공사·하자

하자 소송 중에 아파트를 팔았으면 하자 배상 권리는 누구 몫인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

새로 산 사람 몫이 원칙이고, 집합건물 하자담보추급권은 양도 당시 매도인이 권리를 유보했다는 특별한 사정이 없는 한 현재 구분소유자에게 귀속합니다. 집합건물법 제9조와 대법원 판례는 소송을 내 두었다는 사정만으로는 유보로 보지 않습니다. 지금은 매매계약서에 하자 배상 권리에 관한 문구가 있는지부터 확인하십시오.

하자 소송을 이미 냈다는 이유만으로 집을 팔 때 하자 배상 권리가 저절로 내 몫으로 남는다고 볼 필요는 없습니다. 권리를 남기려면 매매계약서에 따로 적어 두어야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 분양받은 아파트에서 외벽 균열과 누수가 계속되자 2024년 시공사와 분양회사를 상대로 하자 손해배상 소송을 냈습니다. 소송이 진행 중이던 2025년 A씨는 이 아파트를 B씨에게 팔고 소유권이전등기를 넘겨주었는데, 매매계약서에는 하자 소송에 관한 내용이 없었습니다. 2026년 법원 감정에서 하자 보수비가 약 2,400만원으로 나오자, A씨는 판결로 나올 배상금을 자신이 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

하자 소송 중에 집을 팔면 하자담보추급권은 누구에게 가나요?

원칙적으로 새 구분소유자에게 갑니다. 대법원 2016. 7. 22. 선고 2013다95070 판결은 집합건물 수분양자가 건물을 양도하면 양도 당시 권리를 행사하려고 유보했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 하자담보추급권은 현재의 구분소유자에게 귀속한다고 보았습니다. 소를 제기해 권리를 행사하고 있었다는 사정만으로는 유보로 보기 어렵다고 했습니다.

분양자와 시공자는 누구에게 담보책임을 지나요?

집합건물을 건축해 분양한 분양자와 분양자와의 계약으로 건물을 지은 시공자는 구분소유자에게 담보책임을 지고, 그 내용은 도급인의 하자보수·손해배상 규정을 준용합니다. 법이 책임 상대를 「구분소유자」로 정하고 있어 권리가 소유권을 따라 움직입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 구조입니다.

시공자의 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청·파산·해산·무자력 등의 사유가 있을 때에만 집니다. 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다.

하자 종류별로 언제까지 행사해야 하나요?

주요구조부와 지반공사 하자는 10년, 그 밖의 하자는 대통령령에 따라 구조상·안전상 하자 5년, 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사처럼 보수가 쉬운 하자 2년입니다. 기산일 전에 생긴 하자는 5년입니다. 하자로 건물이 멸실·훼손되었다면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다.

원안 판결 사안은 제9조의2가 생기기 전의 법률관계였습니다. 현재 분쟁은 위 기간 규정으로 판단하므로, 하자가 언제 생겼는지와 인도일·사용검사일을 먼저 확인해야 합니다.

파는 사람이 하자 배상금을 받으려면 어떻게 하나요?

매매계약서에 「하자담보추급권과 진행 중인 소송의 권리는 매도인에게 남긴다」는 취지를 분명히 적어 권리를 유보해야 합니다. 판례가 말하는 특별한 사정은 이런 유보를 뜻하므로, 문구 없이 소송만 진행하고 있었다면 새 소유자에게 권리가 넘어간 것으로 볼 가능성이 큽니다.

하자 소송 중 매매 대응 순서

• 소송 진행 확인 - 하자 소송의 청구 내용과 대상 하자를 확인합니다. 매매로 원고 자격이 바뀔 수 있습니다.
• 유보 문구 협의 - 매수인과 하자 배상 권리를 누가 가질지 정하고 계약서에 적습니다. 문구가 없으면 새 소유자에게 갑니다.
• 대금 조정 검토 - 권리를 넘긴다면 매매대금에 하자 사정을 반영합니다. 나중 분쟁을 줄입니다.
• 소송 승계 정리 - 새 소유자가 권리를 갖게 되면 소송 참가나 승계 절차를 밟습니다. 판결의 효력 범위가 달라집니다.
• 기간 관리 - 하자 종류별 행사기간을 계산해 넘기지 않게 합니다. 기간이 지나면 권리가 사라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 입주자대표회의나 관리단이 공용부분 하자 소송을 함께 진행하거나 분양계약에 별도 보증 약정이 있는 경우에는 계약서와 소송 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 하자보수·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 하자담보추급권은 누구에게 있나요?
  원칙적으로 현재의 구분소유자에게 있습니다. 판례는 수분양자가 건물을 양도하면 양도 당시 권리를 유보했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 하자담보추급권이 현재 구분소유자에게 귀속한다고 보았습니다.
• 소송을 이미 냈으면 권리를 유보한 것인가요?
  그렇게 보기 어렵습니다. 판례는 종전 소유자가 하자담보추급권을 행사하는 소를 제기했다는 사정만으로는 양도 당시 권리를 유보했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 매매계약서에 따로 적어 두어야 합니다.
• 분양자와 시공자 모두에게 청구할 수 있나요?
  분양자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 지은 시공자 모두 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 다만 시공자의 손해배상책임은 분양자에게 파산·해산·무자력 등의 사유가 있을 때에만 인정됩니다.
• 주요구조부 하자는 언제까지 청구하나요?
  건물의 주요구조부와 지반공사 하자는 10년 안에 행사해야 합니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 기간을 셉니다. 기둥·내력벽 균열 같은 하자가 여기에 해당하는지는 감정으로 가립니다.
• 누수·마감 하자는 기간이 어떻게 되나요?
  기산일 이후 생긴 하자 가운데 구조상·안전상 하자는 5년, 설비·창호 같은 기능상·미관상 하자는 3년, 마감공사처럼 보수가 쉬운 하자는 2년입니다. 기산일 전에 생긴 하자는 5년입니다.
• 담보책임을 줄이는 분양계약 특약은 유효한가요?
  유효하지 않습니다. 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 집합건물법과 민법에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 분양계약서에 짧은 기간이 적혀 있어도 법정 기간이 적용됩니다.
• 하자로 건물이 훼손되면 기간이 달라지나요?
  달라집니다. 하자로 건물이 멸실되거나 훼손된 경우에는 그 멸실·훼손된 날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 원래 행사기간이 남아 있어도 이 1년이 지나면 권리를 잃을 수 있습니다.

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