주택 임대차

임차보증금을 전부받았는데 송달 뒤 밀린 월세도 공제되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 임차보증금에 대한 전부명령이 송달된 뒤 집을 비울 때까지 밀린 월세도 보증금에서 공제되고, 전부채권자는 그 잔액만 받습니다. 대법원은 보증금반환채권이 임대인의 채권을 공제한 잔액을 조건으로 생기므로 전부명령도 그 잔액에만 유효하다고 보았습니다. 지금은 임차인이 집을 비운 날과 공제 내역을 확인해 두십시오.

보증금 전액을 전부받았다고 해서 그 금액을 그대로 받는 것은 아닙니다. 집을 비울 때까지 생긴 월세만큼은 줄어듭니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024년 친구에게 2천만원을 빌려주었으나 돌려받지 못해 2025년 판결을 받고, 친구가 사는 집의 임차보증금 2천만원에 압류·전부명령을 받았습니다. 임대인은 전부명령을 송달받고도 친구가 집을 비우지 않는다며 보증금을 주지 않았고, R씨가 임대인을 대위해 명도 소송을 거쳐 2026년 집을 비우게 했습니다. 그러자 임대인은 그동안 밀린 월세를 빼고 400만원만 주겠다고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

전부명령 송달 뒤에 밀린 월세도 보증금에서 빠지나요?

빠집니다. 보증금은 임대차 중의 차임뿐 아니라 집을 비울 때까지 생긴 손해배상채권 등 임대인이 임차인에게 가지는 모든 채권을 담보합니다. 보증금반환청구권은 이 채권을 모두 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 생기므로, 전부명령이 송달된 뒤 생긴 연체 차임도 공제됩니다.

임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유로 전부채권자에게도 대항할 수 있습니다. 그래서 전부명령은 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관해서만 효력이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 전부명령이 있으면 압류된 채권은 지급에 갈음해 압류채권자에게 이전되지만, 이전되는 것은 그 조건부 채권 그대로입니다.

임대인이 공제하려면 무엇을 증명해야 하나요?

공제할 차임채권 등의 발생원인을 임대인이 주장하고 증명해야 합니다. 그 채권이 변제 등으로 없어졌다는 사실은 반대쪽에서 증명합니다.

그래서 전부채권자로서는 임대인에게 월세 약정 내용과 연체 기간, 입금 내역을 확인해 달라고 요구할 수 있습니다. 임대인이 증명하지 못하는 부분은 공제되지 않습니다.

임차인이 집을 안 비우면 전부채권자는 어떻게 하나요?

임차인이 가진 권리를 대신 행사해 집을 비우게 할 수 있습니다. 채권자는 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있으므로, 전부채권자가 임대인을 대위해 임차인에게 명도를 청구하는 방법이 있습니다.

임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 집 반환의무는 연체 차임 등을 공제한 금액에 관해서만 동시이행 관계에 있습니다. 명도가 늦어질수록 그동안의 차임 상당액이 계속 공제되므로, 전부채권자로서는 명도를 서두르는 것이 받을 금액을 지키는 길입니다.

보증금 전부명령 추심 대응 순서

• 임대차 조건 확인 - 임대인에게 보증금·월세·계약기간을 확인합니다. 공제될 수 있는 금액을 가늠합니다.
• 전부명령 확정 확인 - 전부명령이 확정됐는지 확인합니다. 확정되어야 송달 때로 소급해 효력이 생깁니다.
• 명도 시점 관리 - 임차인이 집을 비우는 날을 확인하거나 대위 명도 소송을 검토합니다. 늦을수록 공제액이 늘어납니다.
• 공제 내역 요구 - 임대인에게 공제 항목과 근거를 요구합니다. 증명하지 못하는 부분은 다툽니다.
• 전부금 청구 - 공제 뒤 잔액을 임대인에게 청구하고, 지급하지 않으면 전부금 소송을 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 임대차가 아직 끝나지 않았거나 다른 채권자의 압류·가압류가 전부명령 송달 전에 있었다면 송달일과 압류 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금 반환채권에 대한 압류·전부명령과 전부금 청구 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전부명령 송달 뒤 생긴 월세도 공제되나요?
  공제됩니다. 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결은 보증금반환채권이 임대인의 채권 발생을 해제조건으로 하는 것이어서 전부명령이 송달로 효력이 생겨도 임대인의 채권을 공제한 잔액에만 유효하다고 보았습니다. 송달 뒤 명도 때까지의 차임도 포함됩니다.
• 전부명령은 언제 효력이 생기나요?
  확정되어야 효력이 생기고, 확정되면 제3채무자에게 송달된 때에 변제한 것으로 봅니다. 민사집행법 제229조 제7항과 제231조가 정한 것이고, 송달 전에 다른 채권자가 압류·가압류를 했다면 전부명령은 효력이 없습니다.
• 임대인이 공제하려면 증명이 필요한가요?
  필요합니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결은 보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생원인은 임대인이 주장·증명해야 하고, 그 채권이 변제로 소멸했는지는 반대쪽이 증명한다고 보았습니다.
• 임차인이 안 나가면 채권자가 명도 소송을 할 수 있나요?
  임대인을 대위해 할 수 있습니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정하므로, 전부채권자가 임대인의 명도청구권을 대위 행사하는 방식으로 임차인에게 명도를 청구합니다.
• 다른 채권자가 먼저 압류했으면 어떻게 되나요?
  전부명령이 효력을 가지지 못합니다. 민사집행법 제229조 제5항은 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 그 금전채권에 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 한 경우 전부명령은 효력이 없다고 정합니다. 이때는 추심명령 등으로 배당 절차를 밟습니다.
• 추심명령과 전부명령은 무엇이 다른가요?
  전부명령은 채권이 압류채권자에게 이전되고, 추심명령은 채권은 그대로 둔 채 추심할 권한만 줍니다. 민사집행법 제229조 제2항·제3항이 정하고, 전부명령은 다른 채권자와 나누지 않는 대신 제3채무자가 돈이 없어도 다시 청구할 수 없습니다.

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