주택 임대차

보증금 채권양도를 이의 없이 승낙했는데 원상복구 약정금을 빼고 줘도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙했다면 임차인과 따로 약정한 원상복구비 보증금은 양수인에게 공제를 주장할 수 없습니다. 다만 연체 차임이나 실제로 든 원상복구비용처럼 임대차에서 당연히 생기는 채무는 이의 없는 승낙 뒤에도 보증금에서 뺄 수 있습니다. 지금은 공제하려는 금액이 약정금인지 실제 손해인지부터 나누어 보십시오.

이의 없이 승낙했다고 해서 연체 차임이나 실제로 든 원상복구비까지 모두 공제하지 못하게 되는 것은 아닙니다. 임대차에서 당연히 생기는 채무는 여전히 보증금에서 뺄 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

G씨는 2024년 4월 상가를 보증금 1억원에 임대하면서, 임차인이 매장을 개조하는 대신 나갈 때 원상복구비 보증금으로 1,000만원을 따로 내기로 약정했습니다. 2025년 임차인은 보증금반환채권을 거래처에 넘겼고, G씨는 양도 승낙서에 아무런 이의를 적지 않고 서명했습니다. 계약이 끝나자 양수인이 1억원을 모두 달라고 하고, G씨는 약정한 1,000만원을 빼고 주려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이의 없이 채권양도를 승낙하면 어떤 공제를 주장할 수 없게 되나요?

임차인과 따로 약정해서 생긴 채권으로는 양수인에게 공제를 주장할 수 없습니다. 채무자가 이의를 보류하지 않고 채권양도를 승낙하면 양도인에게 대항할 수 있었던 사유로 양수인에게 대항하지 못하기 때문입니다. 원상복구비 보증금 명목으로 따로 약정한 1,000만원은 이 사유에 해당해 양수인에게 공제를 주장하기 어렵습니다.

대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결은 장래 목적물 반환 때 원상복구비용의 보증금 명목으로 지급하기로 약정한 금액은 임대차관계에서 당연히 발생하는 임차인의 채무가 아니라 약정에 따라 비로소 생기는 채무이므로 보증금에서 당연히 공제되지 않고, 이의를 보류하지 않은 승낙이 있으면 양수인에게 대항할 수 없다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제451조 제1항도 같은 내용을 유지합니다.

그래도 보증금에서 뺄 수 있는 것은 무엇인가요?

연체 차임, 목적물을 돌려받을 때까지 생긴 차임 상당 부당이득, 임차인이 개조한 부분의 실제 원상복구비용 상당 손해배상액은 이의 없이 승낙했더라도 공제할 수 있습니다. 임대차보증금은 목적물을 반환할 때까지 임대차관계에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하고, 보증금반환채권은 이 채무를 공제한 나머지에 대해서만 발생하기 때문입니다. 같은 판결도 원상복구비용 상당의 손해배상액은 당연히 공제할 수 있다고 했습니다.

• 당연 공제 가능 - 연체 차임, 차임 상당 부당이득, 실제 원상복구비용 손해배상액
• 이의 보류가 있어야 공제 가능 - 원상복구비 보증금 약정, 임대차와 무관한 대여금
• 공제 방법 - 약정금 채권은 상계로 주장하는 구조여서 이의 없는 승낙 뒤에는 막힘

양도 통지만 받고 승낙하지 않았다면 결과가 다른가요?

다릅니다. 양도인이 양도 통지만 한 경우에는 채무자가 통지를 받을 때까지 양도인에 대해 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있습니다. 통지 전에 원상복구비 보증금 약정을 해 두었다면 그 약정을 근거로 양수인에게 공제를 주장할 여지가 있습니다. 승낙서에 서명을 요구받으면 이 차이를 알고 서명해야 합니다.

