농지·산지

빌린 밭에 세운 쇠파이프 비닐하우스를 땅 주인에게 사 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

어렵습니다, 쇠파이프 골격 비닐하우스는 토지에서 쉽게 분리해 철거할 수 있어 토지임차인의 지상물매수청구권 대상으로 인정받기 어렵습니다. 대법원은 비닐하우스 소유가 임대차의 주된 목적이 아니고 철거해도 사회경제적 손실이 크지 않다며 매수청구를 부정했습니다. 지금은 계약서의 임대 목적과 복토·배수로 같은 토지 개량 비용 영수증부터 확인해 두십시오.

비닐하우스 매수청구가 어렵다고 해서 토지에 들인 비용을 전부 포기할 필요는 없습니다. 토지 자체의 가치를 높인 개량 비용은 유익비로 따로 따져 볼 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2021년 3월 밭 1,500㎡를 5년 기간으로 임차해 쇠파이프 골격 비닐하우스 3동을 세우고 상추와 쌈채소를 재배했습니다. 비닐하우스를 짓는 데 2,400만원이 들었습니다. 2026년 2월 임대차 기간이 끝나자 토지 소유자는 갱신을 거절하고 비닐하우스를 철거한 뒤 토지를 인도하라고 요구했습니다. E씨는 비닐하우스를 사 달라고 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

쇠파이프 비닐하우스도 매수를 청구할 수 있나요?

인정받기 어렵습니다. 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결은 화초 판매용지로 임차한 토지에 설치한 쇠파이프 골격 비닐하우스에 대해, 그 소유가 임대차의 주된 목적이 아니었고 주구조체인 철재파이프를 토지에서 쉽게 분리해 철거할 수 있어 철거해도 전혀 쓸모가 없어지거나 사회경제적으로 큰 손실이 생기지 않는다며 매수청구권을 부정했습니다. 채소 재배를 위해 세운 비닐하우스도 같은 기준으로 판단합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났을 때 지상시설이 현존하면 지상권자의 갱신청구권·매수청구권 규정을 준용합니다. 원안 이후 조문 내용은 바뀌지 않았습니다.

지상물매수청구권은 어떤 경우에 인정되나요?

지상물이 임대 목적에 맞게 설치됐고, 철거하면 잃게 되는 경제적 가치가 남아 있어야 합니다. 매수청구권은 임대차가 끝났을 때 지상물의 잔존 가치를 보존하고, 계약을 성실히 지켜온 임차인을 보호하려는 제도이기 때문입니다. 기간 만료로 임대차가 끝나고 지상시설이 현존하면 임차인은 먼저 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다.

이 권리는 임차인에게 불리한 약정으로 배제할 수 없습니다. 계약서에 「기간 만료 시 임차인이 무조건 철거한다」고 적혀 있어도 그 약정이 실질적으로 임차인에게 불리하면 효력이 없습니다.

매수청구가 안 되면 무엇을 청구할 수 있나요?

토지 개량에 들인 비용은 유익비로 청구할 여지가 있습니다. 토지를 돋우어 평탄하게 만들거나 배수 시설을 해 토지 가치가 올라 있고 그 증가가 임대차 종료 때까지 남아 있다면, 임대인은 지출한 금액이나 증가액을 상환해야 합니다. 다만 계약서에 원상복구 특약이 있으면 유익비를 포기한 것으로 볼 수 있습니다.

비닐하우스 철거 요구 대응 순서

• 임대 목적 확인 - 계약서에 적힌 임대 목적이 경작인지, 시설물 설치인지 봅니다. 매수청구 가능성의 출발점입니다.
• 시설 구조 기록 - 기초 콘크리트 여부, 파이프 분리 가능성, 부대시설을 사진으로 남깁니다. 경제적 가치 판단의 자료입니다.
• 갱신 청구 - 기간이 끝났다면 먼저 갱신을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 거절되면 매수청구로 넘어갑니다.
• 토지 개량비 정리 - 복토·배수로·관정 공사비를 영수증과 함께 모읍니다. 유익비 청구의 근거입니다.
• 철거 협의 - 파이프 재사용이나 매각으로 손실을 줄이는 방안을 함께 정합니다. 인도 날짜를 문서로 남깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 비닐하우스에 콘크리트 기초와 난방·관수 설비가 붙어 분리가 어렵거나 임대 목적 자체가 시설물 설치였다면 계약서와 시설 구조를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도·건물 철거 소송과 지상물매수청구 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 비닐하우스에 콘크리트 기초가 있으면 달라지나요?
  판단이 달라질 여지가 있습니다. 대법원 1997. 2. 14. 선고 96다46668 판결은 철재파이프를 토지에서 쉽게 분리할 수 있어 철거해도 큰 손실이 없다는 점을 매수청구 부정의 이유로 들었습니다. 기초와 구조물이 일체로 고정돼 분리하면 가치가 사라지고 설치 자체가 임대 목적이었다면 매수청구 대상성을 다퉈 볼 수 있습니다.
• 기간이 끝나면 바로 매수청구를 해야 하나요?
  먼저 갱신을 청구하는 순서가 원칙입니다. 민법 제643조가 준용하는 제283조는 지상시설이 현존하면 임차인이 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않을 때 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 다만 임대인이 이미 갱신을 거절했다면 곧바로 매수청구 의사를 밝혀도 됩니다.
• 계약서에 무조건 철거한다는 조항이 있으면요?
  그 조항만으로 매수청구권이 없어지지는 않습니다. 민법 제652조는 제643조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 다만 대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결은 계약 경위 등 사정상 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 철거 특약도 유효하다고 보므로, 명목상 차임만 받은 경우라면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 비닐하우스 비용을 유익비로 받을 수 있나요?
  비닐하우스 자체는 유익비로 보기 어렵습니다. 유익비는 임차물인 토지의 객관적 가치를 높인 비용이어야 하는데, 떼어낼 수 있는 시설은 토지의 가치 증가로 보기 어렵습니다. 반면 복토·평탄화·배수로처럼 토지에 흡수된 공사는 민법 제626조 제2항에 따라 가치 증가가 남아 있는 한도에서 청구할 수 있습니다.
• 유익비는 언제까지 청구해야 하나요?
  토지를 돌려준 날부터 6월 안에 청구해야 합니다. 민법 제654조가 준용하는 제617조는 차주가 지출한 비용의 상환청구를 대주가 물건을 반환받은 날부터 6월 내에 하도록 정합니다. 인도 날짜를 두고 다툼이 생기지 않도록 인도 확인서나 인도 당일 사진을 남기고, 청구는 내용증명으로 하는 편이 안전합니다.
• 농지를 빌린 경우에도 같은 기준인가요?
  지상물매수청구권 판단은 같지만, 농지 임대차에는 농지법의 제한이 따로 있습니다. 농지법은 농지의 임대를 일정한 경우에만 허용하고 임대차 기간과 계약 방식에 관한 규정을 두고 있어, 계약이 이 요건을 갖췄는지에 따라 임대차의 효력과 기간이 달라질 수 있습니다. 농지라면 농지법 적용 여부를 먼저 확인합니다.

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