공사·하자

시공사 배선 잘못으로 새 상가에 불이 났는데 소방수에 젖은 부분 복구비도 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 건물 하자로 불이 났다면 불에 탄 부분뿐 아니라 불을 끄며 뿌린 물에 젖어 훼손된 부분의 복구비도 시공사가 배상해야 합니다. 대법원은 하자로 생긴 화재의 진압수 유입으로 훼손된 부분의 복구비도 그 하자와 상당인과관계 있는 손해로 보았습니다. 지금은 화재 원인 조사 결과와 물에 젖은 부위를 층별로 찍은 사진을 확보하십시오.

화재 부분과 물 피해 부분을 따로 소송할 필요는 없습니다. 같은 하자에서 생긴 손해이므로 한 번에 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 시공사 A사와 3층 상가건물 신축 도급계약을 맺고 2025년 봄 건물을 넘겨받았습니다. 석 달 뒤 A사의 배선 공사 잘못으로 불이 나 건물의 30% 정도가 탔고, 불을 끄는 과정에서 물이 스며들어 다른 층 20% 정도가 추가로 망가졌습니다. 복구 견적은 불탄 부분 3억원, 물 피해 부분 2억원이었습니다. A사가 불탄 부분만 배상하겠다고 하자 B씨는 물 피해까지 청구할 수 있는지 상담을 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

불에 탄 부분 말고 물에 젖은 부분도 배상받나요?

받습니다. 수급인은 목적물이 하자로 훼손되면 훼손된 부분을 철거하고 다시 시공하는 등 복구하는 데 드는 비용을 배상해야 합니다. 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다4442 판결은 공사 목적물인 건물의 하자로 화재가 나면 그 진압에 쓴 물이 유입되어 훼손된 부분의 복구비도 하자와 상당인과관계가 있는 손해라고 보았습니다.

화재를 끄려면 물을 뿌리는 것은 당연히 예상되는 일이므로, 물 피해는 특별한 사정으로 인한 손해가 아니라 통상의 손해에 해당합니다. 그래서 시공사가 물 피해를 예견하지 못했다는 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

배선을 설계도와 다르게 한 것도 하자인가요?

하자입니다. 96다4442 판결은 설계도에 전등선과 전열선을 별도의 선으로 설치하도록 되어 있는데 하나의 선으로 설치한 것은, 계약 후 달리 설치하기로 합의한 특별한 사정이 없는 한 하자에 해당한다고 보았습니다. 도급인은 이런 하자의 보수나 보수에 갈음한 손해배상을 청구할 수 있습니다.

하자담보책임은 수급인의 과실을 요건으로 하지 않습니다. 다만 화재처럼 확대된 손해까지 청구할 때는 시공 불량과 화재 사이의 인과관계를 소방·경찰의 화재 원인 조사 결과로 뒷받침해야 합니다.

실화책임법 때문에 배상액이 줄어들 수 있나요?

불법행위로 청구할 때 연소 부분에 한해 경감 청구가 문제될 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「실화책임에 관한 법률」은 실화가 중대한 과실로 인한 것이 아니면 배상의무자가 법원에 손해배상액 경감을 청구할 수 있게 하고, 이 법은 화재로 인한 연소 부분의 손해배상청구에만 적용됩니다.

96다4442 판결 당시에는 중대한 과실이 없으면 실화자의 불법행위책임이 아예 면제되었지만, 2009년 개정으로 책임은 그대로 두고 배상액만 줄일 수 있는 구조로 바뀌었습니다. 건물 자체의 하자 손해는 계약상 하자담보책임으로 청구하는 것이 기본입니다.

화재 하자 손해배상 대응 순서

• 화재 원인 확인 - 소방서 화재조사 결과와 경찰 감식 결과를 발급받습니다. 하자와 화재의 인과관계를 증명하는 자료입니다.
• 피해 구역 구분 - 불에 탄 부분과 진압수로 젖은 부분을 층별 사진과 도면에 표시합니다. 복구비를 항목별로 산정할 기준이 됩니다.
• 복구 견적 확보 - 철거·재시공 견적을 두 곳 이상에서 받습니다. 손해액 감정의 비교 자료가 됩니다.
• 1년 안 청구 - 훼손된 날부터 1년 안에 내용증명과 소 제기로 권리를 행사합니다. 기간이 지나면 하자담보 청구가 막힙니다.
• 영업 손실 정리 - 복구 기간 동안 임대하지 못한 손실을 계약서와 함께 정리합니다. 통상 손해로 추가 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재보험금을 이미 받았거나 이웃 건물로 불이 번졌다면 보험자 대위와 제3자 손해가 얽히므로 보험증권과 피해 범위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 건축 하자와 화재 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소방수 피해를 시공사가 예견 못 했다고 하면요?
  받아들여지기 어렵습니다. 화재 진압에 물을 쓰는 것은 당연히 예상되는 일이어서 물 피해는 민법 제393조 제1항의 통상 손해에 해당합니다. 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다4442 판결도 진압수 유입으로 훼손된 부분의 복구비를 하자와 상당인과관계 있는 손해로 보았습니다.
• 복구비는 어떤 기준으로 계산하나요?
  훼손 부분을 철거하고 다시 시공해 원래 상태로 복구하는 비용입니다. 96다4442 판결은 수급인이 하자로 훼손된 부분을 철거하고 재시공하는 등 복구하는 데 드는 비용 상당액을 배상해야 한다고 보았습니다. 실제로는 법원 감정으로 산정하므로 견적서와 피해 사진을 함께 제출합니다.
• 화재 후 언제까지 청구해야 하나요?
  훼손된 날부터 1년 안입니다. 민법 제671조 제2항은 건물 하자로 목적물이 멸실되거나 훼손된 때 도급인이 그날부터 1년 내에 제667조의 권리를 행사해야 한다고 정합니다. 보험 처리 협의가 길어져도 이 기간은 멈추지 않으므로 내용증명과 소 제기로 권리 행사를 남겨야 합니다.
• 실화책임법으로 배상이 면제되나요?
  면제되지 않습니다. 실화책임에 관한 법률 제3조 제1항은 중대한 과실이 없는 실화에 대해 배상의무자가 손해배상액 경감을 청구할 수 있게 할 뿐이고, 제2조에 따라 연소 부분의 손해배상청구에만 적용됩니다. 과거처럼 경과실이면 책임이 없다는 규정은 2009년 개정으로 없어졌습니다.
• 화재보험금을 받으면 시공사에 청구 못 하나요?
  보험금으로 채워지지 않은 부분은 청구할 수 있습니다. 보험사가 보험금을 지급하면 그 범위에서 건축주의 권리를 넘겨받아 시공사에 구상하고, 건축주는 나머지 손해를 청구합니다. 보험금 지급 내역을 먼저 받아 청구 금액이 겹치지 않게 해야 합니다. 이 점은 민법 제393조의 손해 범위 계산에도 반영됩니다.
• 복구 기간 임대 손실도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 복구 공사로 상가를 임대하지 못한 기간의 임료 상당 손실은 하자로 인한 통상 손해로 볼 여지가 큽니다. 민법 제393조 제1항에 따라 청구하되, 기존 임대차계약서와 차임 입금 내역, 복구 기간을 증명하는 공사 일정표를 함께 제출해야 금액이 인정됩니다.

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