보증금 채권양도 승낙 대응 순서

• 공제 사유 목록화 - 연체 차임, 관리비, 원상복구 약정, 별도 대여금을 모두 적습니다. 승낙 전에 무엇을 이의로 남길지 정하는 기준이 됩니다.
• 이의 보류 승낙 - 승낙서에 「원상복구비 보증금 약정 1,000만원 등 공제 사유를 유보한다」처럼 구체적으로 적습니다. 막연한 문구보다 항목과 금액을 적는 편이 다툼이 적습니다.
• 확정일자 확보 - 승낙서를 확정일자 있는 증서로 남깁니다. 다른 양수인이나 압류채권자와 우선순위를 다툴 때 필요합니다.
• 실제 비용 입증 준비 - 계약이 끝나면 원상복구 견적서와 사진을 확보합니다. 약정금 대신 실제 손해로 공제를 주장하는 근거가 됩니다.
• 반환 시 정산서 교부 - 양수인에게 보증금을 돌려줄 때 공제 항목과 금액을 적은 정산서를 줍니다. 이후 반환금 청구소송에서 공제 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 보증금반환채권이 여러 사람에게 양도되거나 압류와 겹친 경우에는 통지 도달 순서와 확정일자를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차보증금 반환과 명도를 둘러싼 임대차 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이의를 보류한다는 문구는 어떻게 적어야 하나요?
  공제하려는 사유를 항목과 금액으로 구체적으로 적는 편이 안전합니다. 예를 들어 「원상복구비 보증금 약정 1,000만원, 미납 관리비를 보증금에서 공제할 권리를 유보한다」처럼 적습니다. 민법 제451조 제1항은 이의를 보류하지 않은 승낙에만 대항 제한을 두므로, 이의를 남기면 양도인에게 대항할 수 있던 사유를 양수인에게도 주장할 수 있습니다.
• 연체 차임도 이의 없는 승낙 뒤에는 못 빼나요?
  뺄 수 있습니다. 임대차보증금은 목적물 반환 때까지 임대차관계에서 생기는 임차인의 모든 채무를 담보하고, 보증금반환채권은 그 채무를 공제한 나머지에 대해서만 생깁니다. 대법원 2002다52657 판결도 이런 채무는 이의 없는 승낙 뒤에도 당연히 공제된다고 보았습니다. 연체 기간과 금액을 장부로 정리해 두어야 합니다.
• 실제 원상복구비가 약정금보다 적으면 어떻게 되나요?
  실제로 든 비용만큼만 당연 공제로 주장할 수 있습니다. 이의 없는 승낙 뒤에는 약정금 1,000만원을 근거로 공제할 수 없으므로, 견적서와 공사 영수증으로 실제 비용을 증명해야 합니다. 실제 비용이 약정금보다 적으면 차액은 공제하지 못하고, 약정금 차액은 임차인에게 따로 청구하는 문제가 됩니다.
• 양도 통지만 받았을 때는 무엇이 다른가요?
  통지를 받을 때까지 생긴 사유로는 양수인에게 대항할 수 있습니다. 민법 제451조 제2항은 양도인이 양도통지만 한 경우 채무자가 통지를 받은 때까지 양도인에 대하여 생긴 사유로 양수인에게 대항할 수 있다고 정합니다. 승낙서에 서명하지 않고 통지만 받았다면 통지 전에 맺은 약정은 주장할 여지가 있습니다.
• 승낙서는 어떤 형식으로 남겨야 하나요?
  확정일자 있는 증서로 남기는 편이 좋습니다. 민법 제450조 제2항은 통지나 승낙을 확정일자 있는 증서로 하지 않으면 채무자 외의 제3자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 보증금반환채권이 이중으로 양도되거나 압류가 들어오면 확정일자의 선후로 누구에게 돌려줄지가 정해집니다.
• 양수인에게 전액을 주면 임차인에게 약정금을 받을 수 있나요?
  약정금 채권 자체는 임차인에게 남으므로 따로 청구할 수 있습니다. 다만 이의 없는 승낙 뒤에는 양수인에게 공제를 주장하지 못하므로, 임대인은 보증금 전액을 돌려준 뒤 임차인을 상대로 약정금을 청구해야 합니다. 임차인에게 재산이 없으면 회수가 어려워 승낙 전 이의 보류가 실질적인 보호 수단이 됩니다.

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