물 기타 공작물은 해제할 수 없다는 민법 제668조 단서가 준용되지 않으므로, 수분양자는 완공 후에도 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없으면 분양계약을 해제할 수 있다고 했습니다. 분양자가 대지사용권을 갖고 있어 해제해도 건물을 철거할 일이 없고, 다른 사람에게 다시 분양할 수 있다는 점이 이유였습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 분양자와 시공자의 담보책임에 민법 제667조와 제668조를 준용한다고 정하고 있습니다.

어느 정도 하자여야 해제가 되나요?

사람이 살 수 없거나 보수로 고칠 수 없을 정도여야 합니다. 벽에 금이 가고 물이 새더라도 보수로 해결되는 수준이면 해제가 아니라 하자보수나 손해배상을 청구합니다. 구조 안전진단 결과, 누수 원인과 반복 횟수, 보수 가능성에 대한 감정이 해제 가능 여부를 가릅니다.

해제하지 않으면 무엇을 청구할 수 있나요?

하자보수와 손해배상을 청구할 수 있습니다. 수분양자는 상당한 기간을 정해 보수를 요구할 수 있고, 보수에 갈음하거나 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 분양계약서에 이보다 불리한 특약이 있어도 효력이 없습니다.

시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지지만, 시공자의 손해배상책임은 분양자가 회생절차개시 신청, 파산, 해산, 무자력 같은 사정이 있을 때만 집니다. 그래서 청구 상대방은 보통 분양자입니다.

해제하면 분양대금은 어떻게 돌려받나요?

해제하면 서로 원상회복 의무를 지고, 분양자는 받은 대금에 받은 날부터 이자를 붙여 돌려줘야 합니다. 수분양자는 아파트를 돌려주고 소유권이전등기를 말소하거나 분양자 앞으로 이전해야 하며, 두 의무는 함께 이행합니다. 해제는 분양자에게 의사표시로 하므로 내용증명으로 해제 통지를 보냅니다.

분양 아파트 하자 해제 대응 순서

• 하자 기록 - 균열과 누수 부위 사진, 발생 날짜, 보수 요청 이력을 모읍니다. 반복된 보수 실패가 해제 요건의 자료가 됩니다.
• 원인 진단 - 구조 안전진단이나 하자 감정을 받습니다. 보수로 고칠 수 있는지가 해제와 보수 청구를 가릅니다.
• 기간 확인 - 인도일부터 하자 종류별 담보책임 기간이 지나지 않았는지 확인합니다.
• 해제 통지 - 분양자에게 하자 내용과 계약 목적을 달성할 수 없는 사유를 적어 해제를 통지합니다.
• 대금반환 소송 - 분양자가 응하지 않으면 분양대금과 이자 반환을 청구하고, 예비적으로 하자보수비 손해배상을 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 하자가 계약 목적을 달성할 수 없는 정도인지는 감정 결과와 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 분양대금 반환, 하자 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 아파트도 완공 후 해제할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결은 집합건물 분양계약에는 건물 기타 공작물의 해제를 막는 민법 제668조 단서가 준용되지 않아, 하자로 계약 목적을 달성할 수 없으면 완공 후에도 해제할 수 있다고 했습니다.
• 일반 건축 도급계약도 해제가 되나요?
  도급계약은 다릅니다. 민법은 도급인이 완성된 목적물의 하자로 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제할 수 있다고 하면서도, 건물 기타 토지의 공작물은 그렇지 않다고 정합니다. 직접 건축을 맡긴 도급인은 보수나 손해배상을 청구하게 됩니다.
• 하자담보책임 기간은 얼마인가요?
  주요구조부와 지반공사 하자는 10년입니다. 그 밖의 하자는 시행령에서 구조상·안전상 하자 5년, 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사처럼 보수가 쉬운 하자 2년으로 나눕니다. 인도 전에 생긴 하자는 5년입니다. 전유부분은 인도한 날부터 셉니다.
• 하자로 건물이 훼손되면 기간이 따로 있나요?
  있습니다. 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 멸실되거나 훼손된 날부터 1년 이내에 권리를 행사해야 합니다. 누수로 천장이 무너지는 등 훼손이 생겼다면 그 날짜를 기록하고 1년 안에 청구합니다.
• 분양계약서에 하자 책임 제한 조항이 있으면요?
  법보다 수분양자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 집합건물법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 무효이므로, 보수만 해 주고 해제는 못 한다는 조항이 있어도 해제 요건을 갖추면 해제할 수 있습니다.
• 시공사에 직접 손해배상을 청구할 수 있나요?
  제한이 있습니다. 시공자도 구분소유자에게 담보책임을 지지만, 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 같은 사유가 있을 때만 집니다. 분양자가 정상 영업 중이면 분양자를 상대로 청구합니다.
• 해제하면 이자도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 분양자는 분양대금에 이자를 더해 돌려주고, 수분양자는 아파트 인도와 등기 정리를 함께 이행합니다.

비슷한 상황

• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성