주택 임대차

경매 배당에서 보증금을 덜 받았다면 매수인에게 얼마까지 요구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

보증금에서 올바른 배당순위대로 배당되었을 때 받을 금액을 뺀 나머지만 매수인에게 요구할 수 있고, 실제로 받은 금액을 기준으로 하지 않습니다. 대법원 2000다30165 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 배당표의 순위와 금액이 맞는지부터 확인하십시오.

실제로 받은 배당금만 빼고 나머지를 매수인에게 요구하면 된다고 단순히 계산할 일은 아닙니다. 기준은 올바른 배당순위에 따른 배당액입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 보증금 2억원에 빌라를 임차해 첫 근저당권보다 먼저 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 2026년 경매에서 배당요구를 했는데 배당표가 후순위 채권자를 앞에 놓는 바람에 1억원만 배당받았습니다. 순위대로라면 1억5,000만원을 받을 수 있었던 A씨는 매수인에게 나머지 1억원을 모두 요구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매수인에게 요구할 수 있는 금액은 어떻게 계산하나요?

대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 배당요구를 했으나 전액을 받지 못했다면, 매수인에게 요구할 수 있는 잔액은 보증금에서 올바른 배당순위대로 배당되었을 때 받을 금액을 뺀 나머지입니다. 실제로 받은 금액을 빼는 것이 아닙니다.

예를 들어 보증금이 2억원이고 올바른 순위라면 1억5,000만원을 받을 수 있었는데 배당표 오류로 1억원만 받았다면, 매수인에게는 5,000만원만 요구할 수 있습니다. 나머지 5,000만원은 매수인의 몫이 아닙니다. 매수인은 입찰할 때 배당표가 올바르게 작성될 것을 전제로 인수할 부담을 계산했기 때문입니다. 배당표 원안은 배당기일 3일 전부터 법원에 비치되므로 그때 열람해 순위를 미리 확인할 수 있습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제3조의5는 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경락으로 소멸하지 않는다고 정합니다. 이 잔액이 바로 매수인이 떠안는 부담입니다.

배당이 잘못되어 덜 받은 돈은 누구에게 청구하나요?

배당표 오류로 올바른 금액보다 덜 받은 부분은 그만큼 더 받아 간 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구해야 하고, 매수인에게 청구할 수는 없습니다. 판례가 이렇게 나누었습니다.

가장 먼저 할 일은 배당기일에 이의하는 것입니다. 이의하고 기간 안에 배당이의의 소를 내면 배당표 자체를 고칠 수 있습니다. 이의 기회를 놓쳤더라도 배당받을 권리가 있는 채권자는 과다 배당받은 채권자에게 부당이득 반환을 청구할 수 있다는 것이 판례의 흐름이므로, 배당표 확정 뒤에도 방법이 없어지는 것은 아닙니다.

잔액을 받을 때까지 계속 살 수 있나요?

네, 대항력 있는 임차인은 잔액을 모두 돌려받을 때까지 매수인에게 임대차관계의 존속을 주장하며 집을 비우지 않을 수 있습니다. 매수인은 임대인의 지위를 승계합니다.

다만 이사를 해야 한다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 옮겨야 대항력이 이어집니다. 매수인이 인도명령을 신청하면 잔액 계산표와 배당표를 제출해 대항력과 남은 금액을 소명합니다.

보증금 잔액 청구 대응 순서

• 배당표 검토 - 배당표의 순위와 금액이 맞는지 봅니다. 당해세·최우선변제·확정일자 순서를 대조합니다.
• 배당기일 이의 - 틀렸다면 배당기일에 출석해 이의합니다. 배당기일부터 1주 안에 소 제기를 증명합니다.
• 잔액 확정 - 올바른 배당액을 기준으로 남은 보증금을 계산합니다. 이 금액을 매수인에게 요구합니다.
• 매수인과 협의 - 잔액 반환과 인도 시기를 협의합니다. 받을 때까지 인도를 거절합니다.
• 부당이득 청구 - 순위 오류로 덜 받은 부분은 과다 배당받은 채권자에게 청구합니다. 배당표 사본이 증거입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 선순위 조세나 다른 임차인의 최우선변제가 얽혀 배당 순위 자체가 다투어지는 경우에 해당하면 배당표와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 올바른 배당액은 누가 계산하나요?
  다툼이 생기면 결국 법원이 판단하지만, 임차인도 배당표를 받으면 스스로 순위를 계산해 보아야 합니다. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 담보권과 확정일자의 선후를 차례로 적용합니다. 배당기일 전에 배당표 초안을 열람할 수 있습니다.
• 배당이의를 안 했으면 매수인에게 전부 청구하나요?
  아닙니다. 판례는 매수인에게 대항할 수 있는 잔액을 올바른 배당액 기준으로 계산하므로, 이의를 하지 않아 덜 받은 부분도 매수인에게 넘길 수 없습니다. 그 부분은 과다 배당받은 후순위 채권자에게 부당이득으로 청구합니다.
• 과다 배당받은 채권자가 누구인지 어떻게 아나요?
  배당표에는 채권자별 배당액과 순위가 적혀 있습니다. 올바른 순위로 다시 계산했을 때 원래 받을 금액보다 더 받은 채권자가 청구 상대방입니다. 경매 기록을 열람해 각 채권의 근거 서류도 확인합니다.
• 매수인이 잔액을 안 주면 어떻게 하나요?
  잔액을 받을 때까지 인도를 거절하면서 매수인을 상대로 보증금 반환 소송을 낼 수 있습니다. 판결을 받으면 매수인의 재산에 강제집행을 합니다. 매수인이 그 집을 다시 팔아도 새 소유자가 반환의무를 승계합니다.
• 배당금을 받으려면 집을 비워야 하나요?
  대항력 있는 임차인이 전액을 받지 못한 경우, 배당금을 먼저 받고 잔액은 매수인에게 대항하는 방식이 가능하다는 것이 실무입니다. 이때 법원이 매수인의 인도확인서를 요구하지 않는지 담당 재판부에 미리 확인합니다.
• 확정일자보다 앞선 세금이 있으면요?
  해당 주택에 부과된 국세·지방세 중 당해세는 확정일자 임차인보다 먼저 배당될 수 있습니다. 다만 현행 국세기본법은 임차인 보호를 위해 법정기일이 확정일자보다 늦은 당해세 배분 범위를 제한하는 규정을 두고 있어 배당표에서 따로 확인합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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