공사·하자

시행사 부도로 분양보증회사가 완공한 아파트 하자, 보증회사가 분양자 책임을 지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 시행사가 부도나 분양보증회사가 분양이행으로 공사를 마치고 등기까지 넘겨주었다면 보증회사는 집합건물법상 분양자로서 하자담보책임을 집니다. 대법원은 이 책임을 분양보증계약에서 나온 상사채권으로 보아 5년 시효를 적용한 원심을 파기해, 상사시효 5년으로 줄일 수 없다는 취지로 판단했습니다. 지금은 분양 시점이 현행 담보책임 존속기간 규정이 시행된 2013년 6월 19일 전후 중 어디인지부터 확인하십시오.

분양계약서에 보증회사 이름이 없다는 이유만으로 보증회사에 하자 책임을 물을 수 없다고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

지방의 한 아파트 시행사가 2022년 공사 중 부도를 냈고, 분양보증회사가 분양이행을 결정해 공사를 마친 뒤 2023년 사용검사를 받고 수분양자들에게 소유권이전등기를 넘겨주었습니다. 입주 뒤 외벽 균열과 누수가 잇따르자 입주자대표회의는 2026년 보증회사에 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구했습니다. 보증회사는 「분양계약 당사자가 아니고, 보증계약상 책임이라 상사시효가 적용된다」고 맞서고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양이행을 한 보증회사는 왜 분양자로 보나요?

분양이행을 한 보증회사는 분양계약 당사자는 아니지만 공사를 완료하고 사용검사, 보존등기, 수분양자 앞 이전등기까지 분양계약의 기본 사항을 이행하므로 집합건물을 건축해 분양한 자에 해당하기 때문입니다. 대법원은 이런 보증회사를 하자담보책임을 지는 분양자로 보았습니다.

집합건물을 건축해 분양한 자는 구분소유자에게 담보책임을 지고, 그 내용은 민법상 수급인의 담보책임을 준용합니다. 하자보수 청구와 보수에 갈음하거나 보수와 함께 하는 손해배상 청구가 모두 가능합니다.

보증회사 책임에 상사시효 5년이 적용되나요?

대법원 판결의 취지에 따르면 적용되지 않습니다. 원심은 보증회사의 책임을 상행위인 분양보증계약에서 나온 상사채권으로 보아 5년 시효를 적용했지만, 대법원은 보증회사가 분양자로서 법정 하자담보책임을 진다고 보아 이 판단을 파기했습니다. 원안 상담도 이 판결을 근거로 10년이 된다고 답했습니다.

일반 채권의 소멸시효는 10년입니다. 원안 사건은 2003. 7. 18. 개정 전 집합건물법이 적용된 사안이어서, 담보책임 기간을 따로 정한 현행 제9조의2가 적용되지 않았습니다.

지금 분양된 아파트는 어떤 기간이 적용되나요?

2013. 6. 19. 이후 분양된 건물은 현행 집합건물법의 담보책임 존속기간이 적용됩니다. 주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 기산일 전에 발생한 하자 5년, 구조·안전상 하자 5년, 기능·미관상 하자 3년, 마감공사 하자 2년입니다.

2013. 6. 19. 전에 분양된 건물은 부칙에 따라 종전 규정이 적용됩니다. 사례처럼 2022년 이후 분양된 아파트라면 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 기간을 하자별로 나누어 계산해야 합니다.

분양보증회사 하자 청구 대응 순서

• 분양 시점 확인 - 분양계약일이 2013. 6. 19. 전인지 후인지 확인합니다. 적용 법과 기간이 달라집니다.
• 분양이행 여부 확인 - 보증회사가 환급이행이 아니라 분양이행을 했는지 봅니다. 분양이행이어야 분양자 책임이 성립합니다.
• 하자 분류 - 주요구조부, 구조·안전, 기능·미관, 마감 하자로 나눕니다. 하자마다 기간이 다릅니다.
• 기산일 계산 - 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다. 기간이 임박한 하자부터 청구합니다.
• 하자 감정과 청구 - 하자 감정으로 보수비를 산정하고 손해배상을 청구합니다. 입주자대표회의가 청구하려면 구분소유자의 채권양도가 필요할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증회사가 분양이행 대신 환급이행을 택했거나 하자보수보증 약관에 따로 정한 청구 기간이 있으면 분양보증서와 약관, 사용검사 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 하자담보책임과 분양보증 관련 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양보증회사도 하자 책임을 지나요?
  분양이행을 했다면 집니다. 대법원은 분양이행으로 공사를 완료하고 사용검사와 등기까지 넘겨준 보증회사를 집합건물을 건축해 분양한 자로 보아 하자담보책임을 인정했습니다. 환급이행만 한 경우와는 다릅니다.
• 분양자의 하자담보책임은 어떤 내용인가요?
  분양자는 구분소유자에게 담보책임을 지고, 민법상 수급인의 담보책임을 준용합니다. 하자보수를 청구하거나 보수에 갈음해 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.
• 하자 담보책임 기간은 얼마인가요?
  2013. 6. 19. 이후 분양 건물은 주요구조부와 지반공사 하자 10년, 그 밖의 하자는 대통령령으로 정한 5년 이내 기간입니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일부터 계산합니다.
• 기타 하자의 기간은 어떻게 나뉘나요?
  기산일 전에 발생한 하자는 5년, 구조상 또는 안전상 하자는 5년, 건축설비·창호·조경 등 기능상 또는 미관상 하자는 3년, 마감공사 하자 등 보수가 쉬운 하자는 2년입니다. 하자마다 분류를 먼저 정해야 합니다.
• 예전에 분양된 건물은 어느 법을 따르나요?
  2013. 6. 19. 전에 분양된 건물의 담보책임은 부칙에 따라 종전 규정을 따릅니다. 원안 사건처럼 2003년 개정 전 법이 적용되는 오래된 건물이라면 적용 조문과 기간을 따로 확인해야 합니다.
• 상행위로 생긴 채권은 시효가 몇 년인가요?
  상법에 다른 규정이 없으면 5년입니다. 다만 대법원은 분양이행을 한 보증회사의 하자담보책임을 분양보증계약상 상사채권으로 보아 5년을 적용한 원심을 파기했으므로, 보증회사가 이를 근거로 기간을 줄이기는 어렵습니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다

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