매매 계약

매도인이 지정한 제3자에게 매매대금을 줬는데 계약이 무효면 누구에게 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

제3자가 아니라 매도인에게 돌려받아야 합니다, 매매대금을 매도인이 지정한 사람에게 주기로 한 제3자를 위한 계약이 무효가 되면 청산은 계약 당사자인 매수인과 매도인 사이에서 합니다. 대법원은 매수인이 이미 제3자에게 준 돈이라도 특별한 사정이 없으면 그 제3자에게 부당이득 반환을 구할 수 없다고 봅니다. 지금은 계약서에 대금 지급처를 정한 문구와 매도인의 재산 상태를 확인해 두십시오.

돈을 직접 받은 제3자를 상대로 먼저 소송을 낼 필요는 없습니다. 그 소송은 특별한 사정이 없으면 기각되고 시간과 비용만 듭니다.

이런 상담이 많습니다

매수인 A씨는 2025년 4월 토지거래허가구역 안의 토지 지분을 매도인 B씨에게서 2억원에 사기로 했습니다. B씨의 요청에 따라 매매대금은 B씨에게 돈을 빌려준 C씨에게 직접 보내기로 계약서에 적었고, A씨는 그대로 C씨에게 2억원을 송금했습니다. 그런데 B씨의 다른 채권자가 제기한 소송으로 토지 이전이 불가능해져 매매계약은 확정적으로 무효가 되었습니다. A씨는 돈을 받은 C씨에게 반환을 요구할 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

제3자를 위한 계약이란 무엇인가요?

계약 당사자 한쪽이 상대방이 아닌 제3자에게 이행하기로 약정한 계약입니다. 위 사례에서 매도인 B씨는 요약자, 대금을 지급할 매수인 A씨는 낙약자, 돈을 받을 C씨는 수익자입니다. 제3자는 채무자에게 이익을 받겠다는 뜻을 표시한 때부터 직접 이행을 청구할 권리를 갖고, 그 뒤에는 당사자가 이를 마음대로 바꾸거나 없애지 못합니다.

계약이 무효가 되면 제3자에게 돌려받을 수 없나요?

원칙적으로 없습니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결은 낙약자와 요약자 사이의 기본관계를 이루는 계약이 무효이거나 해제된 경우 그 청산은 계약 당사자인 낙약자와 요약자 사이에서 이루어져야 한다고 보았습니다. 그래서 낙약자가 이미 제3자에게 급부했더라도 원상회복이나 부당이득을 이유로 제3자에게 반환을 구할 수 없다고 판단했습니다. 이 판결의 사실관계가 바로 토지거래허가구역 안 토지 지분 매매였습니다.

이유는 제3자가 받은 돈이 매도인과 제3자 사이의 관계, 예를 들어 빌려준 돈을 돌려받는 관계에 따른 정당한 수령이기 때문입니다. 매수인 입장에서는 매도인에게 대금을 준 것과 같으므로, 반환도 매도인에게 청구합니다.

토지거래허가 없이 맺은 계약은 언제 확정적으로 무효가 되나요?

허가구역 안 토지를 허가 없이 거래하기로 한 계약은 효력이 생기지 않는 유동적 무효 상태에 있다가, 불허가처분이 나거나 당사자 쌍방이 허가 신청 협력을 명백히 거절하면 확정적으로 무효가 됩니다. 한쪽 채무가 이행불능임이 분명하고 상대방이 계약 존속을 원하지 않는 경우도 같습니다. 원안 당시 근거였던 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조의 허가 규정은 2026. 9. 28. 기준 현행 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조로 옮겨져 있습니다.

제3자에게 돌려받을 수 있는 예외는 없나요?

특별한 사정이 있으면 가능합니다. 제3자가 매도인과 짜고 무효가 될 계약임을 알면서 대금을 받아 가로챈 경우처럼 제3자 자신이 불법행위를 했다면 그 제3자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 제3자에게 직접 돈을 빌려준 것처럼 별도의 법률관계가 있는 경우도 다르게 봅니다. 다만 이런 사정은 매수인이 증명해야 합니다.

