주택 임대차

1년 계약이라며 나가라는 집주인, 기간 다툼을 분쟁조정으로 해결할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 임대차 기간을 둘러싼 다툼은 소송 대신 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 해결할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항 제2호가 기간 분쟁을 조정 대상으로 정하고, 1년 계약도 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다. 지금은 계약서의 기간과 집주인의 퇴거 요구 문자를 확보하십시오.

계약서에 1년이라고 적었다고 1년 만에 나가야 하는 것은 아닙니다. 임차인은 2년을 주장할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2025년 5월 보증금 2억원에 아파트를 1년 계약으로 빌렸습니다. 2026년 3월 집주인은 계약서대로 5월에 나가 달라고 했고, I씨는 법에 따라 2년까지 살 수 있다고 맞섰습니다. 집주인은 계약서에 1년이라고 적었으니 소송하라고 했고, I씨는 소송 말고 빨리 정리할 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약기간 다툼도 주택임대차분쟁조정위원회에서 조정하나요?

조정합니다. 임대차 기간에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정하는 대상입니다. 임대인이나 임차인은 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 신청하고, 위원회는 신청일부터 60일 안에 조정을 마쳐야 합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 대한법률구조공단 지부뿐 아니라 한국토지주택공사 지사 등에도 조정위원회를 둡니다. 종전 6개 지부보다 신청할 곳이 많아졌습니다. 조정위원회는 신청을 받을 때 조정 절차와 효력을 안내해야 하고, 신청을 접수하면 지체 없이 절차를 시작해 상대방에게 신청서를 보냅니다.

1년으로 계약하면 임차인은 2년까지 살 수 있나요?

살 수 있습니다. 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 기간을 2년으로 봅니다. 다만 이 규정은 임차인을 위한 것이어서 임차인은 1년이 유효하다고 주장해 1년 만에 나갈 수도 있습니다.

I씨의 경우 집주인은 1년 만료를 이유로 퇴거를 요구할 수 없고, I씨가 원하면 2027년 5월까지 살 수 있습니다. 이 결론이 분명한 다툼이라면 조정위원회가 조정안을 내기 쉽고, 집주인도 소송까지 가지 않고 받아들이는 경우가 많습니다.

2년이 끝난 뒤에는 어떻게 되나요?

임차인은 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있고 갱신된 기간은 2년으로 봅니다.

집주인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신이 됩니다. 이때 기간도 2년으로 봅니다.

조정이 성립하면 판결과 같은 효력이 있나요?

양쪽이 조정안을 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다. 조정서에 집을 비워 주거나 보증금을 돌려주는 데 관한 강제집행 승낙이 적혀 있으면 그 정본은 집행권원과 같은 효력을 가집니다.

임대차기간 분쟁조정 대응 순서

• 계약서 기간 확인 - 계약서의 기간과 시작일을 확인합니다. 2년 미만이면 2년으로 보는 규정이 적용되고, 임차인은 1년과 2년 가운데 유리한 쪽을 고를 수 있습니다.
• 의사 표시 기록 - 집주인의 퇴거 요구와 내 답변을 문자로 남깁니다. 조정과 소송에서 다툼의 내용을 보여 줍니다.
• 조정 신청 - 관할 조정위원회에 기간 분쟁 조정을 신청합니다. 상대가 불응 의사를 통지하면 각하됩니다.
• 조정안 수락 판단 - 조정안을 받고 14일 안에 서면으로 수락 여부를 정합니다. 강제집행 승낙 문구를 확인합니다.
• 만료 전 갱신 요구 - 2년 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구를 문자나 내용증명으로 보냅니다. 도달일이 남아야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하거나 계약서에 다른 특약이 있으면 사유와 특약 문구를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 기간·명도 분쟁과 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 임차인이 1년 만에 나가고 싶으면요?
  임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있습니다. 2년으로 보는 규정은 임차인을 보호하려는 것이므로 1년 만료로 나가면서 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 만료 전에 나가겠다는 뜻을 분명히 전해 두십시오.
• 갱신요구는 언제 해야 하나요?
  임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 갱신요구권으로 보호받지 못합니다. 문자나 내용증명처럼 도달일이 남는 방법으로 보내는 편이 안전합니다.
• 집주인이 아무 말도 안 하면 어떻게 되나요?
  임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 묵시적 갱신의 존속기간은 2년입니다.
• 조정 신청이 각하되는 경우는?
  같은 분쟁으로 이미 소송이나 민사조정을 신청했거나, 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지한 경우 등에는 각하됩니다. 신청인이 정당한 사유 없이 두 번 이상 출석 요구에 응하지 않아도 각하됩니다.
• 조정은 얼마나 걸리나요?
  조정위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 합니다. 부득이한 사정이 있으면 의결을 거쳐 30일 범위에서 연장할 수 있고, 연장 사유를 당사자에게 알려야 합니다. 소송보다 빠르게 결론을 볼 수 있는 이유입니다.
• 집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하면요?
  임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우는 갱신거절 사유입니다. 다만 거절 후 갱신되었을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 임대인은 손해를 배상해야 합니다. 이런 다툼도 조정 대상입니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다

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