주택 임대차

집주인이 새 세입자 올 때까지 보증금을 안 준다는데 분쟁조정을 신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 보증금 반환에 관한 분쟁은 소액임차인이든 아니든 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항 제3호가 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 조정 대상으로 정합니다. 지금은 계약 종료일과 보증금 반환을 요구한 날짜를 기록으로 남기십시오.

소액임차인인지 아닌지는 조정 신청 자격과 관계가 없습니다. 보증금 액수를 따로 증명할 필요 없이 분쟁 내용만 적어 신청하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 8월 보증금 7천만원에 빌라를 2년 임차했습니다. 2026년 8월 계약이 끝났지만 집주인은 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다며 반환을 미뤘습니다. 다음 달 새 직장 근처로 이사해야 하는 A씨는 분쟁조정을 신청할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

보증금 반환 분쟁도 주택임대차분쟁조정 대상인가요?

네, 보증금 반환에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정하는 사항에 들어갑니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 조정 대상을 다섯 가지로 정하고, 그중 하나가 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁입니다.

신청은 분쟁 당사자가 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 합니다. 조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사, 한국감정원 지사 등에 설치되어 있고, 시·도가 따로 둘 수도 있습니다.

새 세입자가 들어올 때까지 보증금을 안 줘도 되나요?

아니요. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주어야 하고, 새 임차인을 구하는 것은 임대인 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 사유가 되지 않습니다. 임차인의 집 비워 주기와 임대인의 보증금 반환은 서로 맞물려 이행되는 관계입니다.

보증금을 받지 못한 동안에는 계약 기간이 끝났어도 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다. 그래서 임차인은 보증금을 받을 때까지 그 집에 살면서 대항력을 유지할 수 있습니다. 조정 신청서에 계약 종료일과 반환 요구 날짜를 적어 두면 조정위원회가 쟁점을 빨리 파악합니다. 집주인이 새 세입자를 구하겠다고 보낸 문자도 함께 첨부합니다.

조정이 성립하면 판결처럼 집행할 수 있나요?

양쪽이 조정안을 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 봅니다. 여기에 강제집행을 승낙하는 합의까지 조정서에 적혀 있으면 그 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다.

조정이 늘 열리는 것은 아닙니다. 임대인이 조정절차에 응하지 않겠다고 통지하면 신청은 각하됩니다. 이미 같은 분쟁으로 소송을 냈거나 민사조정을 신청한 경우도 마찬가지입니다. 조정은 임대인의 참여를 전제로 하는 절차라는 점을 염두에 둡니다. 그래서 조정과 함께 보증금 반환 소송이나 임차권등기명령을 언제 낼지 미리 정해 둡니다.

보증금 반환 조정 신청 대응 순서

• 반환 요구 기록 - 계약 종료일과 보증금 반환을 요구한 날짜를 내용증명이나 문자로 남깁니다. 조정과 소송 모두에서 출발점이 됩니다.
• 조정 신청 - 주택 소재지 관할 조정위원회에 신청서를 냅니다. 소액임차인 여부와 관계없이 신청할 수 있습니다.
• 조정안 검토 - 조정안을 받으면 반환 금액과 날짜, 강제집행 승낙 문구가 있는지 봅니다. 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락합니다.
• 임차권등기명령 - 이사를 가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 등기를 마친 뒤 이사해야 대항력이 유지됩니다.
• 소송 전환 - 임대인이 조정에 응하지 않거나 조정이 성립하지 않으면 보증금 반환 소송을 냅니다. 조정 과정의 자료를 그대로 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대인이 수리비나 원상복구비를 공제하겠다고 다투는 경우에 해당하면 계약서와 집 상태 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 경매 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주택임대차분쟁조정 대상은 무엇인가요?
  차임 또는 보증금의 증감, 임대차 기간, 보증금 또는 임차주택의 반환, 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁이 대상입니다. 그 밖에 대통령령으로 정하는 주택임대차 분쟁도 포함됩니다. 보증금을 돌려받지 못한 분쟁은 보증금 반환에 관한 분쟁으로 신청합니다.
• 조정 신청은 어디에 하나요?
  해당 주택이 있는 지역을 관할하는 조정위원회에 합니다. 조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사와 한국감정원의 지사 또는 사무소에 설치되어 있고, 시·도가 지역 실정에 따라 따로 둘 수도 있습니다. 주택 주소지를 기준으로 관할 위원회를 찾습니다.
• 집주인이 조정에 안 나오면 어떻게 되나요?
  피신청인인 임대인이 조정절차에 응하지 않겠다는 뜻을 통지하면 조정위원회 위원장은 신청을 각하합니다. 이 경우 보증금 반환 소송이나 지급명령으로 넘어갑니다. 조정 신청 때 모은 계약서와 반환 요구 기록은 소송에서 그대로 증거가 됩니다.
• 조정안을 받고 14일이 지나면 어떻게 되나요?
  조정안을 통지받은 날부터 14일 안에 서면으로 수락 의사를 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다. 한쪽이라도 거부하면 합의는 성립하지 않습니다. 수락하려면 날짜가 확인되는 방법으로 서면을 보내 두어야 합니다.
• 조정서로 바로 강제집행할 수 있나요?
  강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 조정서에 적혀 있다면 그 조정서 정본은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 가집니다. 이 문구가 없으면 합의만 성립한 것이어서 따로 소송을 거쳐야 할 수 있습니다. 조정안을 받으면 이 문구부터 확인합니다.
• 조정 중에 이사를 가도 되나요?
  보증금을 받기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사가 필요하다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 임차권등기를 마친 뒤 옮깁니다. 등기를 마치면 그 뒤 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

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