주택 임대차

집주인이 맡긴 보수 공사 중 용접하다 불이 나면 집주인에게 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인이 수선을 위해 맡긴 공사업체의 과실로 불이 났다면 임차인은 집주인에게 채무불이행 손해배상을 청구할 수 있습니다. 대법원 2001다44338 판결은 수선공사 수급인을 임대인의 이행보조자로 보았습니다. 지금은 화재증명원과 탄 물건의 사진부터 확보하십시오.

공사업체 직원의 과실을 임차인이 직접 증명해 업체부터 찾아가야 하는 것은 아닙니다. 계약 상대인 집주인에게 먼저 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

P씨는 2024년 12월 보증금 1억2천만원, 월세 40만원에 오래된 단독주택을 임차했습니다. 2026년 5월 보일러실 배관이 낡아 집주인에게 수선을 요구했고, 집주인은 설비업체에 공사를 맡겼습니다. 업체 직원이 소화기도 두지 않고 배관을 용접하다 불꽃이 튀어 불이 났고, P씨의 가구와 가전 1,500만원 상당이 탔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인이 맡긴 업체 직원 과실로 불이 나도 집주인이 배상하나요?

배상합니다. 임대인이 수선의무를 이행하려고 공사를 맡긴 업체는 임대인에게 종속되어 있는지와 관계없이 이행보조자로 보므로, 그 직원의 과실로 난 화재는 임대인의 과실로 봅니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결은 이 경우 임대인이 임차인에게 채무불이행에 따른 손해배상책임을 진다고 보았습니다.

임대인은 계약이 이어지는 동안 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지므로, 노후 주택 보수는 임대인의 의무 이행에 속합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」도 같은 규정을 두고 있어, 화재예방조치 없이 용접하다 불이 났다면 임대인이 업체 선정과 감독에 잘못이 없었다고 주장해도 책임을 벗기 어렵습니다.

어떤 손해까지 배상받을 수 있나요?

통상의 손해가 기준이고, 특별한 손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상됩니다. 불에 탄 가구·가전·옷의 시가, 임시 거처 비용과 이사비, 사용하지 못한 기간의 차임 상당액이 대표적인 통상 손해입니다. 고가 물품이나 영업 손실은 임대인이 알 수 있었는지를 따로 증명해야 합니다.

집을 쓸 수 없는 기간 동안의 차임은 임대인에게 청구할 수 없습니다. 임대인의 책임 있는 사유로 사용·수익하게 할 의무를 다하지 못했기 때문입니다. 보증금에서 그 기간 차임을 공제하겠다고 하면 다툴 수 있습니다.

임차인에게도 잘못이 있으면 배상액이 줄어드나요?

줄어들 수 있습니다. 임차인이 공사 중 인화물질을 방치했거나, 화재 뒤 손해를 줄일 수 있었는데 방치한 사정이 있으면 법원은 이를 참작해 배상액을 줄입니다. 과실상계의 비율은 사실심 법원이 형평에 맞게 정합니다.

임대인이 화재보험에 들어 있다면 보험사가 임차인의 가재도구 손해까지 보상하는지 약관을 확인합니다. 보험금으로 일부를 받으면 그만큼 배상액에서 빠지므로 청구액을 나눠 정리합니다.

수선 공사 화재 손해배상 청구 순서

• 현장 기록 - 화재증명원, 소방 출동 기록, 사진과 영상을 확보합니다. 원인과 손해 범위의 기본 증거입니다.
• 공사 관계 확인 - 임대인이 누구에게 공사를 맡겼는지 계약서나 문자를 확보합니다. 이행보조자 해당 근거가 됩니다.
• 손해 목록 작성 - 탄 물건의 구입 시기와 가격, 영수증을 정리합니다. 시가 산정의 근거가 됩니다.
• 내용증명 청구 - 임대인에게 손해액과 지급 기한을 적어 청구합니다. 보험 접수 여부도 함께 묻습니다.
• 소송·가압류 - 응하지 않으면 손해배상 소송을 내고, 보증금 반환과 함께 청구합니다. 필요하면 임대인 재산을 가압류합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 임차인 쪽 전기제품으로 다퉈지거나 보험사가 개입했다면 감정 결과와 약관을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 손해에 관한 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 업체가 독립된 회사여도 집주인 책임인가요?
  그렇습니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결은 이행보조자는 채무자의 의사 관여 아래 채무 이행에 속하는 활동을 하는 사람이면 되고, 채무자의 지시·감독을 받는 종속적 관계일 필요는 없다고 보았습니다. 공사업체가 독립 사업자여도 임대인의 이행보조자입니다.
• 공사업체에도 직접 청구할 수 있나요?
  있습니다. 업체 직원의 과실로 화재가 났다면 업체와 직원에게 불법행위 책임을 물을 수 있고, 업체는 직원의 사용자로서 책임을 집니다. 임대인과 업체에 함께 청구할 수 있지만 같은 손해를 두 번 받을 수는 없습니다. 업체의 배상책임보험 가입 여부를 확인합니다.
• 차임을 계속 내야 하나요?
  집을 쓰지 못한 기간의 차임은 내지 않아도 된다고 봅니다. 임대인은 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무가 있고, 임대인 쪽 사유로 그 의무를 이행하지 못했기 때문입니다. 일부만 쓸 수 없었다면 그 비율만큼 감액을 청구할 수 있습니다.
• 화재 원인을 누가 증명해야 하나요?
  채무불이행 책임에서는 임대인이 자신에게 과실이 없다는 점을 증명해야 책임을 벗습니다. 다만 화재가 공사 중에 났다는 사실과 손해액은 임차인이 증명해야 합니다. 소방서 화재조사 결과와 공사 일정, 현장 사진을 함께 제출합니다.
• 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?
  임대인에 대한 채무불이행 손해배상청구권은 10년의 소멸시효에 걸립니다. 공사업체에 대한 불법행위 청구는 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 해야 합니다. 업체에도 청구할 생각이면 3년 기한을 기준으로 준비합니다.
• 보증금에서 손해액을 빼고 돌려받을 수 있나요?
  보증금은 임대인이 반환해야 할 돈이고 손해배상금은 별도 채권이므로 둘 다 청구할 수 있습니다. 임대인이 보증금 반환을 미루면 손해배상과 함께 소송으로 청구하고, 판결 뒤 강제집행합니다. 합의로 정산할 때는 금액별 내역을 문서로 남깁니다.

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