분양·청약

시행사 부도 후 보증기관이 정한 새 시공사에 잔여 분양대금을 내야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양보증 사고 뒤 보증기관이 승계시공자를 정해 공사를 이어 갈 때 수분양자가 이의를 제기하지 않았다면 잔여 분양대금을 승계시공자에게 낼 의무가 생길 수 있습니다. 분양보증은 조건부 제3자를 위한 계약이고, 수분양자의 수익 의사표시는 묵시적으로도 할 수 있어 권리와 함께 의무도 부담한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 보증기관 안내문의 이행 방식과 납부 계좌를 확인하십시오.

보증기관에 따로 「보증 이익을 받겠다」는 신청서를 내야 권리가 생긴다고 걱정할 필요는 없습니다. 수익의 의사표시는 묵시적으로도 할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2023년 A씨는 아파트를 5억원에 분양받아 계약금과 중도금 3억원을 냈습니다. 2025년 시행사가 부도나자 주택도시보증공사는 분양보증에 따라 분양이행을 결정하고 새 시공사를 정해 남은 공사를 맡겼습니다. 공사는 안내문으로 잔여 분양대금 2억원을 새 시공사 계좌로 내라고 했고, A씨는 따로 동의한 적이 없는데 새 시공사에 돈을 낼 의무가 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양보증은 법적으로 어떤 계약인가요?

조건부 제3자를 위한 계약입니다. 분양보증은 사업주체가 분양계약상 주택공급의무를 이행할 수 없게 되면 보증기관이 수분양자가 낸 계약금·중도금을 돌려주거나 주택 분양을 이행하기로 하는 계약으로, 보증기관과 사업주체가 계약하고 수분양자가 이익을 받습니다. 대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결이 이렇게 판단했습니다.

예전 보증기관은 주택사업공제조합과 그 뒤의 대한주택보증 주식회사였고, 근거 법률은 구 주택건설촉진법이었습니다. 2026. 9. 28. 기준으로는 「주택도시기금법」에 따라 설립된 주택도시보증공사가 분양보증 업무를 합니다. 보증기관과 근거 법률의 이름은 바뀌었지만 제3자를 위한 계약이라는 성질은 같습니다.

이의 없이 따르면 잔여 분양대금을 내야 하나요?

내야 합니다. 제3자인 수분양자는 수익의 의사표시로 권리를 얻는 동시에 의무도 부담할 수 있고, 그 의사표시는 묵시적으로도 할 수 있습니다. 2003다45267 판결은 보증기관이 승계시공자를 정해 잔여 공사를 하게 했을 때 수분양자가 명시적으로 이의를 제기하지 않았다면 묵시적 수익의 의사표시가 있다고 보고, 수분양자가 분양이행청구권을 얻는 동시에 약관에 따라 잔여 분양대금을 승계시공자에게 낼 의무도 진다고 판단했습니다.

수분양자의 권리가 생긴 뒤에는 보증기관과 사업주체가 합의로 그 권리를 바꾸거나 없앨 수 없습니다. 분양이행이 결정되고 수분양자가 이를 받아들였다면 보증기관은 약관에 따라 주택 공급을 끝까지 책임져야 합니다.

잔여 분양대금은 얼마를 내면 되나요?

이미 낸 돈이 기존 사업주체의 공사 진행 정도에 상응하는 몫에 이르는지부터 따집니다. 2003다45267 판결은 분양계약이 해제된 시점에 대지 지분의 가치, 건물 완성도, 대지와 건물의 비율 등을 종합해 이행 정도를 정하고, 그에 비례한 분양대금과 이미 낸 돈을 비교해 부족분이 있을 때만 채무가 남는다고 보았습니다. 건물 완성도만으로 계산하면 안 됩니다.

기존 사업주체의 채권자가 분양대금 채권을 압류했다면 누구에게 내야 하는지 다툼이 생길 수 있습니다. 같은 판결은 승계시공자가 기존 사업주체 몫의 분양대금 채권을 제3자에게 대항하려면 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시나 승낙이 필요하다고 보았습니다.