제3자 지급 매매대금 반환 대응 순서

• 계약 문구 확인 - 대금을 누구에게 어떤 명목으로 주기로 했는지 계약서 문구를 확인합니다. 제3자를 위한 계약인지 단순한 지급 지시인지가 여기서 갈립니다.
• 무효 확정 여부 점검 - 불허가처분, 협력 거절, 이행불능 사정을 정리합니다. 유동적 무효 상태에서는 대금 반환 청구가 막힐 수 있습니다.
• 매도인에게 반환 청구 - 지급한 매매대금과 이자의 반환을 문서로 청구합니다. 청구의 상대방은 계약 당사자인 매도인입니다.
• 가압류 검토 - 매도인 명의 재산을 확인해 가압류를 신청합니다. 매도인이 무자력이면 판결을 받아도 회수가 어렵습니다.
• 제3자 책임 검토 - 제3자가 무효 사정을 알고 가담했는지 자료를 모읍니다. 불법행위가 인정될 때만 제3자에게 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 제3자가 매도인과 특수관계이거나 대금 지급 뒤 매도인이 재산을 처분했다면 계약서와 송금 기록, 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 매매대금 반환 청구와 채권 보전을 위한 가압류 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 제3자를 상대로 부당이득 소송을 내면 안 되나요?
  특별한 사정이 없으면 기각됩니다. 대법원 2010. 8. 19. 선고 2010다31860, 31877 판결은 제3자를 위한 계약의 기본관계가 무효이거나 해제되면 청산은 낙약자와 요약자 사이에서 해야 하므로, 낙약자가 이미 제3자에게 준 것을 부당이득으로 돌려받을 수 없다고 보았습니다. 매수인은 매도인에게 청구해야 합니다.
• 매도인이 돈이 없으면 어떻게 하나요?
  판결 전에 매도인 재산을 가압류해 두어야 합니다. 매도인이 무자력이면 이기더라도 회수가 어렵기 때문입니다. 매도인 명의 부동산, 예금, 다른 사람에 대한 채권을 조사해 가압류하고, 매도인이 재산을 빼돌렸다면 사해행위취소도 함께 검토합니다.
• 제3자는 언제부터 직접 청구할 수 있나요?
  제3자가 채무자에게 계약의 이익을 받겠다는 뜻을 표시한 때부터입니다. 그 뒤에는 계약 당사자가 제3자의 권리를 마음대로 변경하거나 소멸시키지 못합니다. 다만 기본 계약이 무효이면 제3자의 권리도 그 영향을 받으므로, 매수인은 무효 사유를 들어 제3자에 대한 지급을 거절할 수 있습니다.
• 토지거래허가 전에 대금을 줘도 되나요?
  허가 전 계약은 효력이 생기지 않는 상태여서 매수인에게 대금 지급 의무가 없습니다. 먼저 지급했다가 허가가 나지 않으면 반환 청구로 돌려받아야 하므로, 허가 뒤 지급하도록 정하는 것이 안전합니다. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다.
• 반환받을 때 이자도 받을 수 있나요?
  계약이 해제된 경우라면 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 계약이 처음부터 무효인 경우에는 부당이득 반환으로 청구하는데, 매도인이 무효 사정을 알았다면 받은 이익에 이자를 붙여 반환해야 합니다. 어느 쪽인지에 따라 청구 취지를 달리 씁니다.
• 제3자가 매도인과 짠 경우는요?
  제3자가 계약이 무효가 될 사정을 알고 매도인과 공모해 대금을 받아 갔다면 제3자 자신의 불법행위를 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판례가 말하는 특별한 사정에 해당하는지는 제3자와 매도인의 관계, 송금 경위, 대화 기록으로 판단하므로 자료를 먼저 모아야 합니다.

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