주택 임대차

보일러를 고쳐 주지 않는 집주인, 소송 대신 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임차주택 수선 의무를 둘러싼 분쟁은 소송 대신 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호가 유지·수선 의무 분쟁을 조정 대상으로 정합니다. 지금은 수리 요청 날짜와 고장 원인을 보여 주는 자료부터 남겨 두십시오.

수선 문제로 곧바로 소송을 내야 하는 것은 아닙니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 먼저 신청할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 10월 보증금 1억원, 월세 60만원에 빌라를 빌렸습니다. 2025년 12월 보일러가 고장 나 집주인에게 수리를 요청했지만, 집주인은 세입자가 잘못 써서 고장 난 것이라며 3주째 수리를 미뤘습니다. H씨는 소송까지 가기에는 시간과 비용이 부담된다며 다른 해결 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 수리를 안 해 주면 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정하는 대상입니다. 임대인이나 임차인 누구든 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사 등에 조정위원회를 두고, 시·도도 조정위원회를 둘 수 있게 했습니다. 종전 6개 지부보다 설치 기관이 늘었으므로 가까운 조정위원회를 확인해 신청합니다. 신청할 때 조정위원회는 조정 절차와 조정의 효력을 안내해야 하므로, 절차를 모르는 상태에서 시작해도 됩니다. 조정 신청서에는 고장 날짜, 수리 요청 경과, 원하는 해결 내용(수리 이행, 수리비 지급, 차임 조정 등)을 구체적으로 적습니다.

보일러 수리는 원래 누가 해야 하나요?

원칙적으로 집주인이 해야 합니다. 임대인은 계약이 존속하는 동안 임차인이 주택을 사용·수익하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 집니다. 보일러처럼 겨울철 거주에 꼭 필요한 설비의 고장은 대개 이 의무에 들어갑니다.

임차인의 고의나 과실로 고장 났다면 비용을 임차인이 부담할 수 있습니다. 그래서 고장 원인을 보여 주는 수리기사의 진단서가 조정에서 중요한 자료가 됩니다. 임차인이 먼저 고치고 비용을 냈다면 필요비로 임대인에게 청구할 수 있습니다.

조정이 성립하면 어떤 효력이 있나요?

양쪽이 조정안을 받아들이면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다. 조정안을 통지받고 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다.

금전 지급이나 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙한다는 합의가 조정서에 적히면, 그 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다. 집주인이 수리비를 주기로 해 놓고 주지 않으면 판결 없이 집행할 수 있습니다.

상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다. 이때는 소송이나 민사조정으로 넘어가야 하므로, 조정 기간 동안 수리 요청 기록과 비용 자료를 계속 모아 둡니다.

수선 분쟁조정 대응 순서

• 수리 요청 기록 남기기 - 문자나 내용증명으로 고장 내용과 요청 날짜를 남깁니다. 조정과 소송 모두에서 출발점이 됩니다.
• 고장 원인 진단받기 - 수리기사의 진단서나 견적서를 받습니다. 누가 비용을 낼지 가르는 자료이고, 조정위원회도 이 자료를 보고 조정안을 만듭니다.
• 조정 신청 - 관할 조정위원회에 신청서와 증거를 냅니다. 60일 안에 조정 절차가 진행됩니다.
• 조정안 검토 - 조정안을 받으면 14일 안에 서면으로 수락 여부를 정합니다. 강제집행 승낙 문구가 있는지 확인합니다.
• 불성립 시 소송 준비 - 각하되거나 조정이 성립하지 않으면 수리비 청구 소송이나 차임 감액 청구를 검토합니다. 모아 둔 기록을 그대로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 소모품 수리 부담 특약이 있거나 고장 원인이 다투어지면 특약 문구와 진단서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 분쟁의 보증금 반환·손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조정 신청은 누가 할 수 있나요?
  임대인과 임차인 모두 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제21조 제1항은 제14조 제2항 각 호의 분쟁 당사자가 해당 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다고 정합니다. 수선 분쟁도 여기에 들어갑니다.
• 집주인이 조정에 안 나오면 어떻게 되나요?
  피신청인이 조정절차에 응하지 않겠다는 뜻을 통지하면 위원장은 신청을 각하합니다. 이 경우 소송이나 민사조정으로 넘어가야 합니다. 조정에 들인 시간 동안 모은 자료는 소송에서 그대로 쓸 수 있습니다.
• 이미 소송을 냈으면 조정 신청이 되나요?
  같은 분쟁에 대해 이미 법원에 소가 제기되었다면 조정 신청은 각하됩니다. 민사조정을 신청한 경우도 마찬가지입니다. 조정을 먼저 해 보고 안 될 때 소송으로 가는 순서가 일반적입니다.
• 제가 먼저 고쳤으면 비용을 받을 수 있나요?
  임차인이 임차물 보존에 필요한 비용을 먼저 냈다면 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 보일러 수리비처럼 거주에 필요한 설비를 원상태로 되돌리는 비용이 대표적입니다. 영수증과 수리 전후 사진을 남겨 두십시오.
• 조정안을 받고 언제까지 답해야 하나요?
  조정안을 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락 의사를 표시해야 합니다. 그 안에 수락하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다. 양쪽 모두 수락하면 조정안과 같은 합의가 성립합니다.
• 조정서로 바로 강제집행을 할 수 있나요?
  조정서에 금전 지급 등에 관해 강제집행을 승낙하는 합의가 적혀 있으면 됩니다. 그 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가지므로 판결 없이 집행할 수 있습니다. 승낙 문구가 없으면 따로 소송이 필요합니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성