분양보증 사고 대응 순서

• 보증 이행 방식 확인 - 안내문에서 분양이행인지 환급이행인지, 약관의 이행 조건을 확인합니다. 선택의 기회가 있는지도 봅니다.
• 납부 내역 정리 - 계약금과 중도금을 낸 날짜, 금액, 받은 계좌를 정리합니다. 잔여 대금 계산의 기준이 됩니다.
• 이의 여부 결정 - 승계시공 방식에 동의하지 않는다면 서면으로 이의를 제기합니다. 이의가 없으면 묵시적 수익 의사표시로 볼 수 있습니다.
• 잔여 대금 검증 - 기존 공정률과 대지 가치를 반영한 잔여 대금인지 확인합니다. 과다 청구라면 채무부존재확인을 검토합니다.
• 압류 여부 확인 - 기존 시행사 채권자의 압류가 있는지 확인하고, 이중 지급 위험이 있으면 공탁을 검토합니다. 확정일자 있는 서면을 받아 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증약관의 개정 여부나 분양계약 해제 시점, 대출 은행의 권리가 얽혀 있으면 약관과 분양계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 분쟁과 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양보증에서 수분양자는 계약 당사자인가요?
  아닙니다. 분양보증은 보증기관과 사업주체가 맺는 계약이고 수분양자는 그 이익을 받는 제3자입니다. 대법원 2006. 5. 25. 선고 2003다45267 판결은 분양보증을 조건부 제3자를 위한 계약으로 보았고, 민법 제539조 제1항에 따라 수분양자는 보증기관에 직접 이행을 청구할 수 있습니다.
• 아무 말도 안 했는데 동의한 것이 되나요?
  될 수 있습니다. 민법 제539조 제2항의 수익의 의사표시는 명시적으로뿐 아니라 묵시적으로도 할 수 있습니다. 대법원 2003다45267 판결은 승계시공자 선정 뒤 수분양자들이 명시적으로 이의하지 않았다면 묵시적 수익의 의사표시가 있다고 보았습니다. 동의하지 않는다면 서면 이의가 필요합니다.
• 지금 분양보증은 어디서 하나요?
  주택도시보증공사가 합니다. 주택도시기금법 제16조에 따라 설립된 주택도시보증공사는 같은 법 제26조 제1항 제2호에 따라 분양보증을 업무로 합니다. 종전 주택사업공제조합과 대한주택보증 주식회사가 이어진 기관이고, 분양보증의 법적 성질은 같습니다.
• 잔여 분양대금은 어떻게 계산하나요?
  기존 사업주체의 이행 정도를 기준으로 계산합니다. 대법원 2003다45267 판결은 분양계약 해제 시점에 대지 지분의 가치, 건물 완성도, 대지와 건물의 가치 비율 등을 종합해 이행 정도를 정하고, 이에 비례한 분양대금과 이미 낸 돈을 비교해 부족분만 남는다고 보았습니다.
• 보증기관과 시행사가 나중에 약정을 바꾸면요?
  수분양자의 권리가 생긴 뒤라면 바꿀 수 없습니다. 민법 제541조는 제3자의 권리가 생긴 후에는 당사자가 이를 변경하거나 소멸시키지 못한다고 정합니다. 수분양자가 수익의 의사표시를 한 뒤에는 보증기관과 사업주체의 합의만으로 분양이행 책임을 줄일 수 없습니다.
• 시행사 채권자가 분양대금을 압류했다면 누구에게 내나요?
  확정일자 있는 서면이 기준이 됩니다. 대법원 2003다45267 판결은 승계시공자가 기존 사업주체 몫의 분양대금 채권을 제3자에게 대항하려면 민법 제450조 제2항을 준용해 확정일자 있는 증서에 의한 수익의 의사표시나 승낙이 있어야 한다고 보았습니다. 이중 지급 위험이 있으면 공탁을 검토합니다.

비슷한 상황

• 분양받은 집이 견본주택과 다른데 해약할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 거래처가 회생을 신청했는데 받을 돈은 어떻게 되나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성