농지·산지

바다에 잠겨 잃은 땅이 다시 메워지면 옛 주인 소유가 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 바다나 하천에 잠겨 원상복구가 불가능해진 포락 토지는 소유권이 영구히 소멸하므로, 나중에 흙으로 메워져 다시 땅이 돼도 옛 주인의 소유권은 되살아나지 않습니다. 대법원은 포락된 토지가 성토화돼도 종전 사권이 부활하지 않는다고 봅니다. 지금은 폐쇄등기부와 물에 잠긴 기간을 보여 주는 항공사진을 확보해 두십시오.

땅이 다시 생겼다고 해서 곧바로 매립한 사람이나 국가를 상대로 인도 소송부터 낼 필요는 없습니다. 소유권이 살아 있는지를 먼저 따져야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 집안은 바닷가 논을 소유하고 있었는데, 오래전 해일로 논이 바다에 잠겨 수십 년 동안 바닷물이 드나드는 땅이 됐습니다. 2024년 인근 개발 공사로 그 자리가 흙으로 메워져 다시 땅이 되자, A씨는 옛 등기부를 근거로 소유권을 되찾을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

포락으로 잃은 땅이 다시 메워지면 소유권이 되살아나나요?

되살아나지 않습니다. 토지가 포락되어 항상 물이 흐르거나 바다에 잠겨 원상복구가 어려워지고 토지로서의 효용을 잃으면 그 토지에 관한 사권은 영구히 소멸합니다. 대법원 1983. 12. 27. 선고 83다카1561 판결은 그 뒤 포락된 토지가 다시 성토화되더라도 종전 사권이 되살아나 옛 소유자가 다시 소유권을 취득할 수는 없다고 보았습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 소유자가 법률의 범위 안에서 소유물을 사용·수익·처분할 권리를 가진다고 정하는데, 포락은 그 소유물인 토지 자체가 사라진 경우입니다. 그래서 옛 등기부에 이름이 남아 있어도 소유권을 주장하는 근거가 되지 못합니다.

어느 정도로 물에 잠겨야 포락이 되나요?

일시적인 침수로는 포락이 되지 않고, 원상복구가 사회통념상 불가능할 정도로 물밑에 잠기거나 물길이 된 상태가 계속돼야 합니다. 83다카1561 판결은 44년 동안 평소 물이 흐르는 하천바닥이었던 땅을 포락으로 소유권이 소멸한 경우로 보았습니다. 홍수 때만 잠기는 땅은 결론이 다를 수 있습니다.

지적공부에서 지워진 땅이 다시 생기면 누구 앞으로 등록되나요?

지적소관청은 바다로 된 토지의 등록을 말소한 뒤 그 땅이 지형 변화로 다시 토지가 되면 회복등록을 할 수 있습니다. 다만 회복등록은 지적공부의 표시를 되살리는 절차이고, 포락으로 소멸한 옛 소유권을 되살리는 것은 아닙니다.

지적소관청은 바다로 된 토지로서 원상회복이 불가능하면 소유자에게 등록말소 신청을 하도록 통지하고, 통지를 받은 날부터 90일 이내에 신청하지 않으면 직권으로 말소합니다. 이 통지를 받았다면 원상회복 가능성을 다툴 자료를 그 기간 안에 준비해야 합니다.

포락이 인정되지 않을 여지는 없나요?

있습니다. 물에 잠긴 기간이 짧거나 개인의 힘으로 복구가 가능했다면 포락이 부정될 수 있습니다. 83다카1561 판결의 원심은 개인 자력으로 복구가 불가능해도 경제적 가치가 없다고는 할 수 없다며 소유권 상실을 부정했지만, 대법원은 수십 년 동안 하천바닥이었던 사정을 들어 이를 파기했습니다. 결국 잠긴 기간과 상태를 보여 주는 자료가 결론을 정합니다.

포락 토지 소유권 확인 대응 순서

• 옛 등기·지적 자료 발급 - 폐쇄등기부와 옛 토지대장, 지적도를 떼어 옛 토지의 위치와 면적을 확인합니다. 등록말소 여부도 여기서 드러납니다.
• 침수 기간 확인 - 연도별 항공사진과 지형도로 물에 잠긴 기간과 상태를 확인합니다. 포락 여부 판단의 핵심 자료입니다.
• 성토 경위 확인 - 누가 언제 어떤 공사로 메웠는지 확인합니다. 공유수면 매립이면 매립 면허 관계가 따로 문제 됩니다.
• 현재 등록·등기 확인 - 회복등록이나 새 등록이 누구 앞으로 됐는지 확인합니다. 다툼의 상대방이 여기서 정해집니다.
• 소송 가능성 판단 - 포락이 부정될 자료가 있으면 소유권 확인 소송을 검토하고, 없으면 다른 구제 수단을 찾습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅이 하천구역으로 편입된 경우나 공유수면 매립 면허가 얽힌 경우에는 편입 시점의 하천법과 매립 관련 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 소유권 확인과 등기 말소 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 포락은 무엇인가요?
  토지가 바닷물이나 하천의 물에 무너져 잠기고 원상복구가 사회통념상 불가능한 상태가 되는 것을 말합니다. 이때 그 토지에 관한 사권은 영구히 소멸합니다. 대법원 1983. 12. 27. 선고 83다카1561 판결은 항상 물이 흐르는 하천부지가 되어 토지로서의 효용을 잃은 경우를 포락으로 보았습니다.
• 다시 메워지면 소유권이 부활하나요?
  부활하지 않습니다. 83다카1561 판결은 포락된 토지가 다시 성토화되더라도 종전 사권이 되살아나 옛 소유자가 다시 소유권을 취득할 수는 없다고 보았습니다. 민법 제211조의 소유권은 대상 토지가 존재해야 성립하므로, 포락으로 한번 소멸한 소유권은 땅이 다시 생겨도 돌아오지 않습니다.
• 홍수 때만 잠기는 땅도 포락인가요?
  원칙적으로 아닙니다. 포락은 원상복구가 사회통념상 불가능한 상태가 계속될 때 인정됩니다. 83다카1561 판결은 44년 동안 평소 물이 흐르는 하천바닥이었던 땅을 포락으로 보았고, 홍수 때만 잠기는 부분은 사정이 다를 수 있습니다. 잠긴 기간과 상태를 항공사진으로 확인해야 합니다.
• 지적공부 회복등록을 하면 내 땅이 되나요?
  아닙니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제82조 제3항의 회복등록은 등록을 말소한 토지가 다시 토지가 된 경우 지적공부에 토지로 되살리는 절차입니다. 포락으로 소멸한 옛 소유권을 되살리는 효력은 없으므로 회복등록과 소유권 귀속은 따로 따져야 합니다.
• 등록말소 통지를 받으면 어떻게 해야 하나요?
  통지를 받은 날부터 90일 이내에 등록말소 신청을 하지 않으면 지적소관청이 직권으로 말소합니다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제82조 제2항이 정합니다. 원상회복이 가능하다고 보면 그 기간 안에 복구 가능성을 보여 주는 자료를 지적소관청에 내고 의견을 밝혀야 합니다.
• 포락을 다툴 수 있는 자료는 무엇인가요?
  연도별 항공사진, 지형도, 인근 주민의 진술, 경작 기록처럼 물에 잠긴 기간이 짧았거나 복구가 가능했다는 사정을 보여 주는 자료입니다. 민법 제211조의 소유권이 살아 있다고 주장하려면 포락 요건인 원상복구 불능 상태가 없었다는 점을 이런 자료로 보여야 합니다.

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