주택 임대차

전세보증금 채권을 넘겨받았는데 세입자와 집주인이 계약을 연장하면 언제 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

양도 통지가 집주인에게 도달한 뒤라면 원래 만료일부터 받을 수 있습니다. 대법원은 임대인이 보증금반환채권 양도 통지를 받은 뒤 임대인과 임차인이 계약 갱신이나 기간 연장을 합의해도 그 효과가 양수인에게 미치지 않는다고 보았습니다. 지금은 양도 통지가 도달한 날과 원래 계약서상 만료일부터 확인하십시오.

집주인과 세입자의 연장 합의를 막으려고 따로 소송을 낼 필요는 없고, 원래 만료일이 지나면 곧바로 양수금을 청구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2025년 3월 지인에게 빌려준 1억원을 받는 대신 지인이 살던 아파트의 전세보증금 반환채권 1억원을 넘겨받았고, 지인이 집주인에게 내용증명으로 양도 사실을 알렸습니다. 원래 계약은 2026년 1월 만료였는데, 그사이 지인과 집주인이 2년 더 살기로 합의했다며 집주인이 2028년에 주겠다고 했습니다. M씨는 언제부터 보증금을 청구할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

양도 통지 뒤 계약을 연장하면 양수인은 언제 청구할 수 있나요?

원래 만료일부터 청구할 수 있습니다. 대법원은 임대인이 임대차보증금반환채권의 양도 통지를 받은 뒤에는 임대인과 임차인 사이에 계약 갱신이나 기간 연장에 관하여 명시적이든 묵시적이든 합의가 있더라도 그 효과가 양수인에게 미치지 않는다고 보았습니다. 집주인은 연장 합의를 이유로 양수인에게 지급을 거절할 수 없습니다.

이 결론은 양쪽이 아무 말 없이 넘어가 생기는 묵시적 갱신에도 같습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」상 묵시적 갱신이 성립하더라도, 양도 통지 이후 생긴 갱신이라면 양수인에 대한 관계에서는 원래 만료일이 기준입니다.

양도 통지는 어떻게 해야 효력이 있나요?

양도한 세입자가 집주인에게 통지하거나 집주인이 승낙해야 합니다. 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 않으면 채무자와 제3자에게 대항할 수 없습니다. 양수인이 혼자 보낸 통지는 효력이 없으므로, 세입자 명의로 보내거나 세입자에게서 통지 권한을 위임받아야 합니다.

세입자의 다른 채권자가 같은 보증금을 압류할 수 있으므로 통지는 확정일자 있는 증서, 보통 내용증명으로 해야 제3자에게도 대항할 수 있습니다. 통지 전에 집주인과 세입자 사이에 생긴 사유는 양수인에게도 주장될 수 있으니 통지는 빠를수록 좋습니다.

세입자가 집을 비워 주지 않으면 보증금을 못 받나요?

집주인은 세입자의 인도와 동시에 보증금을 주겠다고 할 수 있어 인도 문제가 남습니다. 대법원은 보증금반환채권 양수인이 그 이행을 받으려고 임대인의 임차인에 대한 인도청구권을 대위 행사할 때는 임대인의 무자력을 요건으로 하지 않는다고 보았습니다. 양수인이 집주인을 대신해 세입자에게 집을 비우라고 청구할 수 있다는 뜻입니다.

양수인도 경매에서 세입자처럼 먼저 배당받나요?

받지 못합니다. 대법원은 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 사람은 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않는다고 보았습니다. 담보 목적으로 양수한 경우도 같고, 일반 금전채권자로서 요건을 갖춰 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다.

보증금반환채권 양수 후 회수 대응 순서

• 통지 도달 확인 - 세입자 명의 양도 통지가 집주인에게 도달한 날을 확인합니다. 연장 합의와의 선후를 가립니다.
• 원래 만료일 확인 - 계약서상 만료일을 확인합니다. 그날부터 양수금을 청구할 수 있습니다.
• 양수금 청구 - 만료일이 지나면 집주인에게 지급을 청구하는 내용증명을 보냅니다. 지연손해금 계산의 기준이 됩니다.
• 인도 대위 청구 - 세입자가 집을 비우지 않으면 집주인을 대위해 인도를 청구합니다. 양수금 청구와 함께 소송으로 낼 수 있습니다.
• 경매 대응 - 집이 경매에 들어가면 일반 채권자로 배당요구할 요건을 갖춥니다. 우선변제는 받지 못합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 양도 전에 이미 연장 합의가 있었거나 세입자의 다른 채권자가 보증금을 압류한 경우에는 통지서와 압류 결정문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 보증금반환채권 양수금 청구와 채권 회수 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 묵시적 갱신이 되어도 원래 만료일에 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 대법원은 양도 통지 뒤 임대인과 임차인 사이에 계약 갱신이나 기간 연장에 관한 명시적 또는 묵시적 합의가 있어도 그 효과가 양수인에게 미치지 않는다고 보았습니다. 아무 말 없이 계약이 이어진 경우도 같습니다.
• 양수인이 직접 양도 통지를 보내도 되나요?
  효력이 없습니다. 채권양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있습니다. 세입자 명의로 보내거나 세입자에게서 통지 대리권을 받아 보내야 합니다.
• 통지 전에 연장 합의가 있었다면요?
  양수인도 그 연장에 묶입니다. 양도인이 통지만 한 경우 채무자는 통지를 받을 때까지 양도인에게 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있습니다. 통지 전 연장 합의라면 연장된 만료일이 기준이 됩니다.
• 세입자의 다른 채권자가 보증금을 압류하면요?
  확정일자 순서로 정해집니다. 채권양도 통지가 확정일자 있는 증서로 이루어져야 압류채권자 같은 제3자에게 대항할 수 있고, 도달 시점이 압류 송달보다 앞서야 양수인이 우선합니다. 내용증명으로 통지했는지 확인하십시오.
• 세입자가 안 나가면 제가 내보낼 수 있나요?
  집주인을 대위해 인도를 청구할 수 있습니다. 대법원은 보증금반환채권 양수인이 이행을 받으려고 임대인의 임차인에 대한 인도청구권을 대위 행사할 때 임대인의 무자력을 요건으로 하지 않는다고 보았습니다. 양수금 청구와 함께 소송으로 냅니다.
• 경매에서 세입자 순위로 배당받을 수 있나요?
  받을 수 없습니다. 임차권과 분리해 보증금반환채권만 양수한 사람은 우선변제권을 가진 임차인에 해당하지 않습니다. 집행권원이나 가압류로 일반 채권자 요건을 갖춰 배당요구를 해야 합니다.

비슷한 상황

• 빌려준 돈을 갚지 않는데 받을 수 있나요?
• 판결을 받았는데 상대가 돈이 없다고 합니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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