주택 임대차

소액임차인인데 배당요구 종기 뒤 이사했다가 재매각되면 최우선변제 못 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

받을 수 있습니다, 소액임차인은 배당요구 종기까지만 주택 인도와 전입을 유지하면 그 뒤 이사해도 재매각과 관계없이 최우선변제권을 잃지 않습니다. 대법원 2007다17475 판결은 대항요건의 존속 종기를 민사집행법상 배당요구의 종기로 보았습니다. 지금은 사건의 배당요구 종기 날짜와 배당요구 여부를 확인하십시오.

배당요구 종기가 지난 뒤라면 낙찰자가 대금을 낼 때까지 계속 살아야 하는 것은 아닙니다. 재매각이 열린다고 이사를 미룰 필요도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2024. 4. 서울특별시에 있는 다세대주택을 보증금 1억 4천만원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤고, 이 집에는 E씨보다 앞선 담보권이 없었습니다. 2025. 12. 다른 채권자의 신청으로 경매가 시작돼 배당요구 종기가 2026. 3. 로 정해졌고, E씨는 그 전에 배당요구를 했습니다. 첫 매각기일에 낙찰이 됐지만 낙찰자가 대금을 내지 않아 재매각이 진행 중인데, E씨는 그 사이 새 집으로 이사했습니다. E씨는 이사 때문에 최우선변제를 못 받게 되는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

소액임차인은 언제까지 그 집에 살고 전입을 유지해야 하나요?

민사집행법상 배당요구의 종기까지 유지하면 됩니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 소액임차인 우선변제의 요건인 주택 인도와 주민등록이 우선변제권을 취득할 때만이 아니라 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」 제8조 제1항도 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖추도록 정하고 있어, 취득 시점과 존속 기한을 따로 보아야 합니다.

원안은 이 종기를 「경락기일」로 설명했습니다. 2002년 민사집행법 시행 뒤에는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 배당요구 종기를 따로 정하므로, 지금은 매각기일이 아니라 이 종기가 기준입니다.

낙찰자가 대금을 안 내 재매각되면 다시 살아야 하나요?

다시 살 필요는 없습니다. 재매각은 앞선 매수인이 대금을 내지 않아 법원이 같은 경매절차 안에서 다시 매각하는 것이고, 종전에 정한 매각조건이 그대로 적용됩니다. 이미 지난 배당요구 종기가 새로 열리는 것이 아니므로, 종기 뒤에 이사한 소액임차인은 우선변제권을 잃지 않습니다.

원안의 하급심 판결(서울지방법원 2000. 9. 28. 선고 2000나17666 판결)도 첫 경락기일 뒤 퇴거한 임차인의 우선변제권이 재경매로 사라지지 않는다고 보았습니다. 현행 절차에서는 그 기준점이 배당요구 종기로 옮겨졌을 뿐, 결론은 같습니다.

서울특별시에서 소액임차인이 되는 보증금 기준은 얼마인가요?

현행 시행령 기준으로 서울특별시는 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인이 소액임차인이고, 그중 5천500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다. 다만 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제됩니다. 선순위 담보물권이 있으면 그 설정 당시 기준을 적용하는 것이 실무여서 등기부를 함께 확인해야 합니다.

종기 전에 꼭 이사해야 하면 방법이 있나요?

임대차가 끝났다면 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 뒤 이사하면 됩니다. 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 계약기간이 남아 있으면 임차권등기명령을 신청할 수 없으므로 계약 종료 여부부터 확인합니다.

소액임차인 최우선변제 대응 순서

• 배당요구 종기 확인 - 경매개시 뒤 법원 공고로 종기 날짜를 확인합니다. 이 날짜가 이사 가능 시점의 기준입니다.
• 권리신고와 배당요구 - 계약서와 주민등록초본을 붙여 종기 전에 냅니다. 소액임차인도 배당요구를 해야 배당받습니다.
• 종기까지 거주 유지 - 종기 전에는 전출하지 않습니다. 부득이하면 임차권등기를 먼저 마칩니다.
• 재매각 여부와 무관하게 이사 - 종기가 지났다면 재매각이 열려도 이사할 수 있습니다. 우선변제권은 유지됩니다.
• 명도확인서 받고 배당 수령 - 최종 매수인에게 집을 넘기고 명도확인서를 받아 배당기일에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 법원이 배당요구 종기를 연기했거나 경매절차가 취소된 뒤 새로 시작됐다면 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매의 배당요구와 배당이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 배당요구만 하면 바로 이사해도 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 소액임차인의 주택 인도와 주민등록이 배당요구 시점까지가 아니라 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속해야 한다고 보았습니다. 배당요구를 일찍 했더라도 종기 전에 전출하면 최우선변제를 잃을 수 있습니다.
• 배당요구 종기는 어떻게 정해지나요?
  집행법원이 정합니다. 민사집행법 제84조 제1항은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생기면 집행법원이 절차에 필요한 기간을 고려해 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다고 규정합니다. 같은 조 제3항에 따라 압류 효력 발생일부터 1주 이내에 결정·공고됩니다.
• 재매각이 열리면 배당요구 종기도 새로 정해지나요?
  새로 열리지 않는 것이 원칙입니다. 민사집행법 제138조 제2항은 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건을 적용한다고 정합니다. 재매각은 같은 경매절차 안에서 진행되므로 이미 지난 배당요구 종기를 기준으로 판단합니다.
• 서울특별시 소액임차인은 얼마까지 먼저 받나요?
  현행 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항 제1호에 따라 서울특별시는 5천500만원까지입니다. 대상은 제11조 제1호에 따라 보증금 1억6천500만원 이하인 임차인입니다. 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 인정되고, 선순위 담보 설정 시점 기준을 확인해야 합니다.
• 경매신청 등기 뒤에 전입하면 소액임차인이 되나요?
  되지 않습니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항 후문은 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택 인도와 주민등록을 갖추어야 한다고 정합니다. 경매개시결정 기입등기 뒤에 전입한 임차인은 최우선변제 대상이 아닙니다.
• 종기 전에 이사해야 하면 어떻게 하나요?
  임대차가 끝났다면 임차권등기명령으로 등기를 마친 뒤 이사하십시오. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다.

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