등기·명의신탁

남의 땅인 줄 알 수 있었는데도 20년 점유하면 시효취득되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부동산 점유취득시효에는 과실 없이 점유할 것이라는 요건이 없어서 남의 땅임을 알 수 있었던 사정이 있어도 시효취득이 가능합니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유할 것만 요구하고, 선의·무과실은 등기부취득시효에서만 요구합니다. 지금은 처음 점유를 시작한 경위가 매매 등 소유권을 얻을 원인이었는지부터 확인하십시오.

경계 측량을 하지 않고 땅을 넘겨받았다는 이유로 스스로 불리하다고 여길 필요는 없습니다. 점유취득시효에서는 측량을 하지 않은 과실이 있어도 요건에 영향이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2003년 단독주택과 대지를 사면서 측량 없이 매도인이 쓰던 담장 안쪽을 그대로 넘겨받았습니다. 2025년 이웃이 집을 새로 지으려고 측량을 해 보니 A씨 마당 가운데 약 25㎡가 이웃 땅이었습니다. 이웃은 A씨가 측량만 했어도 알 수 있었으니 시효를 주장할 수 없다며 담장을 옮기라고 했고, A씨는 그 말이 맞는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

점유취득시효에 무과실이 필요 없는 이유는 무엇인가요?

법이 요구하지 않기 때문입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고만 정합니다. 선의나 무과실은 요건에 들어 있지 않으므로, 조금만 확인했으면 남의 땅임을 알 수 있었던 경우에도 시효취득이 가능합니다. 기간을 20년으로 길게 둔 것이 그 대신입니다.

그래서 땅을 살 때 지적도를 떼어 보지 않았다거나, 이웃과 경계를 맞춰 보지 않았다는 사정은 시효취득을 막는 사유가 되지 않습니다. 상대방이 「조금만 신경 썼으면 알았을 것」이라고 주장해도, 그것은 과실에 관한 주장일 뿐 요건을 부정하는 주장이 아닙니다.

그렇다면 알면서 점유해도 시효취득되나요?

알면서 무단으로 들어갔다면 다릅니다. 소유권을 얻을 원인이 없다는 사실을 잘 알면서 남의 땅을 무단점유한 것이 증명되면 소유의 의사가 있다는 추정이 깨집니다. 무과실 요건이 없다는 것과 악의의 무단점유가 인정된다는 것은 별개의 문제입니다.

경계를 착오한 경우는 이 무단점유에 해당하지 않습니다. 땅을 사면서 경계를 정확히 확인하지 않아 이웃 땅 일부를 산 땅으로 믿고 넘겨받았다면 자주점유로 봅니다. 다만 넘겨받은 면적이 등기부상 면적을 상당히 넘으면 당사자들이 알았다고 보아 초과 부분은 타주점유가 될 수 있습니다.

선의·무과실이 필요한 시효는 무엇인가요?

등기부취득시효와 동산의 단기 취득시효입니다. 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득합니다. 등기를 이미 갖춘 대신 기간을 10년으로 줄이고 선의·무과실을 요구하는 구조입니다.

동산은 10년 점유로 소유권을 취득하고, 점유가 선의이며 과실 없이 시작된 경우에는 5년으로 줄어듭니다.

점유취득시효 무과실 대응 순서

• 점유 시작 경위 확인 - 매매·증여 등 소유권을 얻을 원인이 있었는지 확인합니다. 원인이 있으면 과실이 있어도 자주점유로 봅니다.
• 알고 들어갔는지 점검 - 남의 땅임을 알면서 들어간 정황이 있는지 봅니다. 있으면 자주점유 추정이 깨집니다.
• 면적 차이 계산 - 넘겨받은 면적과 등기부상 면적을 비교합니다. 차이가 상당하면 초과 부분은 타주점유 다툼이 생깁니다.
• 20년 기산점 확인 - 넘겨받은 날을 계약서와 사진으로 정합니다. 앞 점유자의 기간을 합칠지도 이때 정합니다.
• 등기 청구 준비 - 요건이 채워졌으면 소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구합니다. 등기를 해야 소유권을 얻습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매도인이 경계를 알려 줬다는 증언이 있거나 측량 결과를 받고도 그대로 점유한 경우에는 계약 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 경계와 점유취득시효를 둘러싼 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 점유취득시효에 무과실이 필요한가요?
  필요하지 않습니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유할 것만 요구하고 선의나 무과실은 요건으로 두지 않습니다. 남의 땅임을 조금만 확인했으면 알 수 있었던 경우에도 다른 요건을 채우면 시효취득이 가능합니다.
• 측량을 안 해서 경계를 넘었는데 괜찮나요?
  경계 착오라면 자주점유로 봅니다. 대법원 1999. 6. 25. 선고 99다5866, 5873 판결은 땅을 사면서 경계를 정확히 확인하지 않아 착오로 인접 토지 일부를 산 땅으로 믿고 넘겨받아 점유했다면 특별한 사정이 없는 한 자주점유라고 보았습니다.
• 남의 땅인 걸 알고 들어갔으면요?
  시효취득이 어렵습니다. 대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결은 소유권을 얻을 원인이 없다는 사실을 알면서 무단점유한 것이 증명되면 소유의 의사 추정이 깨진다고 보았습니다. 알 수 있었던 것과 알았던 것은 결론이 다릅니다.
• 등기부취득시효는 무엇이 다른가요?
  기간이 10년이고 선의·무과실이 필요합니다. 민법 제245조 제2항은 부동산의 소유자로 등기된 사람이 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 선의이며 과실 없이 점유하면 소유권을 취득한다고 정합니다. 등기를 이미 갖춘 사람에게 적용되는 시효입니다.
• 동산 취득시효에도 무과실이 필요한가요?
  기간에 따라 다릅니다. 민법 제246조 제1항은 10년간 소유의 의사로 평온·공연하게 동산을 점유하면 소유권을 취득한다고 정하고, 제2항은 그 점유가 선의이며 과실 없이 시작된 경우 5년으로 줄어든다고 정합니다. 10년 시효에는 무과실이 필요하지 않습니다.
• 넘겨받은 면적이 훨씬 넓으면 어떻게 되나요?
  초과 부분은 타주점유가 될 수 있습니다. 대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결은 매매 대상 대지의 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하면 당사자들이 그 사실을 알았다고 보아, 특별한 사정이 없으면 초과 부분은 점용권의 매매로서 타주점유라고 보았습니다.

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