주택 임대차

대지에 근저당이 먼저 있고 그 뒤 지은 집이면 대지 매각대금에서 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 대지에 근저당권이 먼저 설정된 뒤 지어진 집이라면 소액임차인도 확정일자 임차인도 대지 매각대금에서는 우선변제를 받지 못합니다. 대법원은 대지 근저당 당시 건물이 있었던 경우에만 대지 몫 우선변제를 인정합니다. 지금은 대지 근저당 설정일과 건물 사용승인일을 비교해 두십시오.

대지 몫을 받지 못한다고 해서 배당요구 자체를 포기할 필요는 없습니다. 건물 매각대금에서는 순위에 따라 배당을 받습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2024년 6월 막 준공된 다세대주택 한 호를 보증금 9천만원에 빌려 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 이 땅에는 건축주가 공사 전인 2022년에 대출을 받으며 설정한 근저당권이 있었습니다. 2026년 대지와 건물이 함께 경매되자 K씨는 대지 매각대금에서도 배당을 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지에 근저당이 먼저 있고 그 뒤 지은 집이면 대지 매각대금에서 못 받나요?

못 받습니다. 대지에 근저당권이 설정된 뒤에 비로소 건물이 지어졌다면, 그 건물의 소액임차인은 대지 매각대금에서 최우선변제를 받을 수 없고 확정일자를 갖춘 임차인도 대지 몫에서는 우선변제를 받지 못합니다. 대지 근저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되기 때문입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 우선변제 대상에 대지를 포함하지만, 판례는 이 법리를 대지 근저당 설정 당시 이미 건물이 있었던 경우에만 적용합니다. 대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결은 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결의 법리를 그대로 따랐습니다.

건물 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 확정일자를 갖춘 임차인은 신축 건물 매각대금에서 건물에 대한 후순위권리자보다 먼저 변제받고, 소액임차인은 건물 매각대금에서 최우선변제를 받습니다. 대지와 건물이 함께 경매돼도 대지 몫과 건물 몫을 나누어 계산합니다.

소액임차인인지는 신축 건물에 담보물권이 설정된 때의 시행령 기준으로 따집니다. 대지 근저당 설정일 기준이 아닙니다.

대지 근저당 당시 헌 집이 있었다면 결론이 달라지나요?

달라집니다. 대지 근저당 설정 당시 이미 그 땅에 집이 있었다면, 그 집을 헐고 새로 지은 경우가 아닌 한 소액임차인은 대지 매각대금에서도 최우선변제를 받을 수 있습니다. 판례가 막는 것은 근저당권자가 건물의 존재를 예상할 수 없었던 경우입니다.

헌 집을 헐고 새 집을 지었다면 대지 근저당 당시의 건물과 지금 건물이 달라 신축으로 보는 것이 일반적입니다. 건축물대장과 옛 등기부로 건물 이력을 확인해야 합니다.

대지와 건물 배당액은 어떻게 나누나요?

대지와 건물이 함께 매각되면 법원은 각 부동산의 최저매각가격 비율로 매각대금을 대지 몫과 건물 몫으로 나눕니다. 그런 다음 대지 몫은 대지 권리자 순서로, 건물 몫은 건물 권리자 순서로 배당합니다.

신축 건물 임차인 배당 대응 순서

• 등기부 비교 - 대지와 건물 등기사항증명서의 근저당 설정일을 각각 확인합니다. 대지 근저당이 건물보다 먼저인지 봅니다.
• 건물 이력 확인 - 건축물대장 사용승인일과 옛 건물 멸실 기록을 봅니다. 신축인지 기존 건물인지 가립니다.
• 소액 기준 계산 - 건물에 담보물권이 처음 설정된 날의 시행령 기준으로 소액 해당 여부를 따집니다. 금액에 따라 최우선변제 여부가 갈립니다.
• 배당요구 - 배당요구의 종기까지 계약서와 주민등록초본을 내고 배당요구를 합니다. 건물 몫 배당을 받으려면 필요합니다.
• 배당표 검토 - 대지 몫과 건물 몫이 최저매각가격 비율대로 나뉘었는지 확인합니다. 잘못됐다면 배당기일에 이의를 진술합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지 근저당 당시 공사가 이미 시작돼 있었거나 옛 건물을 증축한 경우라면 등기부와 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 신축 빌라 세입자는 대지 몫을 전혀 못 받나요?
  대지 근저당이 건물 신축보다 먼저 설정됐다면 그 근저당권자보다 앞서서는 대지 몫을 받지 못합니다. 근저당권자에게 배당하고 남은 대지 몫이 있으면 일반 순위로 참여할 여지는 있습니다. 배당표에서 대지 몫 잔액을 확인하십시오.
• 소액임차인 기준은 언제 기준으로 보나요?
  신축 건물에 담보물권이 설정된 때의 시행령 기준을 적용합니다. 대지 근저당 설정일을 기준으로 삼으면 안 됩니다. 시행령이 바뀐 경우 개정 전에 담보물권을 취득한 사람에게는 종전 기준이 적용됩니다.
• 건물 몫 최우선변제 한도는 얼마인가요?
  보증금 중 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 대지 몫에서 받지 못하는 경우 건물 매각대금을 기준으로 2분의 1 한도를 계산하게 됩니다. 건물 감정가가 낮으면 받는 금액도 줄어듭니다.
• 대지와 건물 매각대금은 어떻게 나누나요?
  일괄 매각된 경우 법원은 각 부동산의 최저매각가격 비율로 매각대금을 나눕니다. 이 비율이 대지 몫과 건물 몫의 크기를 정하므로 세입자 배당에 직접 영향을 줍니다. 감정평가서를 열람해 확인하십시오.
• 계약 전에 이 위험을 어떻게 알 수 있나요?
  대지 등기사항증명서의 근저당 설정일과 건축물대장의 사용승인일을 비교하면 됩니다. 근저당이 먼저라면 그 채권액이 크지 않은지, 보증금보험 가입이 가능한지 함께 따져 보고 계약해야 합니다.
• 배당표가 잘못됐으면 어떻게 하나요?
  배당기일에 출석해 이의를 진술하고 그날부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명서류를 내야 합니다. 이 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 보므로 배당기일 전에 자료를 준비해 두십시오.

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