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은행이 대지 근저당 날짜로 소액임차인이 아니라고 하면 맞나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아파트 매각대금에 대해서는 맞지 않습니다, 대지 근저당 뒤 지은 아파트라면 아파트 몫에서 소액임차인인지는 아파트에 근저당이 설정된 때를 기준으로 판단합니다. 다만 대지 매각대금에서는 대지 근저당 뒤 지은 건물의 세입자가 우선변제를 받지 못합니다. 지금은 아파트 등기부의 첫 근저당 설정일을 확인해 두십시오.

그 자리에서

은행이나 법원 배당표가 대지 근저당 설정일 기준으로 소액 여부를 판단했다면, 아파트 건물 등기부에서 처음 근저당이 설정된 날을 확인하고 그날 시행령 기준으로 다시 계산해 보십시오.

은행의 설명만 듣고 배당요구를 포기할 필요는 없습니다. 아파트 몫에서는 소액임차인으로 인정될 여지가 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2024년 2월 과밀억제권역의 신축 아파트를 보증금 1억4천만원에 빌려 전입신고를 마쳤습니다. 이 아파트 대지에는 2021년 시행사 대출로 근저당이 먼저 잡혔고, 아파트 준공 뒤인 2023년 말 같은 은행이 아파트에 다시 근저당을 설정했습니다. 2026년 대지와 아파트가 함께 경매되자 은행은 2021년 대지 근저당 당시 기준으로는 L씨가 소액임차인이 아니라고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

은행이 대지 근저당 날짜로 소액임차인이 아니라고 하면 맞나요?

아파트 몫에 대해서는 맞지 않습니다. 대지에 근저당이 먼저 설정되고 그 뒤 지은 아파트에 다시 근저당이 설정된 경우, 아파트 매각대금에서 소액임차인인지는 아파트에 담보물권을 취득한 때를 기준으로 정합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결이 이렇게 보았습니다.

다만 대지 매각대금에서는 대지 근저당 뒤 지은 건물의 세입자가 소액임차인이든 확정일자 임차인이든 우선변제를 받지 못합니다. 은행의 주장은 대지 몫에 대해서는 결과적으로 맞고, 아파트 몫에 대해서는 틀린 셈입니다.

대지 몫과 아파트 몫은 왜 따로 따지나요?

대지 근저당권자는 땅만 보고 돈을 빌려주었으므로, 나중에 지어질 건물의 세입자 때문에 손해를 보게 할 수 없다는 것이 판례의 생각입니다. 반대로 아파트에 근저당을 잡은 은행은 아파트가 있는 상태를 보고 담보를 잡았으니 그때 기준을 적용합니다.

대지 몫과 아파트 몫의 판단 기준
대지 매각대금
소액 판단 기준일: 해당 없음
우선변제: 대지 근저당보다 후순위
아파트 매각대금
소액 판단 기준일: 아파트 담보물권 설정일
우선변제: 요건 충족 시 가능

출처 - 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결

일괄 경매에서 법원은 매각대금을 최저매각가격 비율로 대지 몫과 아파트 몫으로 나눈 뒤 각각 배당합니다. 그래서 같은 세입자라도 두 몫에서 결과가 다르게 나옵니다.

소액임차인 금액 기준은 어느 시행령을 적용하나요?

아파트에 처음 담보물권이 설정된 날 시행 중이던 시행령 기준을 적용합니다. 시행령은 금액 기준을 올릴 때마다 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 규정을 따른다고 부칙에 적어 둡니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법 시행령」상 서울특별시 기준은 1억6천500만원 이하, 과밀억제권역은 1억4천500만원 이하입니다.

기준일을 가르는 날짜

  1. 대지 근저당

    대지 몫 기준

  2. 아파트 준공

    건물 생김

  3. 아파트 근저당

    아파트 몫 소액 기준일

  4. 전입·경매

    배당요구

은행 주장에 어떻게 이의를 제기하나요?

배당표 원안이 비치되면 소액임차인 판단 기준일과 적용한 금액을 확인하고, 배당기일에 출석해 이의를 진술합니다. 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 서류를 내야 이의가 유지됩니다.

소액임차인 기준일 다툼 대응 순서

  • 건물 등기부 확인 - 아파트 등기사항증명서에서 처음 근저당이 설정된 날을 찾습니다. 소액 판단 기준일이 됩니다.
  • 시행령 기준 확인 - 그날 시행 중이던 시행령의 지역별 금액을 확인합니다. 보증금이 그 기준 안인지 계산합니다.
  • 배당요구 - 배당요구의 종기까지 계약서와 주민등록초본을 내고 소액임차인으로 배당요구를 합니다. 기준일 계산도 함께 적습니다.
  • 배당표 검토 - 배당기일 3일 전부터 배당표 원안을 열람합니다. 대지 기준으로 판단했다면 이의를 준비합니다.
  • 배당이의 - 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 냅니다. 기한을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아파트가 집합건물로 대지권 등기가 된 뒤 근저당이 설정됐거나 건물 근저당이 여러 번 바뀐 경우라면 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

은행이 「대지 근저당 때 기준으로 보면 소액임차인이 아니다」라고 하면 세입자들은 대개 그 말을 그대로 받아들이고 배당요구조차 하지 않습니다. 실제로는 아파트 몫에서는 아파트에 근저당이 잡힌 날이 기준이어서, 그 사이 시행령 금액이 올랐다면 소액임차인으로 인정될 수 있습니다.

계산은 날짜에서 시작합니다. 대지 근저당 설정일, 아파트 사용승인일, 아파트 첫 근저당 설정일, 전입일과 확정일자를 나란히 적고, 아파트 첫 근저당 날에 시행되던 시행령 금액을 찾아야 합니다. 시행령은 몇 년마다 바뀌므로 날짜 하나 차이로 결론이 바뀝니다.

이 날짜표와 시행령 조문이 배당이의 소송의 핵심 자료가 됩니다. 법원 배당표가 대지 기준으로 소액 여부를 판단했다면 배당기일에 이의를 진술하고 1주 안에 소를 내야 하므로, 배당표 원안이 비치되는 배당기일 3일 전부터 곧바로 검토해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 신축 공동주택 일괄 경매에서 소액임차인 판단 기준일이 다투어진 배당 사건을 수행해 왔으며, 대지와 건물 등기부의 설정일과 시행령 연혁을 먼저 대조한 뒤 배당요구와 배당이의로 대응합니다.

  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 당해세 우선순위 배당 다툼

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서, 대지·아파트 등기사항증명서, 주민등록초본, 배당표나 은행의 안내 문서를 준비해 주시면, 소액임차인 판단 기준일과 적용할 시행령 금액, 대지 몫과 아파트 몫의 배당 가능 여부를 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.28 기준으로 조문을 확인했습니다.

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