주택 임대차

수선 공사 중 업체 잘못으로 불이 나 집이 다 타면 집주인이 책임지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인이 수선을 위해 도급을 준 공사업체의 과실로 불이 나 집이 멸실되면 집주인은 임차인에게 채무불이행 책임을 집니다. 공사업체는 종속 관계와 관계없이 임대인의 이행보조자이기 때문입니다. 지금은 보증금 반환과 손해배상을 함께 청구할 자료부터 모으십시오.

건물이 없어졌다고 임차인이 먼저 계약 해지 통지를 해야만 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 목적물이 멸실되면 임대차는 목적을 잃습니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2025년 4월 보증금 1억원, 월세 30만원에 단층 단독주택을 임차했습니다. 2026년 6월 지붕 누수로 집주인이 방수업체에 공사를 맡겼는데, 업체 직원이 토치로 방수시트를 붙이다 불이 번져 집이 모두 탔습니다. R씨는 가재도구를 모두 잃고 급히 다른 집을 구해야 했고, 집주인은 업체 잘못이니 업체와 해결하라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수선 공사 중 불로 건물이 모두 타면 임대차는 어떻게 되나요?

임대차는 이행불능으로 끝나고, 임대인은 보증금 반환과 함께 손해배상책임을 집니다. 임대인이 수선의무를 이행하려고 도급을 준 수급인은 종속 여부와 관계없이 이행보조자이므로, 수급인 과실로 화재가 나 건물이 멸실되면 임대인에게 귀책사유가 있는 것으로 봅니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결의 법리입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 임대인이 사용·수익하게 할 의무를 더 이상 이행할 수 없으므로 임차인은 계약을 끝내고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 해제와 별도로 손해배상 청구는 남습니다.

보증금과 손해는 어떻게 돌려받나요?

보증금은 전액 반환 대상이고, 손해배상은 통상의 손해를 기준으로 따로 청구합니다. 보증금에서 공제할 수 있는 것은 밀린 차임 등 임차인의 채무뿐이고, 화재 뒤 집을 쓰지 못한 기간의 차임은 공제 대상이 아닙니다. 손해에는 탄 가재도구의 시가, 이사비와 새 집을 구할 때까지의 임시 거처 비용이 들어갑니다.

임대인이 화재보험에 들어 건물 보험금을 받는다면 그 보험금은 임대인의 건물 손해를 보상하는 것이어서 임차인의 손해배상 청구와는 별개입니다. 임대인 재산이 건물뿐이었다면 보험금 채권이나 토지에 가압류를 검토합니다.

건물 일부만 탔으면 계약을 끝낼 수 있나요?

남은 부분으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 해지할 수 있습니다. 임차물 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 사용할 수 없게 되면 그 비율로 차임 감액을 청구할 수 있고, 남은 부분만으로 살 수 없으면 계약을 해지할 수 있습니다.

일부 멸실이 임대인 쪽 이행보조자의 과실로 생겼다면 차임 감액이나 해지와 별도로 손해배상도 청구합니다. 수선이 끝날 때까지 기다릴지, 해지하고 이사할지는 남은 기간과 수선 기간을 비교해 정합니다.

건물 멸실 화재 후 임차인 대응 순서

• 멸실 기록 - 화재증명원과 건물 상태 사진, 관할 관청의 멸실 확인 자료를 확보합니다. 이행불능의 증거입니다.
• 공사 관계 확인 - 임대인이 공사를 맡긴 계약서나 문자를 확보합니다. 이행보조자 책임의 근거입니다.
• 청구 통지 - 보증금 반환과 손해배상을 함께 내용증명으로 청구합니다. 지급 기한을 정합니다.
• 재산 보전 - 임대인의 토지, 보험금 채권, 예금에 가압류를 검토합니다. 건물이 없어져 회수 대상이 줄었습니다.
• 소송과 집행 - 응하지 않으면 보증금 반환과 손해배상을 함께 소송으로 청구합니다. 판결 뒤 강제집행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 화재 원인이 임차인 쪽으로 다퉈지거나 건물에 근저당이 설정돼 있었다면 화재 감정 결과와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대차 목적물 손해에 관한 손해배상 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건물이 없어졌는데 대항력은 어떻게 되나요?
  건물이 멸실되면 그 건물에 대한 임대차의 대항력도 의미를 잃습니다. 그래서 보증금은 경매 배당이 아니라 임대인에게 직접 청구해 회수해야 합니다. 토지가 임대인 소유라면 토지에 가압류를 해 두고 보증금 반환 판결로 강제집행합니다.
• 임대인은 업체 잘못이라며 면책을 주장하는데요?
  받아들여지기 어렵습니다. 대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다44338 판결은 임대인이 수선을 위해 도급을 준 수급인도 이행보조자라고 보아, 수급인 과실로 난 화재에 대해 임대인의 채무불이행 책임을 인정했습니다. 업체와의 책임 분담은 임대인이 따로 해결할 문제입니다.
• 누구의 잘못도 아닌 화재라면요?
  손해배상은 청구하기 어렵지만 보증금은 돌려받습니다. 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 되면 임대인은 차임을 청구하지 못하고 임대차는 끝납니다. 이 경우에도 보증금은 밀린 차임 등을 뺀 나머지를 반환해야 합니다.
• 해제하면 손해배상은 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 계약을 해지하거나 해제해도 손해배상 청구에는 영향이 없습니다. 보증금 반환과 손해배상을 함께 청구하고, 손해는 통상의 손해를 한도로 하되 임대인이 알 수 있었던 특별한 사정의 손해도 청구할 수 있습니다.
• 이사비와 중개수수료도 청구할 수 있나요?
  청구할 수 있습니다. 건물 멸실로 계약기간 중 이사해야 했다면 이사비와 새 집 중개수수료, 임시 거처 비용은 화재로 통상 생기는 손해로 볼 여지가 큽니다. 영수증과 계약서를 보관하고, 새 집을 구하기까지 걸린 기간도 기록합니다.
• 제가 사용하던 물건 중 일부가 남았다면요?
  남은 물건은 임차인이 가져가고, 탄 물건만 손해로 청구합니다. 그을음이나 물에 젖어 쓸 수 없게 된 물건도 손해에 포함할 수 있습니다. 소방 활동 뒤 사진을 찍어 두고, 처분하기 전에 목록을 만들어 두는 것이 좋습니다.

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