주택 임대차

집이 3억원에 낙찰되면 소액임차인은 1억5,000만원까지 먼저 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 주택가액의 2분의 1은 상한일 뿐이고 소액임차인이 먼저 받는 금액은 시행령의 지역별 일정액까지이며, 주택가액도 낙찰가가 아니라 집행비용을 뺀 배당할 금액입니다. 대법원 2001다8974 판결과 시행령 제10조가 기준입니다. 지금은 보증금이 지역별 소액 기준 이하인지부터 확인하십시오.

낙찰가의 절반을 그대로 받는다고 기대하고 계산할 필요는 없습니다. 실제로 먼저 받는 금액은 시행령의 지역별 일정액이 기준입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 1월 서울특별시의 다가구주택 한 층을 보증금 1억5,000만원에 임차하고 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 은행 근저당권으로 경매가 진행되어 2026년 여름 3억원에 낙찰되었습니다. A씨는 낙찰가의 절반인 1억5,000만원 범위에서 보증금 전부를 먼저 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주택가액의 2분의 1은 무엇을 기준으로 계산하나요?

2분의 1 한도를 계산하는 주택가액은 낙찰가가 아니라 매각대금에 지연이자와 몰수된 매수보증금 등을 더하고 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액입니다. 판례가 이렇게 보았습니다.

따라서 3억원에 낙찰되었더라도 집행비용을 빼면 배당할 금액은 3억원보다 적고, 그 절반이 한도가 됩니다. 반대로 앞선 매수인이 대금을 내지 않아 몰수된 보증금이 있다면 배당할 금액이 늘어납니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제147조도 배당할 금액을 대금, 지연이자, 몰수된 보증 등으로 정하고 있습니다. 경매 기록의 배당표 원안에서 이 금액을 확인할 수 있습니다.

실제로 먼저 받는 금액은 얼마인가요?

실제로 먼저 받는 금액은 보증금 전체가 아니라 시행령이 지역별로 정한 일정액까지이고, 주택가액의 2분의 1은 그 일정액을 다시 제한하는 상한입니다. 2026. 9. 28. 기준 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 5천500만원까지 먼저 받습니다.

보증금 1억5,000만원인 서울특별시 임차인이라면 소액임차인에 해당해 5천500만원까지 먼저 받습니다. 배당할 금액이 3억원 가까이 된다면 그 절반은 1억5,000만원 정도여서 5천500만원이 한도에 걸리지 않습니다.

2분의 1 한도가 실제로 문제되는 것은 한 집에 소액임차인이 여럿일 때입니다. 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면 각자의 일정액 비율대로 절반을 나눕니다.

최우선변제로 받지 못한 보증금은 어떻게 되나요?

최우선변제로 받지 못한 나머지 보증금은 확정일자를 갖추었다면 확정일자 순위에 따라 배당받고, 그래도 남는 금액은 대항력이 있으면 매수인에게, 없으면 임대인에게 청구합니다. 최우선변제와 확정일자 우선변제는 함께 쓸 수 있습니다.

선순위 근저당권이 설정될 당시의 소액 기준이 지금보다 낮았다면, 그 근저당권자에 대해서는 설정 당시 기준이 적용될 수 있습니다. 등기부에서 첫 담보권 설정일을 확인하고 그때의 시행령 기준을 함께 봐야 정확합니다.

최우선변제 한도 계산 순서

• 소액 해당 여부 - 보증금이 지역별 기준 이하인지 확인합니다. 첫 담보권 설정 당시 기준도 함께 봅니다.
• 일정액 확인 - 지역별로 먼저 받는 금액을 확인합니다. 서울특별시는 5천500만원입니다.
• 배당할 금액 확인 - 배당표 원안에서 매각대금과 집행비용을 확인합니다. 그 절반이 한도입니다.
• 다른 소액임차인 확인 - 같은 집의 소액임차인을 확인합니다. 합계가 절반을 넘으면 비율로 나눕니다.
• 나머지 배당 확인 - 남은 보증금이 확정일자 순위로 얼마 배당되는지 봅니다. 부족분의 청구 상대방을 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 첫 담보권이 오래전에 설정되었거나 한 집에 소액임차인이 여럿인 경우에 해당하면 등기와 배당표를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 낙찰가 3억원이면 1억5,000만원을 받나요?
  아닙니다. 1억5,000만원은 주택가액의 2분의 1이라는 상한일 뿐이고, 먼저 받는 금액은 시행령의 지역별 일정액까지입니다. 서울특별시라면 5천500만원까지 먼저 받고 나머지는 확정일자 순위에 따라 배당받습니다.
• 집행비용은 어느 정도 빠지나요?
  감정료, 매각수수료, 신문공고료 등 경매 절차에 든 비용이 먼저 빠집니다. 금액은 사건마다 다르므로 배당기일 3일 전 법원에 비치되는 배당표 원안에서 확인합니다. 이 금액을 뺀 배당할 금액이 한도 계산의 기준입니다.
• 가족과 함께 사는 임차인이 둘이면요?
  하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 가정공동생활을 한다면 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다. 합산한 보증금이 소액 기준을 넘으면 최우선변제를 받지 못할 수 있으므로 계약 명의를 확인합니다.
• 소액임차인 여럿이면 어떻게 나누나요?
  각자의 일정액을 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 절반을 각자의 일정액 비율대로 나눈 금액을 각 임차인의 일정액으로 봅니다. 다가구주택처럼 소액임차인이 많은 집에서 자주 생기는 계산입니다.
• 최우선변제는 근저당권보다 먼저인가요?
  네, 소액임차인의 보증금 중 일정액은 근저당권 등 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 다만 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 갖추어야 하고, 선순위 담보권 설정 당시의 소액 기준이 적용될 수 있습니다.
• 대지와 건물이 따로 경매되면요?
  주택가액에는 대지 가액도 포함됩니다. 대지만 따로 경매되더라도 소액임차인은 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다는 것이 판례입니다. 다만 대지 저당권 설정 뒤 신축된 주택이라면 그 대지 경매에서는 받지 못합니다.

비슷한 상황

• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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