등기·명의신탁

산 땅이 등기 전에 수용되고 값이 올랐다면 오른 값으로 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙은 아니요, 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 때의 시가로 배상하고, 그 뒤 오른 값은 매도인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 받습니다. 수용처럼 매도인 잘못 없이 이행불능이 됐다면 손해배상 대신 매도인이 받은 수용보상금을 넘겨 달라고 청구하는 방법을 먼저 봐야 합니다. 지금은 수용재결일, 보상금 수령 여부, 잔금 지급 내역을 확인하십시오.

계약서에 「시가 상승분까지 배상한다」는 특약이 없다고 해서 상승분 청구를 처음부터 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023년 5월 지방의 토지를 2억원에 사기로 하고 중도금까지 1억 4천만원을 냈습니다. 잔금과 등기를 앞둔 2024년 2월 그 토지가 도로 사업에 수용됐고, 이후 주변 개발로 같은 면적 땅값이 3억원 가까이 올랐습니다. 2026년 7월 L씨는 오른 값으로 배상받을 수 있는지 상담을 요청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이행불능이 되면 손해배상액은 언제 시가로 정하나요?

부동산 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우 손해배상액은 원칙적으로 이행불능 당시 목적물의 시가로 정합니다. 그 뒤 값이 올랐더라도 그 상승분은 특별한 사정으로 인한 손해여서, 매도인이 이행불능 당시 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 오른 가격으로 배상받을 수 있습니다. 대법원 1995. 10. 13. 선고 95다22337 판결이 이 기준을 밝혔고, 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제393조도 같은 구조입니다.

예를 들어 개발 계획 발표가 예정돼 있다는 사실을 매도인이 알고 있었다면 상승 가능성을 알 수 있었다고 주장해 볼 수 있습니다. 이 사정은 매수인이 증명해야 합니다.

수용으로 이행불능이 되면 손해배상을 받을 수 있나요?

매도인에게 잘못이 없는 수용이라면 손해배상은 청구할 수 없습니다. 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 손해배상 책임이 없기 때문입니다. 이 경우 매수인은 남은 매매대금을 낼 의무도 없고, 이미 낸 대금은 돌려받을 수 있습니다.

대신 매도인이 받은 수용보상금을 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결은 민법에 명문 규정은 없지만 이행불능의 효과로서 대상청구권을 인정할 수 있다고 보고, 매매 목적 토지가 수용돼 매도인이 받은 보상금의 지급 청구를 인정했습니다. 이때는 매수인도 약정한 매매대금을 지급해야 합니다.

매도인이 땅을 다른 사람에게 넘겼다면요?

매도인이 다른 사람에게 등기를 넘겨 이행불능이 됐다면 매도인의 귀책사유가 있으므로 손해배상을 청구할 수 있고, 계약을 해제할 수도 있습니다. 배상액은 이행불능 당시 시가가 기준이고, 상승분은 앞에서 본 특별손해 요건을 갖춰야 합니다. 해제를 선택하면 이미 낸 계약금과 중도금을 돌려받고, 해제와 함께 손해배상도 청구할 수 있습니다. 제3자에게 넘어간 등기는 원칙적으로 되돌리기 어렵지만, 매수한 사람이 매도인의 배임 행위에 적극 가담한 경우에는 그 매매가 무효로 다퉈질 수 있습니다.

토지 이행불능 손해배상 대응 순서

• 이행불능 원인 확인 - 등기부등본과 수용재결서로 토지가 넘어간 원인과 날짜를 확인합니다. 수용이면 대상청구권, 이중매매면 손해배상이 중심입니다.
• 시가 자료 확보 - 이행불능 당시 공시지가와 인근 거래 사례를 모읍니다. 배상액의 기준 금액이 됩니다.
• 특별 사정 증거 - 개발 계획, 매도인이 받은 안내문, 주고받은 문자를 모읍니다. 상승분 청구의 근거가 됩니다.
• 보상금 흐름 추적 - 매도인이 수용보상금을 받았는지, 공탁됐는지 확인합니다. 대상청구 금액과 가압류 대상이 여기서 정해집니다.
• 대금 정산 정리 - 이미 낸 계약금과 중도금, 남은 잔금을 정리합니다. 청구 방법에 따라 대금을 돌려받거나 지급해야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수용 전에 매도인이 등기를 미룬 잘못이 있었거나 보상금이 공탁된 경우에는 계약서와 수용 절차 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매 분쟁의 손해배상·대상청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행불능 뒤 오른 땅값도 배상받나요?
  원칙적으로 받지 못합니다. 대법원 1995. 10. 13. 선고 95다22337 판결은 소유권이전등기의무가 이행불능이 된 경우 이행불능 당시 시가로 배상하고, 그 뒤 상승분은 특별손해여서 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 수용됐으면 매도인에게 배상을 못 받나요?
  매도인 잘못이 없는 수용이면 손해배상은 받을 수 없습니다. 민법 제390조 단서는 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때 손해배상 책임을 지지 않는다고 정합니다. 대신 이미 낸 대금 반환이나 수용보상금 청구를 검토합니다.
• 수용보상금을 대신 달라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결은 이행불능의 효과로 대상청구권을 인정하고, 매매 목적 토지가 수용돼 매도인이 받은 보상금의 지급 청구를 받아들였습니다. 이 경우 매수인은 약정한 매매대금을 지급해야 하므로 정산 결과를 비교해 선택합니다.
• 잔금은 안 내도 되나요?
  손해배상이나 대상청구를 하지 않고 계약을 정리한다면 내지 않아도 됩니다. 민법 제537조는 쌍방 책임 없는 사유로 이행불능이 되면 채무자가 상대방의 이행을 청구하지 못한다고 정합니다. 이미 낸 계약금과 중도금은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다.
• 매도인이 다른 사람에게 팔았다면요?
  매도인의 귀책사유로 이행불능이 된 것이므로 손해배상을 청구하고 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제546조는 채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때 채권자가 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 배상액은 이행불능 당시 시가가 기준입니다.
• 특별한 사정은 어떻게 증명하나요?
  매도인이 이행불능 당시 가격 상승 요인을 알았거나 알 수 있었다는 자료로 증명합니다. 개발 계획 공고, 주민 설명회 안내문, 매도인과 주고받은 문자, 인근 거래 사례의 흐름이 쓰입니다. 민법 제393조 제2항에 따라 이 증명은 배상을 청구하는 매수인이 해야 합니다.

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