매매 계약
계약금 배액을 내밀었는데 매수인이 안 받으면 해제가 안 되나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신
아니요, 매수인이 이행에 착수하기 전 매도인이 해제 의사표시와 함께 계약금 배액을 제공했다면 매수인이 받지 않아도 공탁할 필요 없이 계약은 해제됩니다. 대법원은 배액 상환 해제에는 의사표시와 배액의 이행 제공이면 족하고, 매수인이 잔금 수령을 구두로 요구한 정도는 이행 준비일 뿐 이행의 착수가 아니라고 보았습니다. 지금은 배액을 제공한 날과 방법, 그 전에 매수인이 실제로 돈을 보낸 적이 있는지 확인하십시오.
매수인이 배액을 받지 않겠다고 하면 억지로 계좌에 넣거나 공탁하려 하기보다, 배액을 준비해 건네려 한 장면과 거절한 말을 녹음이나 문자로 남기십시오. 해제의 효과는 제공과 의사표시가 있었던 그때 생깁니다.
매수인이 거절했다고 해서 법원에 공탁해야 해제가 완성되는 것은 아닙니다. 공탁은 해제 요건이 아니고, 나중에 돈을 돌려줄 때 편하게 하려는 선택일 뿐입니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2025년 5월 자기 아파트를 B씨에게 6억원에 팔기로 하고 계약금 6,000만원을 받았습니다. 계약서에는 매수인이 이행에 착수할 때까지 매도인은 배액을 상환하고 해제할 수 있다는 조항을 두었습니다. B씨는 중개사를 통해 전화로 잔금을 받아 가라고 몇 차례 말했을 뿐 실제로 돈을 보내지는 않았습니다. 7월에 A씨가 1억 2,000만원을 준비해 해제하겠다며 건네려 하자 B씨는 받지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
매수인이 돈을 안 받으면 공탁해야 해제되나요?
공탁하지 않아도 해제됩니다. 대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결은 계약금을 주고받으며 해제권을 유보한 경우 매도인이 계약금 배액을 상환하고 해제하려면 해제의 의사표시 외에 배액의 이행 제공이 있으면 족하고, 상대방이 받지 않더라도 공탁할 필요 없이 해제된다고 보았습니다.
2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제565조도 같은 문언이어서 이 판례는 그대로 적용됩니다. 다만 해제 뒤에도 매도인은 배액을 돌려줄 의무를 지므로, 매수인이 끝내 받지 않으면 그때 공탁해 반환 의무를 정리할 수 있습니다.
매수인이 잔금을 받으라고 한 것도 이행의 착수인가요?
아닙니다. 이행의 착수는 채무의 일부를 이행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것이고, 단순히 이행을 준비하는 것은 해당하지 않습니다. 80다2784 판결은 매수인이 중개인을 통해 전화로 계약금 수령을 요구하고 잔금 기일에 구두로 잔금 수령을 요구한 정도는 이행의 준비행위에 불과하고 이행행위 자체에 착수한 것이 아니라고 보았습니다. 해제를 다투는 매수인은 배액 제공 전에 실제로 돈을 보냈다는 기록을 내야 합니다.
| 매수인의 행위 | 평가 | 매도인 배액 해제 |
|---|---|---|
| 전화로 수령 요구 | 이행 준비 | 가능 |
| 잔금 기일 구두 수령 요구 | 이행 준비 | 가능 |
| 중도금 실제 송금 | 이행 착수 | 불가 |
| 잔금 현실 제공·적법 공탁 | 이행 착수 | 불가 |
- 전화로 수령 요구
- 평가: 이행 준비
- 매도인 배액 해제: 가능
- 잔금 기일 구두 수령 요구
- 평가: 이행 준비
- 매도인 배액 해제: 가능
- 중도금 실제 송금
- 평가: 이행 착수
- 매도인 배액 해제: 불가
- 잔금 현실 제공·적법 공탁
- 평가: 이행 착수
- 매도인 배액 해제: 불가
출처 - 대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결
반면 매수인이 중도금을 실제로 보냈거나 잔금을 현실로 제공했다면 이행에 착수한 것이어서 매도인은 배액을 제공해도 해제할 수 없습니다. 매수인이 잔금을 공탁했다고 주장하면 그 공탁이 매도인의 해제보다 먼저 적법하게 이루어졌는지를 따져야 합니다.
