공사·하자

분양보증 기관이 분양을 이어받은 건물, 사용승인 뒤 생긴 하자도 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양보증 기관이 분양이행을 맡아 건물을 완성했다면 집합건물법상 분양자로서 사용승인 뒤에 생긴 하자까지 담보책임을 집니다. 대법원 판례(2013다66287)가 분양이행을 한 주택분양보증인을 분양자로 보았고, 집합건물법 제9조의2가 하자 종류별 존속기간을 정합니다. 지금은 인도일과 사용승인일을 확인해 하자 종류별 기간이 남았는지부터 따져 보십시오.

사용승인일이 지나 생긴 하자라고 해서 분양자 책임이 끝났다고 볼 필요는 없습니다. 사용승인 뒤에 드러난 하자도 존속기간 안이면 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 오피스텔을 분양받았지만 시행사가 공사 도중 부도가 나 분양보증 기관이 분양이행을 맡아 2024년 3월 사용승인을 받았습니다. A씨는 2024년 5월 입주했고, 2025년 겨울 욕실 벽 타일이 들뜨고 창호 틈으로 물이 스며드는 하자를 발견했습니다. 보증 기관은 「사용승인 뒤 생긴 하자이고 보수보증 기간 문제」라며 책임을 미뤘습니다. A씨는 보증 기관에 하자 책임을 물을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양보증 기관이 분양을 이어받았으면 하자 책임도 지나요?

네, 시행사가 파산 등으로 공사를 못 해 분양보증 기관이 분양이행을 맡아 건물을 완성했다면 그 보증 기관이 집합건물법상 분양자로서 하자담보책임을 집니다. 대법원 2016. 6. 23. 선고 2013다66287 판결은 공사를 마치지 못한 시행사는 건물을 건축하거나 분양을 완료했다고 볼 수 없고, 실제 공사를 맡은 주택분양보증인을 분양자로 보는 것이 수분양자 보호에 맞는다고 보았습니다.

분양자와 시공자는 구분소유자에 대하여 담보책임을 지고, 그 내용에는 민법의 도급인 담보책임 규정이 준용됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 이보다 매수인에게 불리한 특약을 무효로 합니다.

사용승인 뒤에 생긴 하자도 청구할 수 있나요?

네, 구분소유자는 사용검사일이나 사용승인일 전에 생긴 하자뿐 아니라 그 뒤에 생긴 하자에 대해서도 하자담보추급권을 행사할 수 있습니다. 대법원 2012. 7. 12. 선고 2010다108234 판결이 이 원칙을 세웠고, 2013다66287 판결은 분양이행을 한 보증인이 주택법령에 따른 하자보수보증까지 했더라도 마찬가지라고 보았습니다.

하자담보책임 기간은 얼마인가요?

주요구조부와 지반공사의 하자는 10년, 그 밖의 하자는 하자 종류에 따라 시행령이 정한 2년에서 5년 안에 권리를 행사해야 합니다. 기산일 전에 생긴 하자는 5년입니다. 기산일 뒤에 생긴 하자는 구조상·안전상 하자 5년, 건축설비·창호 같은 기능상·미관상 하자 3년, 마감공사처럼 발견과 보수가 쉬운 하자 2년입니다.

기간은 전유부분이면 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분이면 사용검사일이나 사용승인일부터 셉니다. 하자로 건물이 멸실되거나 훼손되면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 원안 판결은 이 존속기간 조항이 생기기 전 구법 사건이어서, 지금 분양받은 건물은 이 기간을 기준으로 따집니다.

아파트라면 공동주택관리법 하자보수도 함께 청구하나요?

함께 쓸 수 있습니다. 공동주택은 공동주택관리법에 따라 사업주체가 분양에 따른 하자담보책임을 지고, 입주자대표회의 등이 하자보수를 청구하는 절차가 따로 있습니다. 집합건물법의 손해배상 청구와 공동주택관리법의 하자보수 청구는 요건과 기간이 서로 달라서, 어느 쪽으로 청구할지 먼저 정해야 합니다.

분양보증인 하자담보 청구 대응 순서

• 분양자 확인 - 분양계약서와 분양이행 안내문에서 누가 분양이행을 맡았는지 확인합니다. 보증 기관이면 그 기관이 청구 상대가 됩니다.
• 하자 발생 시점 기록 - 하자를 처음 발견한 날짜와 사진을 남깁니다. 사용승인 전후 어느 쪽 하자인지 가르는 자료가 됩니다.
• 존속기간 계산 - 인도일과 사용승인일에서 하자 종류별 기간을 셉니다. 기간이 가장 짧은 마감 하자부터 챙깁니다.
• 하자 통지·보수 요구 - 내용증명으로 하자 내용과 보수 기한을 적어 보냅니다. 권리를 행사한 날이 기록으로 남습니다.
• 하자 감정·소송 - 보수가 되지 않으면 감정으로 보수비를 산정해 손해배상을 청구합니다. 여러 세대가 함께하면 비용이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양이행 전에 이미 하자가 있었거나 원래 시행사 시절 분양계약에 별도 특약이 있으면 계약서와 보증약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 하자담보책임에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시행사가 파산하면 하자는 누구에게 묻나요?
  분양보증 기관이 분양이행을 맡아 공사를 끝냈다면 그 기관이 집합건물법상 분양자로서 하자담보책임을 집니다. 공사를 마치지 못한 시행사는 건물을 건축해 분양을 완료했다고 볼 수 없기 때문입니다.
• 사용승인 뒤에 생긴 하자도 청구되나요?
  청구할 수 있습니다. 구분소유자는 사용검사일이나 사용승인일 전에 생긴 하자뿐 아니라 그 뒤에 생긴 하자에 대해서도 하자담보추급권을 행사할 수 있습니다. 다만 하자 종류별 존속기간 안이어야 합니다.
• 하자보수보증을 했으면 담보책임은 없나요?
  아닙니다. 분양이행을 한 보증인이 주택법령에 따른 하자보수보증까지 했더라도 집합건물법상 분양자의 하자담보책임은 그대로 집니다. 보수보증은 담보책임을 대신하는 것이 아니라 그 이행을 담보하는 장치입니다.
• 주요구조부 하자는 몇 년 안에 청구하나요?
  건축법상 주요구조부와 지반공사의 하자는 10년 안에 권리를 행사해야 합니다. 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일이나 사용승인일부터 기간을 셉니다. 균열·침하 같은 구조 하자가 여기에 해당합니다.
• 마감 하자는 기간이 더 짧나요?
  네. 기산일 뒤에 생긴 하자 가운데 마감공사처럼 발견과 보수가 쉬운 하자는 2년, 건축설비·창호 같은 기능상·미관상 하자는 3년, 구조상·안전상 하자는 5년입니다. 기산일 전에 생긴 하자는 5년입니다.
• 하자 때문에 건물이 훼손되면 기간은요?
  하자로 건물이 멸실되거나 훼손되면 그날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. 원래 존속기간이 남아 있어도 이 1년 기간이 따로 적용되므로 훼손된 날짜와 현장 사진을 기록해 두십시오.
• 불리한 특약에 서명했으면 청구할 수 없나요?
  청구할 수 있습니다. 분양자와 시공자의 담보책임에 관해 집합건물법과 민법보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 분양계약서에 하자 청구를 제한하는 조항이 있어도 그 조항은 무효입니다.

비슷한 상황

• 새로 지은 건물에 하자가 있는데 보수를 요구할 수 있나요?
• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 공사를 끝냈는데 대금을 주지 않습니다

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