배액 제공 뒤 매수인이 할 수 있는 일은 무엇인가요?
해제가 적법하면 배액을 받는 것 외에 따로 손해배상을 청구할 수 없습니다. 계약금에 의한 해제에는 해제와 손해배상에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 매수인이 해제를 다투려면 배액 제공 전에 이미 이행에 착수했다는 사실이나, 매도인이 배액 전부를 제공하지 않았다는 사실을 증명해야 합니다.
배액 제공 해제 대응 순서
- 이행 착수 여부 확인 - 매수인이 중도금이나 잔금을 실제로 보냈는지 확인합니다. 구두 요구는 착수가 아닙니다.
- 배액 전액 준비 - 계약금의 두 배를 수표나 계좌로 준비합니다. 일부 제공으로는 해제되지 않습니다.
- 제공과 해제 의사표시 - 배액을 건네려 하면서 해제 의사를 밝힙니다. 장면을 녹음이나 문자로 남깁니다.
- 수령 거절 기록 - 매수인이 거절한 날짜와 말을 기록합니다. 공탁은 필수가 아닙니다.
- 반환 정리 - 매수인이 끝내 받지 않으면 공탁으로 반환 의무를 정리합니다. 해제 효과에는 영향이 없습니다.
여기까지는 일반 기준이고, 매수인이 배액 제공 전에 중도금을 입금했거나 계약서에 해약금 해제를 제한하는 특약이 있으면 해제가 인정되지 않을 수 있어 입금 내역과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해약금 해제와 소유권이전등기 분쟁을 수행합니다.
실무상 착안점
매수인들은 배액을 받지 않고 버티면 해제를 막을 수 있다고 생각합니다. 판례는 매도인이 배액을 제공하고 해제 의사를 밝힌 그때 해제가 완성된다고 봅니다. 받지 않는 것으로는 해제를 막지 못하고, 매수인이 전화로 「잔금 받아 가라」고 한 것도 이행 착수로 인정되지 않습니다.
그래서 누가 먼저 무엇을 실제로 했는지가 날짜별로 기록돼야 합니다. 매수인의 송금 기록, 매도인의 수표 발행일과 제공 장면, 중개사의 연락 기록이 순서를 정합니다. 하루 차이로 매수인의 중도금 입금이 먼저였다면 결론이 뒤집힙니다.
매수인이 이전등기 소송을 내면 매도인의 해제 항변은 이 제공 기록으로만 인정되고, 매수인의 착수 주장은 송금·공탁 기록으로만 인정됩니다. 해제가 인정되면 매수인이 받을 수 있는 것은 배액뿐이므로, 소송 실익도 이 기록으로 미리 가늠할 수 있습니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 계약금 배액상환 해제를 둘러싼 부동산 매매 분쟁을 수행해 왔으며, 이행 착수와 배액 제공의 선후를 입금·제공 기록으로 먼저 확정한 뒤 해제의 효력을 주장하거나 다투는 방식으로 대응합니다.
- 가압류·가처분 신청
- 명도·임대차 분쟁
- 강제집행·채권추심
- 회생·파산 절차 대리
건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.
이 상황에서 자주 묻는 것
매매계약서·배액 제공 기록·매수인 입금 내역을 준비해 주시면, 이행 착수와 배액 제공의 선후·해제의 효력·배액 반환 방법을 변호사가 함께 검토해 드립니다.
질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.
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출처
2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.
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